质量通病控制标准及分户验收监理细则.docx
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质量通病控制标准及分户验收监理细则
香江豪庭01-05#楼、1-2#商业网点及地下车库工程
监理实施细则
（《住宅工程质量通病控制及分户验收管理》）
内容提要：
专业工程特点
监理工作流程
监理工作控制目标及控制要点
监理工作方法及措施
项目监理机构（章）：
专业监理工程师：
总监理工程师：
日期：
江苏省建设厅监制
一、工程概况
1、工程名称：
香江豪庭01-05#楼、1-2#商业网点及地下车库工程
2、工程地点：
江宁区湖山路388号
3、建设单位：
南京红豆置业有限公司
4、设计单位：
南京长江都市建筑设计股份有限公司
5、总承包单位：
浙江中天建设工程有限公司
6、监理单位：
南京方圆建设工程管理咨询有限公司
7、质量安全监督单位：
南京江宁区质量安全监督站
8、工程位置及周边环境：
项目位于南京市江宁区科学园区域，新亭路南侧，湖山路以西，江宁高级中学以北，总用地面积27039平方米。
9、工程规模：
总建筑面积约77497.05m2（其中地上部分建筑面积59915.03㎡，地下部分建筑面积17582.02㎡）。
10、工程造价：
约21000万元
11、质量要求：
符合现行国家有关验收标准
二、专业设计概况及专业特点
1．监理及施工合同
2．监理规划
3．建筑工程施工图纸
4．《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50068-2001）
5．《关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定（试行）》（宁建工字[2012]3号文）
6．《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J16-2005J10687-2006）
7.其它有关规范和设计文件。
三．监理目标
1.工期目标：
满足总包单位总工期要求。
2.投资目标：
严格控制不超出预期投资。
3.质量目标：
符合国家有关验收规范及质量标准。
四．关键控制点及措施
《江苏省住宅工程质量通病控制标准》（以下简称标准）于2005年12月31日发布，2006年4月1日实施，《标准》以现行国家验收规范规定的“指标”为主要依据，从设计、施工、材料、管理等方面提出控制方法，对个别“指标”提出了高于国家规范的要求。
而《分户验收管理办法》（以下简称办法）则是南京市建工局决定于2006年6月1日起在全市实施的保障房屋使用功能，加强住宅工程质量管理，结合南京具体情况而制定的办法。
《标准》规定监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和编制《监理细则》；《办法》则要求认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，认真填写《住宅工程质量分户验收记录》，并作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户。
本监理部为在施工及验收过程中更好地执行《标准》和《办法》，特在原南京市住宅工程通病防治导则的基础上，结合分户验收管理办法的内容，制定本监理细则。
一、对于施工图中与《标准及办法》规定相矛盾的地方，在图纸会审时或用监理工程师通知单向业主报告，由业主与设计部门联系施工图修改并经业主认可后确定相应的造价，并经监理交由施工单位实施。
二、《标准》中部分条款规定了工序间歇期，监理在审核进度计划时，充分考虑关键工序的间歇期因素，适时向业主阐明工序留间歇期的依据。
三、墙体裂缝防治
1、墙体所用材料的控制：
a、砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。
b、轻质砌块的出釜停放期不应小于28d，不宜少于45d，砼小型砌块的龄期不应小于28d。
2、墙体施工过程的控制：
a、填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，并间隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对两侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。
b、每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取防风、防雨措施。
c、砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。
d、通常现浇钢筋砼板带应一次浇筑完成。
e、框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
f、采用轻质砌块的填充墙与框架柱交接处，应用15㎜×15㎜木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：
3水泥砂浆嵌实。
g、严禁在墙体上开凿水平槽，竖向槽必须在达到强度后用机械开凿，并在粉刷前加贴钢丝网片。
h、宽度大于300的预留洞口应设钢筋砼过梁，每边搁置长度不少于250。
四、钢筋砼现浇楼板裂缝防治
1、钢筋砼现浇板除满足GB50204—2002要求外，还应满足下述要求：
a、现场搅合或预拌砼所采用的细骨料（中粗砂）、含砂率（40%）、外加剂（减水率≥8%）及塌落度应符合《标准》规定。
b、严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。
阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面应设置间距不大于300㎜的钢筋保护层垫块。
在浇筑砼时，保证钢筋不位移。
板厚采用中插与厚度相一致的PVC管，找平时结合水平线用测深仪测量控制。
c、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双方配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度。
沿预埋管线方向应增设φ6﹫150，宽度不小于450㎜的钢筋网带。
严禁水管水平埋设在现浇板中。
d、现浇板浇筑时，在砼初凝前应进行二次振捣，在砼终凝前进行二次压抹。
