论房地产开发与市政建设.doc

论房地产开发与市政建设.doc

《论房地产开发与市政建设.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论房地产开发与市政建设.doc（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

论房地产开发与市政建设

市政建设是我国城市建设中的一项重要内容，其中包括城市的给水、排水、道路、桥梁、隧道、燃气、供热、防洪工程的建设等，而这些工程由城市政府组织有关部门经营管理，通常称为市政公用设施。

这是城市的重要基础设施，是城市必不可少的物质技术基础，是搞活城市经济和实现对外开放的基本条件。

市政建设是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。

在市政建设中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。

它包括：

城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。

而这些规划的制定，恰恰决定了一个十分重要行业的发展——这就是房地产业。

  房地产业是一门新兴的行业，它是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

它作为城市建设中的支柱产业之一，在国民经济和社会生活中具有重要的地位和作用。

  房地产业与市政建设同属于城市建设的体系，两者密不可分，息息相关。

市政建设通常发生在房地产业开发的前期，是房地产业的排头兵。

市政建设通过规划，确定城市整体的建设及发展方向，即同时也确立了市政建设的总体设计方案。

其中房地产开发前期所必备的条件之一——“七通一平”，充分体现出市政基础设施建设在房地产开发建设中的重要地位。

而建设完善的市政基础设施系统，非常有利于房地产开发建设。

  首先，完善的市政基础设施建设给房地产的开发建设创造了非常有利的条件，城市道路桥梁通行了房地产建设的生产用车，疏导了交通，给施工运输提供了方便；供水、供电直接为房地产的生产、建设提供了良好的施工服务，提高了房地产项目的建设效率；排水设施排放、处理建设污水和生活污水，城市防洪设施保证生产施工安全，又保证居民生命安全等。

许多房地产项目的建设，也就是因为建设在原基础设施非常完善的地区，给开发建设施工提供了很大的便利条件，保证了工程质量，提高了工程效率，缩短了工期，节省了成本，降低了污染，获得很好的经济效益和社会效益。

  其次，完善的市政建设体系有助于体现房地产物业的整体价值。

俗话说：

“路通财通”，城市的许多房地产都是随着配套的市政建设工程的完善而身价大增。

  再次，完善的市政基础设施是进行物业管理的必备条件。

要建设一个完善的住宅小区，必须有完善的市政设施作基础，也正是因为具备了完善的市政基础设施，房地产业开发的住宅、商店、写字楼等才能发挥其正常的使用功能，才能成为真正的商品。

凭借着完备的市政设施，房地产身价倍增。

同时，房地产业的发展充分体现市政建设的使用价值，对市政规划也产生了积极作用和影响。

一、促进市政规划变成现实。

这个过程是一个观念形态变物质形态的创造过程。

在此过程中，从工程立项、勘察设计、动迁开发、竣工使用，要经历繁杂程序和较长开发周期。

房地产开发在落实市政规划和各项建设要求上，发挥举足轻重的作用。

通过房地产开发，还能回收资金，用于城市建设，成为“实现市政规划的有效手段”。

二、促进市政规划修订完善。

当建成区接近或超过原规划区，新的重大项目设立，行政区进行新的调整时，都伴随房地产开发，促进规划的调整和修改。

。

房地产业作为一种城市形态的支柱性产业和新的经济增长点，与建筑、建材、冶金、化工等五十多个行业，具有较高的关联度。

通过土地和房屋的开发经营，拉动投资，刺激消费，带动和影响很多产业的发展，促进城市产业结构的调整和升级，从而改变城市性质，同时，房地产开发受用地经济规律的制约，一方面进行旧城更新，重新优化空间结构，促进城市有机整体协调发展；另一方面进行新区开发，或将城市中心地段的普通住宅用地转为商业用地，或将工厂用地转为住宅用地，或将近郊区农业用地转为居住用地，远郊区农业用地转为工业用地，从而改变城市用地的分布特征，形成新的城市空间结构与产业合理布局的动态平衡。

在此过程中，不断有新情况新问题出现，及时反馈到市政规划上来，使市政规划不断充实完善，滚动发展。

三、房地产开发促进市政规划创新发展。

房地产开发是一项实践性很强的活动。

它将蓝图变为现实，本身就是一个观念形态变物质形态的再创造过程。

这个过程可以积累新的经验，为规划者提供新的理念、新的课题、新的规划标准，促进规划的创新和发展。

从某种意义上说，房地产开发实践水平越高，经验越丰富，对市政规划的影响和作用力越强。

房地产开发企业不断运用新的建筑材料、新的施工技术、新的科技成果，进行景观创新、结构创新、环境创新、空间组合创新、社区文化创新，创建大批优质工程和优秀住宅小区，形成品牌效应，为修改和完善市政规划提供很多启示和帮助。

可见，市政规划与房地产开发是城市中彼此衔接的重要阶段和环节，它们之间存在宏观与微观、整体与局部、长期与短期的辩证关系，是后者服从前者，前者兼顾后者，相辅相成的互作关系。

