中海大厦工程管理方案.docx
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中海大厦工程管理方案
工程管理方案
第一部分：
管理架构及岗位职责
1.工程管理架构
2.岗位职责及任职资格
2.1设备运行部职责：
Ø设备运行操作
Ø24小时巡查值班
Ø设备运行数据记录、分析
Ø能源统计分析
2.1.1运行主任职责
Ø全面负责设备运行部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；
Ø接收由客服中心提交的租户室或公共设施的报修工作，并分专业安排相应维修部门落实处理；
Ø负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理，实时填写维修材料出入库单据，每月定期编制维修材料盘存表；
Ø负责审核各维修部门月维修材料采购计划，汇总后编制《采购计划审批表》报公司领导审批；
Ø每日须对主要设备机房至少进行一次巡视，检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；
Ø严格周例会制度与培训制度，定期总结运行部工作情况，及时纠正部门不当事宜并定期向上级领导述职；
Ø负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。
2.1.2运行主任任职资格：
Ø中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；
Ø熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。
2.1.3设备运行工职责：
Ø负责每4个小时对高低压配电房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、发电机房、热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查；每2个小时对空调主机房设备设施进行一次全面巡查。
Ø班次：
早班8：
00～16：
00中班16：
00～24：
00晚班24：
00～次日8：
00
Ø设备运行巡查流程图
2.1.4设备运行工任职资格：
Ø技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；
Ø熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《高压电工进网作业许可证》或《电工操作证》。
2.2强电维修部职责
Ø供配电系统设备、公共设施（土建部分）维修
Ø租户室强电设备及土建设施维修
Ø高低压配电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养
Ø供配电系统设备改造
Ø供配电系统末端及公共设施巡视
Ø电梯分包质量的监督和管理
2.2.1强电维修主任职责：
Ø全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作；
Ø接收由运行主任提交的租户室或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；
Ø根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；
Ø每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；
Ø不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；
Ø严格周例会制度与培训制度，定期总结强电维修部工作情况，及时纠正部门不当事宜并定期向上级领导述职；
Ø负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。
2.2.2强电维修主任任职资格：
Ø中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；
Ø熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。
2.2.3强电维修工职责：
Ø负责对高低压配电设备、公共土建设施、发电机的维修和技术改造；
Ø每天对公共土建设施及供配电系统运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查；
Ø负责租户室强电设备及土建设施的报修；
Ø每周对空置房配套设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。
Ø强电巡查流程图
2.2.4强电维修工任职资格：
