北京市公寓市场分析研究报告.docx
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北京市公寓市场分析研究报告
北京市公寓市场分析研究报告
.公寓区域供求变化分析（四大黄金板块）
北京市高档公寓主要分布在以下几个区域：
金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等地区。
Ø金融街地区随着金融街形象的确立和影响的扩大，金融街将是国际金融巨子进入中国的首选之地，对高档居所的需求将随之增加。
另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也将产生需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质。
本地区商务人士收入稳定丰厚，多数已拥有居所，和竞争激烈、生活状态相对不稳定的中关村人士相比，居住此类公寓将更会得到他们的认同。
ØCBD地区北京CBD地区的公寓主要有三种形式：
服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。
13个项目中，有服务式公寓5个，总建筑面积20.7万平方米；商住公寓5个，总建筑面积86万平方米；纯居住公寓项目3个，总建筑面积45万平方米。
国贸、嘉里、京广均为北京市具有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。
服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力。
商住公寓以现代城、旺座中心和韦伯传媒公寓为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了一定的市场份额。
Ø中关村地区中关村高档公寓市场供应量不大，到目前为止，供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。
其原因，是长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地，可开发的土地已经较少，政府2000年已经下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建为主。
但是，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求。
最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，而高档公寓更是稀缺。
前几年，市场上供应的高档公寓以商住公寓为主，今年新上市的公寓项目中有几个酒店式公寓项目，如新中关和远中悦莱国际酒店公寓。
Ø亚奥地区亚运村地区的兴建源于90年北京主办的亚运会，经过多年的建设发展，成为京城高档公寓集中的地区。
1997年前后，该区域外销房占较大比重，有较强的涉外功能。
但在1999年，该区域的主打概念为中央生活区，涉外功能呈下降趋势。
2000年后，该区域配套设施发展相对滞后、交通瓶颈制约等矛盾日趋突出，并制约其发展，区域发展受阻。
2001年7月申奥成功使这一地区再次成为广大购房者关注的焦点。
从2001年起，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右。
亚运村的区域市场已经形成氛围厚重的高尚居住区及由其衍生而出的商务区。
4.2.2公寓承租人群变化分析
北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。
其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。
随着公寓15年来的发展，公寓的承租客户也呈现出明显的变化，这些变化的缘起体现在以下几个方面：
✧北京国民生产总值保持持续增长
✧高档公寓产品形态和功能的变化
✧公寓租金和售价的下降
4.2.3公寓租金变化分析
十多年来，北京公寓的租金水平经历了四个主要的发展阶段，实际上，各个阶段的特征都和公寓的供应发展有很大的联系，在公寓租金的变化过程中，供求关系直接引导着租金的变化。
●90年代初到1993年（低速上升阶段）：
1990年是北京市公寓市场的起步点，出现的项目大多为酒店式公寓，是第一代公寓，多为写字楼或酒店的附属产品。
开发商和投资商实力很强，物业管理服务都是当时最好的。
客户是最早看好北京市场的外资企业。
1990年到1993年，由于北京市外商投资处于起步阶段，投资量不多，公寓的租金属于正常水平，平均在＄23/月/平米上下。
但是，由于公寓市场开始被看好，租金水平每年都有20-30%的增幅。
●1994年到1995年（高速膨胀阶段）：
这两年每年公寓的供应量并不多，只有每年不到15万平米的四、五个项目，如丽晶苑、聚龙花园、港澳中心。
但是，公寓的租金水平却达到了历史性的高度，平均超过＄45/月/平米，同时增幅已经放缓到13%左右的水平。
如此高的租金水平，跟供不应求的公寓市场有关。
由于外商投资不断进驻北京市场，外商的高级管理人员又偏好租用当时的高档公寓或别墅，而不是在当地买房，基本上他们的房租都由公司的补贴直接支付，所以即便租金飚涨到近乎2倍的高度，仍然有络绎不绝的租客需求。