e、现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺有缓凝型外加剂的砼养护时间不得少于14d。
2、现浇板养护期间，当砼强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工；当砼强度小于10Mpa时，不得在现浇板上堆放重物，吊运堆放重物时应采取措施减轻对现浇板的冲击影响。
3、支撑模板的边支撑立杆与墙间距不得大于300㎜，中间不宜大于800㎜，根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。
板底宜采用免粉刷措施。
4、施工缝、后浇带的位置及其处理严格按设计和施工技术方案执行。
后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700~1000㎜，后浇带的砼应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀砼。
五、楼地面渗漏防治
1、管道安装楼地面渗漏控制：
a、上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。
b、安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。
c、现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。
洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至楼板厚度的2/3处，待砼凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。
管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
2、防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。
防水层的泛水高度不得小于300㎜。
3、地面找平向地漏放坡1~1.5%，地漏口要比相邻地面低5㎜。
4、有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20~30㎜。
5、烟道根部向上300㎜的范围内宜采用聚合物防水砂浆刷或采用柔性防水层。
6、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。
六、外墙渗漏防治
1、外墙粉刷材料控制：
a、应使用含泥量低于2%，细度模数不小于2.5的中粗砂，严禁使用石粉、混合粉。
b、抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须检验合格。
c、外墙涂料在作用前应进行现场抽样检测。
2、外墙洞眼按规范留置，封堵洞眼分两种情况分别处理和操作。
a、外墙砌体采用半砖，防水砂浆二次堵砌，外表面采用1：
3防水砂浆粉实。
b、小圆孔采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实或采用发泡剂堵塞。
c、孔洞填塞应由专人负责。
D、分楼层及时办理专项隐蔽验收手续。
3、粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。
粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。
基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。
4、两种不同基体交接处的应掺入聚丙烯抗裂纤维粉刷。
5、外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制有6~10㎜。
外粉刷各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱中部。
6、外墙粉刷必须设置分格缝。
7、外墙粉刷找平腻子的厚度不应大于1㎜。
8、外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。
9、窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%，滴水线粉刷应密实，顺直，不得出现爬水和排水现象。
10、粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。
七、门窗渗漏防治
1、门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。
2、门窗安装前用防水砂浆刮糙处理，复核预留墙洞尺寸，然后实施外框固定。
固定后的外框与墙体间隙根据饰面材料确定。
3、门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，其厚度不小于1.5㎜，固定点间距：
转角处不大于180㎜，中间不大于500㎜，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
4、门窗洞口应清理干净并干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打，一次成型，充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前及时塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。
5、门窗框外侧应留5㎜宽的找胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“⊥”塑料条做槽口。
6、打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。
严禁在涂料面层上打密封胶。
7、铝合金窗的型材壁厚不得小于1.4㎜，门壁厚不小于2㎜，七层以上外开窗应采用安全玻璃。
八、屋面渗漏防治
1、屋面工程施工前，审查施工单位编制的详细施工方案。
施工方案必须结合《导则》中关于屋面渗漏防治的技术措施。
2、卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450㎜，并用密封材料将上、下口封严。