Ø技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；
Ø熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《电工操作证》。
2.3弱电维修部职责
Ø弱电系统设备维修
Ø租户室弱电部分维修
Ø弱电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养
Ø弱电系统设备改造
Ø弱电系统设备巡视
Ø网络通信系统维保监管
2.3.1弱电维修主任职责：
Ø全面负责弱电维修部的日常管理及安全生产工作；
Ø接收由运行主任提交的租户室或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；
Ø根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对弱电系统进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；
Ø每周须对弱电系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；
Ø不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；
Ø严格周例会制度与培训制度，定期总结弱电维修部工作情况，及时纠正部门不当事宜并定期向上级领导述职；
Ø负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。
2.3.2弱电维修主任任职资格：
Ø中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；
Ø熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有《电工操作证》《弱电操作证》。
2.3.3弱电维修工职责：
Ø负责对楼宇自控系统设备、消防系统设备、停车场系统设备、防盗监视系统设备及信息发布系统设备的维修和技术改造；
Ø每天对弱电系统设备设施进行一次全面巡查；
Ø负责租户室弱电设备的报修；
Ø网络通信系统维修服务人员的监管。
Ø弱电维修及巡查流程图
2.3.4弱电维修工任职资格：
Ø技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；
Ø熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《电工操作证》《弱电操作证》。
2.4空调暧通、给排水维修部职责
Ø空调暧通、给排水系统设备维修
Ø租户室空调暧通及给排水部分维修
Ø空调暧通、给排水系统设备及管路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养
Ø空调暧通、给排水系统设备改造
Ø空调暧通、给排水系统末端设备巡视
Ø空调主机分包质量的监督和管理
2.4.1空调暧通维修主任职责：
Ø全面负责空调暧通维修部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；
Ø接收由运行主任提交的租户室或公共区域空调暧通部分的报修工作，安排相应维修人员落实处理；
Ø根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；
Ø每周须对空调暧通系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；
Ø不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；
Ø严格周例会制度与培训制度，定期总结空调暧通维修部工作情况，及时纠正部门不当事宜并定期向上级领导述职；
Ø负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。
2.4.2空调暧通维修主任任职资格：
Ø中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；
Ø熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调暧通专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有《空调操作证》。
2.4.3空调暧通维修工职责：
Ø负责对空调制冷系统设备、热力系统设备、给排水系统设备的维修和技术改造；
Ø每天对空调暧通系统设备、给排水系统设备运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查；
Ø负责租户室空调暧通系统设备、给排水系统设备的报修；