把一幅蓝图物化为一块块城市实体，既包含着市政规划对房地产开发经营活动的控制、引导作用，同时也反映出房地产开发对推动实施市政规划的积极效应。

只有巩固和发展二者携手并进的客观基础，做到相互促进、相互协调、和谐发展，才能充分发挥他们的作用和功能。

总体而言，市政建设与房地产业有着非常密切的关系，市政建设是一个城市房地产开发的“龙头”，可以指导和制约着房地产业的发展。

市政建设对房地产的开发有着非常大的影响，它不单限制了开发土地的容积率、绿化率、建筑密度，还限制了楼盘的立面效果及外观的造型；但同时市政建设规划所绘制的城市发展蓝图部分要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而做出调整和补充，两者关系密不可分。

市政建设是一种政府行为，以维护公众利益为出发点，强调整体和长远利益，追求经济、社会、环境三个效益的统一，对房地产开发利益有时考虑不多；房地产开发主要是由房地产开发公司来承担,就其性质是企业行为。

这一行为目标主要是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的收益，从而忽视了全局利益。

从实现方法来看,市政规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为;而房地产开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济最快速的一种手段。

因此可以说二者之间的关系是宏观与微观、整体与局部、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。

这是正常的,客观存在同一事物——城市建设内部矛盾相反相成的两个方面。

二者相互联系,相互依赖,谁也离不开谁;同时二者间存在相互影响、相互制约的机制,并非绝对的“是”与“不是”的关系。

因为房地产开发毕竟是市政建设规划的有效的实施过程,有利于合理解决城市建设与维护资金的来源,有利于推行房屋市场化、商品化。

这正是房地产业的生命力所在。

一般来说宏观、全局、长远的利益应摆在首要位置,但局部、微观、短期的利益也要兼顾。

没有局部也就没有整体,没有短期行为无以达到长期目标;没有微观的分析、集合、也就不可能有正确的宏观的判断发展。

只有前者兼顾后者,后者服从前者,实现共同目标——符合科学规划的建设项目得以完满实施取得全社会的三大效益时,政府则获得最佳政绩,开发商获得最佳业绩。

如果矛盾的两方面只有斗争性,缺乏同一性,就会给城市建设与发展带来麻烦,最终吃亏的是全体社会,当然也包括政府一部分人与开发商。

单纯站在房地产开发公司的角度来讲，怎样处理好与市政建设单位的关系是一个公司发展的重大课题，简单来讲：

一个房地产项目所对应的是唯一的市政建设单位，但是一个地区的市政建设单位所对应的是众多房地产项目。

所以这就决定着，作为一个完善的房地产开发公司无论是在总体规划、细节处理，和人情世故上都应尽量避免与市政建设单位发生正面或者侧面矛盾，甚至有必要把关系处理到能为己所用的地步，也就是说在不违反城市规划和人民群众的利益的前提下应该全力组织好与市政建设单位的关系网，努力做到利益最大化。

一个房地产项目从开始立项准备到竣工验收交户使用，都与市政建设部门存在着这样那样的联系。

无论是项目规划、项目的容积率、绿化率、给排水的管道接入口、采暖管道的铺设，甚至项目内楼房的布局及外观都是涉及到市政建设部门的部分。

市政建设单位代表着政府部门，所以在某些财政投入上房地产开发商是无法滤除的，同时这也意味着作为一个成熟的开发商完全可以免去一大部分不必要的财政支出。

怎样利用好市政建设部门为自己的项目谋取最大的利润是今后我们应该重点考虑的课题，但是首先必须做到以下几点：

一、项目开发前期，开发企业应该尽可能细致周全的阅读项目所在地区的市政建设规划，了解项目周围的市政建设情况，给排水的管网、雨水污水的处理、市政道路、采暖系统的布置以及项目周围的重要建筑。

这样我们就可以给自己的项目来做一个详细的定位。

所有项目的沿街地区几乎都是按照底商或者商铺去考虑设计的，但是并不是所有项目的底商和商铺都是盈利的，假如项目的地理位置位于城市的郊区，那么在这样的项目内底商和商铺的优势就不是太大，在这样的情况下，建议开发商在市政建设环境及配套设施上去打造小区的风格。

二、在开发建设的施工阶段，应该时刻关注周围市政建设的修建及扩建。

任何与自己项目有关的部位都应考虑周全，在市政管道及道路的施工阶段做到提前通知、提前预留，提前甩口，这样即节省了时间又避免了二次施工同时也节省了费用。

三、项目竣工验收交户使用后，项目内的物业管理也与市政建设有着密切的联系，在这时我们所做的就是多交流、多沟通，尽力通过市政建设为项目内的住户提供方便。

结语

总之，一个房地产开发项目离不开市政建设部门的配合。

市政建设与房地产开发始终存在着宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系；但是，不能否认因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来不便。

7