●1996年到2000年（逐步回落阶段）：
目前北京公寓市场90%以上的供应量都是在这个阶段出现的。
1997年的金融危机已经结束，北京市经济开始复苏，城市规划逐渐成形，外地、外商投资量再一次猛增，激发众多发展商纷纷进入市场开发项目，外销房大量涌现。
供应量的攀升，使得公寓市场在这一阶段出现供过于求的特征，租金在大量公寓产品的互相竞争下以每年20-30%的减幅下降，直到2000年回归到＄18/月/平米左右的水平，甚至低于第一阶段。
●2001年至今（平稳下滑阶段）：
2000年以后，公寓供应面积大幅度上涨，在2003年达到历年来370多万平米的顶峰。
2002年内、外销房并轨后，价格下降和产品激增的刺激使公寓租金也同时下降。
就目前的市场情况将，高档公寓的租金仍然在以2-3%的速度缓慢下滑。
预计受预期供应量的影响，租金还会持续下滑趋势，租金水平远不能达到1995年左右的水平。
●截至2004年年底，北京房地产市场上的高档公寓项目供应量增加，而市场容纳力有限，新落成的项目凭借项目配套和设施方面的优势，吸引不少租户“弃旧投新”。
一些旧项目因此不得不降低租金以维持竞争力。
除市中心少数区域外，北京市场高档公寓住宅和别墅项目平均租金明显下跌。
其中，下降幅度最大的是第二使馆区，平均下降8.9%；其次为CBD和第一使馆区，下降8.7%。
机场路一带及第三使馆区租金也分别下跌3.9%及3%。
而市中心少数区域，由于地块早已开发殆尽，缺乏新项目供应，租金反而上升了8.3%。
●总结租金的回落并不代表公寓从此而失去其投资的价值，应该说，自1995年以后，高档公寓的租金一路下跌，根本没有回复到当年水平的可能性。
2000年以后这种下滑仍然持续，但趋于平稳。
总结其原因，可以看到，当年的高租金水平的主要原因是当年公寓市场处于供小于求的状态，直接导致租金高涨。
随着公寓项目的增多，市场竞争愈加激烈，需求的增速不如供应的增速，目前的租金水平已经恢复到90年代初的水平，甚至更低。
但是有一点是可以肯定的，就是租金已经处于平稳状态，不会再出现1995年以后的猛烈下跌的趋势。
相对于目前高档公寓市场的供给情况来说，其租金水平比较真实可靠。
也就是说，目前高档公寓的租金水平比较稳定，是1995年后的合理回归。
4.2.4.周边重点公寓项目分析
为了更好的了解区域内公寓项目，我司从目前公寓市场挑选出具有特点的公寓项目作为分析，共分为两类，其一是已经投入使用的公寓项目，另一类是目前正处于初期租售阶段的公寓项目。
4.2.4.1已投入使用项目
根据目前一些海外基金市场调研的方向来看，国际化的酒店式公寓前景相当看好。
高力国际进行的市场调研显示，目前北京具有国际品质的酒店式公寓的数量仅仅是３３００套左右，而随着北京国际化地位的逐步提升，尤其是在奥运经济的促进下，北京对具有国际品质的高档酒店式公寓的需求将会进一步增强。
国贸公寓
简介国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30层高的公寓楼组成。
共有一居到四居及顶层豪华套房401套，公寓的家居设计、家俱电器配置一直保持北京顶级豪华公寓的水准，租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。
针对客群租客均来自各大跨国公司首席代表、高层管理人员和驻京外交使节，这些租客的入住，形成了国贸公寓高尚的国际化居住氛围。
内部配套服务
标准规范的酒店式的房间清洁服务
缜密安全的全天候保安服务
24小时及时周到高效的维修服务
包括CNN、HBO电影频道、CNBC、NHK、ESPN体育频道等27个国际卫星电视频道
国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠
包括CNN,HBO电影台,CNBC,NHK,ESPN体育台等25个国际卫星电视频道经常多样的租户活动
由国贸饭店提供的早餐服务
日本学校班车服务
洗衣服务
免费获得国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠
项目设施:
台球，桑拿浴，室内游泳池，体育馆，孩子的运动场
24小时诊所
会所：
35米室内泳池，600平方米健身房及健美操室，2个室内网球场，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及综合运动室
五星级的中国大饭店和四星级的国贸饭店提供多达20几种风味餐厅
六万平米的国贸商城内设真冰滑冰场，华润超市，2家主题店和200间各类专卖店，满足各种生活需要
220米屋顶缓跑径
嘉里中心公寓
简介位于朝阳区光华路，嘉里公寓是北京嘉里中心的组成部分，与整体建筑相辅相成，由两座建筑-东楼和西楼组成，31层建筑大厦中的所有套房均面南，大玻璃窗，阳光十分充足。
配套设施
房内设施
精美厨柜配以欧式厨具，抽油烟机，煤气灶，烤箱，冰箱及微波炉
洗衣间配备洗衣干衣机
中央热水
火警喷淋及烟感探头系统
煤气泄漏及热感警报系统
高雅设计家具
高品质饭厅配套设施
入墙衣柜
与门卫相连的可视对讲电话装置
主卧配有应急报警按钮
宽带设施
电话及传真机
卫星电视，免费享用CNN,HBO,ESPN,NHK1,NHK2,WOWOW,StarMovies,StarSports,StarPlus,StarChinese,Channel[V],MTV.