Ø每周对空置房空调设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。
Ø空调维修巡查流程图
2.4.4空调暧通维修工任职资格：
Ø技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；
Ø熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调专业知识；
Ø熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；
Ø性格开朗、生活作风优良、工作勤奋、有《空调操作证》。
第二部分：
管理制度
1.值班室管理制度
1.0值班室管理要点
2.1资料管理
2.1.1保养与巡视巡查的记录表格、公司的下发文件以及上墙资料的管理。
2.1.2设备房巡查记录、设备、设施的保养记录和各类计划的填写、摆放、保管存档方式的管理。
2.1.3资料、记录表格的使用及版本管理。
1.2设施、环境、形象、标识管理
2.2.1值班室及周边区域环境卫生的管理。
2.2.2值班室设施摆放及整体布局要求的管理。
2.2.3员工素质、形象、精神面貌的管理。
2.2.4各专业班组种类标示与标牌的管理。
2.0管理职责
3.1工程管理部经理负责协调指导工程主任对所有设备运行人员及设备维保人员形象、员工素质、环境卫生情况监督检查，并按本方案的具体标准进行检查。
对不符合要求的及时督促整改，并检查其整改结果情况。
3.2工程管理部设备专业工程师（工程主任兼）负责对运行专业及维保专业班组的设备、设施、相关记录资料进行监督检查，全面按照本方案中的资料管理标准及环境与形象管理标准进行检查，对不符合要求的及时督促整改，并检查其整改结果。
3.3运行领班既是本方案的实施者，又是主要负责及检查人，主要负责班组中各项工作的具体实施与分工。
根据公司的要求对所有的设备、设施、环境卫生、人员形象每日进行监督检查及督促整改，了解班组员工的思想状态和基本情况，并将结果上报工程管理部。
3.4各专业班组所有员工是使本方案达到标准、符合公司要求的主要执行者，在领班的带领下完成各项工作任务，积极提出合理化建议并不定期对自己的工作进行自检。
3.0资料管理
4.1资料管理的围
4.1.1公司下发的各种文件、手册、制度。
4.1.2各专业班组填写的各种资料及相关计划、记录。
4.1.3各专业班组月工作计划、培训计划。
4.1.4专业维保班维修记录。
4.1.5设备房巡查记录及上墙制度资料。
4.1.6各专业班组部使用资料。
4.2资料管理的分类
4.2.1公司下发的各种文件、手册、制度。
4.2.2各专业班组和外委维修保养单位填写的各种记录、表格。
4.2.3各专业班组文件与资料的分类及归档标识见附录一。
4.3资料管理的方法
4.3.1所有资料都应放在有统一编号的文件夹，资料的填写采用公司规定的统一表格，存放地点要干燥通风。
4.3.2专业维保班组按计划对设备保养完后及时填写相关记录，由运行领班按保养容检查后及时送部门审核并按顺序放回原位,确保保养容的真实性和记录填写的及时性。
4.3.3对于专业维保维修的容及填写的记录要及时检查其可靠性和真实性。
做到维修有记录，记录无漏填项,无涂改。
4.3.4年终对当年的资料进行归档。
4.4资料管理的检查及考核
资料管理按照资料管理的标准进行检查，并参照《检查及绩效考核操作指导书》相应的容进行考核。
各专业班组资料填写的检查情况与相应责任人的绩效考核挂钩。
4.5设备各专业班组上墙资料及制度
详见表1。
表1 设备各专业班组上墙资料及制度一览表
位置
序号
容
相关手册
备注
设备各专业班组
值班室
1
部门职责
工程管理部工作手册
2
主任职责
3
技术人员职责
4
值班制度
5
交接班制度
6
紧急事故处理流程图
设备管理规程
7
人员、值班情况一览表
根据实际绘制
8
用电、用水图
低压配电房
1
配电房管理制度
工程管理部工作手册
2
低压配电柜安全运行操作规程
3
设备房消防管理制度
4
低压配电系统图
根据实际绘制
水泵房
1
水泵房管理制度
工程管理部工作手册
2
用水、供水管理制度
3
变频供水系统运行操作规程
4
管网系统图
根据实际绘制
变压器房
1
变压器安全运行操作规程
工程管理部工作手册
发电机房
1
发电机房管理制度
工程管理部工作手册
2
柴油发电机安全运行操作规程
热力站房
2
热力供应设备操作规程
热力站管理制度
工程管理部工作手册
中央空调机房
1
空调制冷设备房管理制度
工程管理部工作手册
2
中央空调安全操作规程
操作间
1
操作间管理制度
工程管理部工作手册
物料库房
1
物料库房管理制度
工程管理部工作手册
5.0设施、环境、形象、标识管理
5.1设施、环境、形象、标识管理的围
5.1.1设施包括：