3、在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250㎜（管道泛水不小于300㎜）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。
4、刚性细石砼防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足下述要求：
a、钢筋网片应采用焊接型。
b、砼浇捣时，宜先铺2/3厚度并摊平，再放置钢筋网片，后铺1/3的砼，振捣并碾压密实，收水后分两次压光。
c、分格缝上下贯通，缝内不得有水泥砂浆黏结物。
在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200㎜宽的卷材保护层。
d、保水养护不小于14d。
九、室内标高和几何尺寸控制
1、施工单位必须有专人负责进行测量，各种测量仪器精度必须在校检有效期内。
监理组配备远红外测距仪、直尺、靠尺、量角器等。
2、主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线，地面方正控制线等），准确测量，认真复核，并确保现场控制线标识清楚。
3、严格控制现浇板厚度，在砼浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识，每1.5~2.0平方米范围内宜设置一处。
且每间不少于一处，用同板厚度的φ15~25PVC管埋于每间中部，方便找平和事后测量板厚。
4、装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。
5、按检验批进行建筑物室内标高，轴线楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。
监理派员参与测量，测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》。
6、室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10%的房间数且不少于5间进行抽查。
7、楼板厚度的检测数量，每检验批按10%楼板数且不少于5块板进行抽查。
8、监理应及时抽检施工单位测量记录，并对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验。
发现问题及时通知施工单位按方案处理。
十、楼地面、墙面空鼓、裂缝、起砂控制
1、检查基层处理、洞眼封堵、毛化及污迹处理，不同材料基底应铺设抗裂网，每边搭接不少于150，粘连材料应符合要求，性能良好。
2、刮糙不少于2遍，每遍厚度7~8mm，且不超过10mm。
3、每一遍粉刷前，应对前一遍粉刷质量进行检查处理，且间隔时间不少于2~7d，各层抹灰接缝控制在梁柱中部，且应互错。
4、抹灰层厚度大于35应采取加固措施，厚度大于50时，应由设计单位提出措施。
5、楼地面施工应严格控制水灰比、水泥稠度和砼坍落度。
6、砼面浇筑时，要督促采用平板振动器或辊子辗压，并掌握和控制压光时间，分遍压实。
7、及时养护，并注意防冻。
十一、栏杆、安装控制
1、高度应符合强制标准。
2、金属栏杆、焊缝应进行外观检验。
3、主要受力杆件预埋或后埋应符合《标准》，碳素钢和铸铁等栏杆应作防腐处理。
4、有水平杆件的栏杆应设防攀爬措施。
5、观察、检查护栏玻璃是否有3C安全标识，并用游标尺测量其厚度。
十二、分户验收操作要求
1、分户验收前完善《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《涉及结构安全和使用功能设计变理情况一览表》（附件8，9），并结合工程实际核实签字，竣工验收时建设（监理）单位予以汇报并将表交验收组查验。
2、分户验收前应准备好相关的检测仪器如：
激光测距仪、钢尺、小锤和漏电保护相位检测器等并保证仪器准确和正常工作。
验收时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于表中“验收标准”时，按设计参数进行验收。
3、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，抽查住宅室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元。
4、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水要求的房间进行蓄水，外窗淋水抽查不少于1个横向淋水带，提前1小时淋水。
5、竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实。
十三、附《竣工工程质量通病控制专项验收记录表》
《住宅工程质量分户验收记录》。
南京方圆建设工程管理咨询有限公司
红豆﹒香江豪庭项目监理部
竣工工程质量通病控制专项验收记录表
工程名称
建设单位
施工单位
项目经理
分包单位
项目经理
子分部工程
施工单位验收记录
监理单位验收记录
楼地面工程
装饰装修工程
屋面工程
给水排水及
采暖工程
电气工程
通风与排烟
工程
电梯工程
智能建筑工程
建筑节能
施工单位
质量检查员：
项目经理：
监理单位
监理工程师：
设计单位
项目负责人：
建设单位
项目负责人：
住宅工程质量分户验收记录
工程名称
房（户）号
分户
验收时间
建设单位
开、竣工日期
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、露筋、地面起砂、墙面爆灰
2
门窗
窗台高度、渗水、门窗开启、安全玻璃
3
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、护栏玻璃
4
防水工程
屋面渗水、厨卫间、阳台地面渗水、外墙渗水
5
室内空间尺寸
层高、开间净尺寸
6
给排水工程
管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封
7
电器工程
接地、相位、控制箱配置
8
其它
烟道
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
单位名称：
验收人员：
年月日
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