周围设施
地下停车场USD80/月
商务中心
购物广场
超市、银行、邮局
24小时诊所
室外及室内儿童乐园
220米屋顶缓跑径
会所：
35米室内泳池，600平方米健身房及健美操室，2个室内网球场，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及综合运动室
服务
酒店式房间清洁服务
24小时保安巡逻
饭店早餐
洗车服务
洗衣服务
京广中心物业管理，管理费用：
租金已含
价格对比分析
国贸公寓
嘉里中心公寓
居室
面积（㎡）
租金（$/月·㎡）
居室
面积（㎡）
租金（$/月·㎡）
1
93
2300—2500
1
100.46
2500-3300
2
132-171
3600—5300
2
138.82
3500-4500
3
211
5000—6200
2
167
4500-5600
豪华套房A
305
9200
3
317.26
11000
豪华套房B
368
9700
4
420.19
15000
豪华套房C
543
13000
5
452.46
16200
5
525.93
17000
随着北京国际化进程的加快，许多外资公司在华开拓新业务并扩大投资，带来大批员工，今年旺盛的需求使得空置率大幅下降，高档出租公寓表现最为突出，从３４．５％下降到２０．６％。
出租公寓的平均月租金维持稳定，为１５．３美元／平方米。
但地理位置的先天优越，使得CBD周边高档公寓的租金都维持在较高且稳定的水平上，根据相关统计显示，目前北京市内具有国际品质的酒店公寓的租金为每平方米27.6$／月。
4.2.4.2租售中项目
随着中央商务区的规划建设，越来越多的商业、贸易、金融机构集中在本区域，带动了区域内高档住宅项目的发展。
CBD地区是售价万元以上公寓的汇集地，在售项目总供应量超过100万平方米。
尽管价高量大，但是CBD的公寓市场表现十分抢眼，在售项目实现了平均七成的销售率。
根据CBD规划方案，区内规划总建筑面积1000万平方米，其中公寓250万平方米，因此，未来还有更大规模的项目等待上马。
在此，我司选择两个具有代表性的项目进行对比分析，一个是已经满足入住条件的温莎大道，另外一个是开盘不久的韦伯传媒公寓，两个项目具有一定的高档共性，但有有其各自特点，详见下述对比
韦伯传媒公寓
简介韦伯中心位于光华路15号 ，与中央电视台相依为邻。
项目与东三环光华路、金台路、以及朝阳北路相连接，形成了以韦伯中心为核心的“金十字”交通格局，成为CBD罕见的高效率交通“活”路。
建筑面积27818.2平方米，地上26层总高79.95米。
一层为商业及公寓大堂，并有东西两个出入口和物业办公室，在邻街方向开有对外的商业用房。
二层到十层是与商场衔接部分，每层设有5套住宅，十到二十六层是公寓的标准层，每层8户，共计176套公寓。
地下共三层，地下一层为自行车库（有一个2.19米高的夹层）和设备电气机房等，地下二层、三层是机房和物业库房等，其中部分面积是人防。
公寓部分设有两部疏散楼梯（剪刀梯）、3部客梯，其中有一部兼作消防电梯。
建筑首层层高为5.00米，顶层2.90米，其余各层为2.80米层高。
西侧为公寓主入口，东侧开有疏散出口，自行车出入口设在主入口附近，靠近地下一层夹层的自行车库。
容积率5.5，绿化率0.3，市政热水，市政供暖。
温莎大道
简介该项目位于朝阳区光华路西里乙2号，由怡禾房地产开发有限公司投资兴建的精装修高层板楼结构的高档公寓。