各专业班组使用的桌、椅、板凳、文件柜、工具柜、操作台等。
5.1.2环境包括：
值班室、操作间和周边环境。
5.1.3形象包括：
各员工的精神状态、仪容、仪表、仪态、言行、着装、工作牌的佩戴等。
5.1.4标识包括：
员工一览表、各类标示和标牌等。
5.2设施、环境、形象、标识管理的方法
5.2.1设施的管理方法
Ø通过对员工的素质培训，加强对班组值班室的桌、椅、板凳、文件柜等设施的管理。
严禁在办公桌、椅等班组设施上进行敲、打等维修工作，保持原有设施的基本状态；
Ø对已存在的外观脱漆、脱皮、表面损坏等要限期整改，保证设施的完好；
Ø作为检查项目，通过班组自检，部门互检、公司抽检、楼检和安检，并以领班为主要责任人等多方监督的方式进行管理。
5.2.2环境的管理方法
Ø由各专业班组领班负责，制定各卫生区域的值班责任人，各值班责任人每日对所管区域的卫生进行巡视并实施保洁;;
Ø对于责任不到位的值班人，根据情况对其实行增加卫生值日时间或根据公司规定进行处罚;
Ø工程管理部经理（或专业工程师）随时进行检查，并对不符合要求的进行及时指正，或对责任人进行相应处罚。
5.2.3形象的管理方法
Ø每日由运行领班对员工的形象进行监督检查与管理，对不符合要求的员工及时指正，工程管理部经理随时对各专业班组所有员工进行检查；
Ø对精神状态不佳的员工应从其身体和思想动态以及造成的原因等方面了解情况，根据不同的现象采取不同的处理方法；
Ø对无故不按公司规定着装、配戴工作牌、乱摆乱放以及影响公司形象的各种行为，将对责任人进行批评教育、记过、罚款等处理。
5.2.4标识的管理方法
5.2.4.1各专业班组值班室门上贴有“***值班室”牌。
牌底边距地面1.6米，并粘贴在门的中间位置。
5.2.4.2进入设备区的第一个门前贴有：
“机房重地，非请勿入”的警示牌以及“严禁烟火”标识。
5.2.4.3设备区公共通道贴有：
“袖手旁观，风度偏偏”的提示牌，距地面1.5米。
5.2.4.4所有设备房门上应有对应的房间标识（有特殊要求单位的除外）如：
高压配电室、低压配电室、发电机室、变压器室、水泵房、空调机房、风机房、CO2气体房、电梯机房、操作间、物料库房等标识牌。
粘贴在门的中间位置，距地面1.6米。
5.2.4.5低压配电室应配备至少4块“有人工作，严禁合闸”警示牌，以便线路或设备检修时使用。
不使用此牌时，将其悬挂在低压配电室的墙壁上，检修使用时将其悬挂在相应的开关上。
5.2.4.6水泵房和空调机房的各阀门应挂有开关状态标识“此阀关”或“此阀开”（自制），标准为：
8×16cm。
5.2.4.7发电机油库房门上应有“严禁烟火”标识。
5.2.4.8所有机电设备上应有相应的“设备标牌”。
5.2.4.9设备房应挂有相应的巡视记录。
5.2.4.10处于维修状态的设备，应在维修设备位置挂“设备故障，正在维修中”标示牌。
5.2.4.11各专业班组值班室统一设置“各专业班组员工一览表”。
Ø该一览表反映：
◆所有员工的及工种；
◆当班员工的基本情况及班次；
◆非当班员工的基本情况及原因。
Ø各专业班组值班室设置“用电、用水情况一览表”
5.3环境与形象管理的标准
详见本方案第7.2和7.3节。
6.0各专业班组值班室管理制度
6.1各专业班组资料管理制度
为提高各专业班组文件与资料管理的质量，符合本公司专业化、标准化和规化管理的要求，特制定各专业班组文件与资料管理制度。
6.1.1设备、设施的保养实施责任人负责填写各相关的保养记录，运行值班员负责填写巡视巡查记录。
专业领班负责各资料的全面检查、整理、存档并报送相关单位。
6.1.2各种文件与资料使用的文件夹，在班组要统一。
对文件夹统一编号，并整齐地摆放在文件柜中。
6.1.3各种记录，表格中严禁乱涂乱画，保持其容清洁、齐全、完整。
6.1.4所有文件与资料应及时整理、装订并存档，不可随意丢放。
6.1.5所有记录表格、上墙资料、职责按公司要求使用最新版本。
6.1.6当年记录资料按顺序摆放在文件柜，以便于查找与检查，年后应将各种记录资料装订成册存档，需送部门存档的及时送部门存档。
6.1.7记录表格按公司要求规填写，领班要检查其填写容的真实性和完整性，并及时送相关部门签字确认，无误后存档保管。
6.1.8设备房巡查记录应挂在设备房，值班人员要按公司的规定及时对设备进行巡查并做好相应巡查记录，运行领班要不定期进行检查其记录填写的真实性和及时性。
6.1.9存档资料不得涂改和借阅无关人员。
资料存档时限超过2年的由领班报公司领导确认集中处理。
6.2各专业班组环境管理制度
6.2.1无关人员严禁在值班室逗留闲聊，值班室不可大声喧哗、吵闹、言谈举止要文明礼貌。
6.2.2值班室不可随便摆放工器具、维修用品、等杂物。
地面应保持干净、整洁无污物等。
6.2.3值班员不得在值班室会友聊天，看书、报、小说、杂志等，不能做与工作无关的事。
