贵州2016年房地产估价师《案例与分析》：背离事实假设考试试题.doc
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贵州2016年房地产估价师《案例与分析》：
背离事实假设考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。
A．抵押权人
B．具有土地估价资格的中介机构
C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构
D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构
2、某种商品的用途越多，其。
A：
需求弹性越小
B：
需求弹性越大
C：
越缺乏弹性
D：
完全无弹性
E：
执行层的组织协调
3、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于__性质。
A．占有
B．租金
C．代管
D．融资
4、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年整存整取
5、下列关于住房公积金税收政策，说法错误的是。
A：
住房公积金是政策性资金，实行免税政策
B：
住房公积金收益也并入住房公积金，实行封闭管理和使用，不免征收所得税和营业税
C：
个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税
D：
个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税
E：
执行层的组织协调
6、房地产投资信托的风险不包括__。
A．经营风险
B．市场风险
C．利率风险
D．操作风险
7、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。
该房地产的价格为万元。
A：
313
B：
329
C：
417
D：
446
E：
工业用地的监测点评估价格
8、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。
A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。
债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
9、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为__。
A．8.8%
B．10%
C．18%
D．18.6%
10、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
11、城市用地分类中，工业用地不包括。
A：
工矿企业的生产车间用地
B：
工矿企业的库房用地
C：
工矿企业的生产车间附属设施等用地
D：
露天矿用地
E：
执行层的组织协调
12、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。
A．自身支付能力
B．拥有物业后所能获取的预期收益大小
C．市场供求状况
D．区域因素
13、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。
A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
14、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。
A：
60
B：
80
C：
90
D：
100
E：
执行层的组织协调
15、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：
__倍。
A．5～10，4～6
B．5～12，3～6
C．6～10，4～6
D．3～6，2～3
16、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是个月。
A：
1
B：
3
C：
6
D：
12
E：
执行层的组织协调
17、房屋面积测算的内容不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
18、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。
A：
50％
B：
25％
C：
20％
D：
15％
E：
执行层的组织协调
19、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：
围墙工程费
B：
电力设施工程费
C：
居委会用房建设费
D：
人防工程费
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
21、在统一采用单价方面，通常为__上的价格。
A．估计面积
B．局域面积
C．总体面积
D．单位面积
22、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
23、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。
A．建筑造价指数或变动率
B．建筑人工费指数或变动率
C．一般物价指数或变动率
D．房地产价格指数或变动率
24、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。
A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
25、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。
A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、楼面地价=土地单价÷__。
A．建筑层数
B．建筑覆盖率
C．绿地率
D．建筑容积率
2、以下难以用市场法进行估价的有__。
A．住宅
B．写字楼
C．房地产开发用地
D．在建工程
3、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。
A：
城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工
B：
城镇个体
C：
城镇工商户
D：
城镇自由职业人员
E：
农民
4、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。
A：
地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水
B：
防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水
C：
防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
D：
外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差
E：
內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补
5、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。
A．盈亏平衡分析
B．敏感性分析
C．风险分析
D．概率分析
6、引起建筑物折旧的因素包括。
A：
地震
B：
电梯数量不够
C：
酸雨
D：
单行道
E：
门窗的自然破损
7、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。
A：
消费者的收入增加
B：
作为替代品的房地产的价格上升
C：
作为互补品的房地产的价格上升
D：
消费者预期其未来的收入增加
E：
消费者预期未来的房地产价格上升
8、属于直接融资方式的有__。
A．抵押贷款
B．赊销
C．发行股票
D．发行债券
E．分期付款
9、收益法适用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
10、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。
A：
具有购买经济适用住房资格者投票选择
B：
公证处随机摇号
C：
政府在实力强、信誉好的企业中指定
D：
招标投标
E：
执行层的组织协调
11、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
12、下列说法中不正确的是。
A：
封闭型基金证券的价格波动较大
B：
开放式基金的风险较小
C：
股权式基金具有较多的投机成分
D：
有价证券基金着眼于二级市场
E：
追加型基金证券不允许中途解约
13、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：
对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税
B：
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：
对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税
D：
对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税
E：
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
14、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。
A．统一采用总价
B．统一面积单位和内涵
C．统一付款方式
D．统一币种和货币单位
E．统一采用单价
15、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。
A：
单位比较法
B：
市场提取法
C：
分解法
D：
工料测量法
E：
指数调整法
16、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
17、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。
A：
借款偿还期
B：
流动比率
C：
偿债备付率
D：
利息备付率
E：
投资回报率
18、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向__申请领取施工许可证。
A．工程所在地的县级人民政府
B．工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门
C．工程所在地的县级以上人民政府
D．工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门
19、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用=负债+所有者权益-收入
B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债=资产+所有者权益
20、房地产开发经营业具有等特点。
A：
单件性
B：
资金量大
C：
风险小
D：
附加值高
E：
产业关联性强
21、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
22、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
23、股票和债券的相同之处表现在。
A：
都是融资工具
B：
都是流通证券
C：
持有者享有相同权利
D：
都具有偿还性
E：
都可以为投资者带来收益
24、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后收入-未分配利润
25、民法中的人身关系包括。
A：
财产所有权关系
B：
财产流转关系
C：
财产形成权关系
D：
人格权关系
E：
身份权关系
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