距国贸中心仅百米，周围有中国大饭店，建国饭店，京伦饭店，嘉里中心，汉威大厦，贵友大厦等北京市80%以上的高级写字楼和高档饭店，与第一使馆区一街之隔。
建筑设备及相关装饰配套设施
电梯
8部富士达电梯，
地面、外墙面
大理石
室内墙面
室内内墙采用环保乳胶漆
供水
所有生活用水均采用直饮水
精装修
配备家电、家具
采暖
市政
内部服务配套
配套设施
内容
备注
健身中心
自行车、举重、
年卡4000元
保健中心
足疗、中医按摩等
儿童管护活动中心
商务中心
传真、复印等
物业管理
6元/平方米·月
超市
饮料、零食等
面积约40平方米，品种较少
茶馆
设有图书阅览室
经营状况销售率在99%，到11月份为止入住率在25%左右，大部分购买者为投资型消费者，后将其出租，目前出租户型较好的为86、100平方米左右的一居，出租价格在7000—8000元，已包含物业费、取暖费用。
对比分析
基本信息
韦伯传媒公寓
温莎大道
地理位置
韦伯中心位于光华路15号 ，与中央电视台相依为邻。
位于朝阳区光华路西里乙2号，汉威大厦对面
建筑类型
塔楼
板楼
占地面积
2．8万平方米
18万平方米
建筑面积
3万平方米
20万平方米
开盘时间
2005年7月
2003年9月
入住时间
2006年7月
2005年6月
销售状态
新房
尾房
总套数
176
381
销售均价
12500元/平方米
18000元/平方米
最低价
10700元/平方米
11500元/平方米
最高价
14000元/平方米
19000元/平方米
物业费
5.8元/平米/月
6元/平米/月
物业管理
国贸物业管理
国贸物业管理
停车位
892
792
户型
居室
韦伯传媒公寓
温莎大道
1居室
1室2厅2卫：
114㎡
1室2厅1卫，共10种户型，面积从85㎡到117㎡不等
2居室
2室2厅2卫：
147㎡、138㎡
2室2厅2卫：
154㎡
3居室
3室2厅3卫：
220㎡、222㎡
3室2厅3卫：
234㎡、389㎡
3室2厅2卫：
275㎡、306㎡
4居室
--
4室2厅3卫：
388㎡、363㎡
周边配套
韦伯传媒公寓
温莎大道
公共交通
43、28、9、113、120、402、403、405、421、707、特3、729、730，三、四环之间地铁1号线
908、48、43、120、28路，二、三环之间地铁10号线
学校、幼儿园
清华美术学院、首都经贸大学、呼家楼第三小学、日坛中学
芳草地小学、陈经伦中学、外交部儿园
商场
京客隆、大中电器、伊力诺依家居大厦、蓝岛大厦、太平洋百货、国贸商城、万达
贵友、国贸、嘉里中心购物中心、赛特
邮局
呼家楼邮局
国际邮局、汉威邮局
银行
工商银行、中国银行、华夏银行、交通银行
工行、建行、农行、中行
医院
朝阳医院、光华医院、朝阳第二医院、建国医院
朝阳医院
通过对上述两类公寓的分析，目前公寓市场的走向具有如下趋势：
⏹在商务核心区的酒店公寓被普遍看好，地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值，好的区域，比如CBD以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店公寓投资区域；
⏹由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以上酒店的服务水准；
⏹酒店公寓自及周边配套应该比较齐全；
⏹有自己的特色和明确的定位。
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