6.2.4值班室严禁焊、修、敲打等维修工作，一切维修工作应在操作间进行操作。
6.2.5值班员应保持值班室良好的卫生、清洁、通风、照明等。
6.2.6桌、椅等办公用品摆放要整齐，桌面应清洁干净无杂物，摆放的物品整洁有序。
6.2.7值班室门、窗等应保持干净无灰尘，表面油漆要完整。
墙面不能有污渍，脚印，墙皮不能有脱落现象。
6.2.8所有的记录、表格、文件应整洁有序地摆放在指定的文件柜中或文件台上，不得随意摆放。
6.2.9值班室的水杯，水壶，饮水器等要整齐地摆放在指定位置，所有的器具应干净卫生。
6.2.10值班室严禁烟火，并应配有合格有效的灭火器。
6.2.11值班室应挂有公司所规定的各项上墙资料，各种管理制度健全，悬挂整齐美观。
6.3各专业班组标识管理制度
6.3.1各专业班组值班室所挂标识与标牌以及上墙制度按公司统一规定悬挂。
6.3.2标识、标牌的大小及上墙制度的镜框尺寸由公司统一设计制作，专业班组负责现场标识的悬挂上墙。
6.3.3标示与标牌以及上墙制度应悬挂在明显，易于看到的位置。
需要引起客户注意的某些地方或事项，一定要悬挂标识牌等。
悬挂要牢固、端正。
6.3.4对于标识损坏或遗漏的地方，各专业班组要及时修复或补上临时的标识，并做好记录，上报给相关部门。
6.3.5各专业班组需在有危险或应引人注意的地方，悬挂标识牌，如“正在维修，禁止合闸”，“设备故障，正在维修中”，“高压危险，严禁入”等。
6.3.6设备设施的颜色一律按公司规定的要求，统一刷油漆。
7.0各专业班组值班室管理标准
7.1各专业班组文件与资料管理标准
7.1.1班组使用的文件资料夹的规格要统一，颜色要一致，文件夹应完好、无破损。
7.1.2所填写的记录等资料，容应齐全、无缺少，并整齐摆放在文件柜中。
7.1.3保养记录按规定的时间填写，填写容应完整。
7.1.4各种记录填写应及时、准确、规、无涂改、漏缺记录等现象。
7.1.5值班、巡查记录要反映出当班情况，以及巡查项目，巡查时间，巡查人和设备运行相关参数等。
7.1.6值班记录、巡查记录应保证封面整洁干净，无涂画，破损等现象。
7.1.7对应装订存档的资料要及时装订成册存放在专用资料柜，需送交部门存档的要及时交相关人员存档。
7.1.8设备房巡查记录本在左上角打孔或用夹具夹夹好后整齐挂在设备房进门处显眼位置。
7.1.9设备房相应管理制度、操作规程应挂在设备房显眼位置。
制度、操作规程框架要统一，资料容须使用公司最新版本。
（具体见上墙制度规定）
7.1.10相应设备房的系统图由本公司统一制作与悬挂，系统图要求与实际设备系统相符，整体大方、美观、线条清晰、思路明确、标识规。
7.1.11所有记录资料的填写字迹要清晰、规、工整，无乱涂乱画现象。
7.1.12设备房巡查记录每用完一本，应及时归档存放在资料柜，不可乱丢乱放。
7.2各专业班组环境管理标准
7.2.1值班室应保持整洁干净，通风、照明应良好，灯具、桌椅台面应无灰尘。
7.2.2地面应无水迹、无烟头、纸屑、无乱摆乱放的物品，无污物、油、油漆等。
7.2.3墙体、墙面喷涂应均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）应牢固，表面应平整，洁净，色泽应协调一致，无手印，无脚印。
7.2.4顶棚抹灰层应牢固，无层面脱落和明显裂缝，无蜘蛛网。
7.2.5楼板、地面应无裂缝、起皮、空鼓、下陷等现象，表面应平整，楼板、地砖应无破损。
7.2.6各种上墙制度悬挂应整齐，牢固，表面应无污物、花斑痕迹，镜框玻璃透明度要高，无浮尘。
7.2.7操作间的地面应清洁，室要有足够的照明，并配有足够的灭火器。
灭火器应合格有效，表面清洁要无灰尘，悬挂摆放位置应便于取用。
7.2.8各种电动工具摆放要有序，表面清洁。
操作台应无杂物，易于安全操作。
7.2.9周边环境应保持良好的卫生状态，无卫生死角，无乱堆放的杂物。
水沟要完好无损，畅通无阻，地面无积水。
7.3各专业班组形象管理标准
7.3.1员工要精神饱满，有高尚的工作热情，具有良好的职业道德，严格遵守公司的各种规章制度。
7.3.2工作期间统一穿公司规定的工作装，并佩戴工作牌。
着装应整洁、干净，上衣拉链的位置不得低于第二个纽扣，不得穿拖鞋上下班。
7.3.3员工的工作牌统一佩戴在左胸前上衣工装口袋的上方，公司标志下方的中间位置。
7.3.4员工不得留长发及奇异的发型，不留长指甲，坚持每日刮胡子，工作期间不可佩戴手饰等装饰品。
7.3.5言谈举止大方，态度要和谐，语言要亲切，声调要自然、清晰，应答要诚恳明确。
上班期间不可通过等方式闲聊。
公共场所和租户面前严禁掏耳朵，挖鼻孔等不文明的举止。
7.3.6坐、立、行要端庄稳重。
坐：
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