论文：住宅全装修监督模式探索.doc

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住宅全装修监督模式探索

【摘要】住宅全装修成为房地产开发市场的一个新方向，告别毛坯房、进入全装修时代已成为趋势。

但是，如何管理与控制全装修住宅的质量，本人专题探讨建设主管部门对商品住宅全装修的质量控制，综合总结了质量控制的方法，文章注重质量控制的全局性管理，以期抛砖引玉。

关键词：

商品住宅；全装修；监督；质量控制

随着人民生活水平的提高，居住消费占总消费的比重也越来越大，人民追求方便、快捷的意愿越来越强烈，需要住房告别毛坯房时代，转变为低成本，高质量的全装修房的模式越来越高，全装修住宅逐渐成为市场的主流方向。

因全装修住宅以人为本、细致入微的设计理念受到广大民众认可，并成为房地产扩大市场和加快营销的策略和措施。

但是全装修施工中也存在很多问题，装修材料、施工工艺和细节方面都存在着缺陷，对此应该值得高度的关注和重点研究。

因此分析全装修住宅的特点，研究全装修住宅施工中常见的问题和难度，寻找全装修住宅施工中的技术要点，为全装修住宅的施工经验和方法的积累，起到了技术强化和技术提示的作用。

建设部2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确提出全装修的概念：

指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。

全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。

也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

从市民个人来讲，全装修省时省心，有专业的家装设计、组织、采购、施工、监理、验收和保修维护等服务。

推行住宅全装修销售成品住房，是避免二次装修资源浪费、贯彻节约资源和环境保护基本国策的重要举措，可以大大降低住宅装修成本。

《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第5号）明确了我们质量监督机构的职责，如何推广和控制全装修住宅的工程质量是当前新形势下的重要话题，本人就质量监督部门如何监管住宅全装修工程，分析以下要点。

一、实施部品部件登记管理

根据《关于在我盟新建居住建筑中实施全装修成品交房和建筑节能与结构一体化技术的通知》（兴建办发【2016】1号）文件要求，建设主管部门负责住宅全装修部品部件准入登记管理工作。

并对所监管工程住宅全装修部品部件的使用情况进行等级管理，即为产品“目录”。

住宅全装修所使用的部品部件应当选用“目录”中选择。

新研发的部品部件，经盟住建局组织的专家委员会评审通过后，产品凭专家评审报告可以在下一次“目录”发布之前临时在本地区住宅建设项目中使用。

建设主管部门对住宅全装修部品部件的申报资料进行审核，并通过向有关主管部门及行业协会咨询等方式了解申报企业的依法诚信经营情况，同时采用网上公示的方式征求社会意见，对符合本办法要求的企业发放《兴安盟住宅部品部件登记证》，对收到的投诉、举报等情况进行调查核实，对不符合本办法要求的产品不予列入“目录”。

以此制度从根本途径控制住宅全装修材料质量。

二、制定全装修质量监督计划

质量监督部门应针对所监管的住宅工程监督计划中列入对全装修部分的监督计划。

在住宅工程进行全装修前搞好装饰装修图纸内容，解决设计深度和精细化施工，如：

空调插座与空调穿墙预留洞位置问题，坐便器的安装高度，淋雨花洒的位置，设备管道标高与各种管线标高控制问题等，墙地砖（含石材）饰面工程，集成吊顶工程，应针对每个装饰面绘制板块排列详图，明确墙地砖的排列方式和缝格要求。

住宅全装修工程的质量监督计划，是对监管全装修住宅最根本的，最有针对性的计划。

三、建立工程质量监督技术交底

监督部门应在房屋进行装饰装修前对施工单位进行技术交底，针对装饰装修施工中的常见质量问题进行整体交底，如墙地砖排版、平顶标高、平顶造型、门洞及开间尺寸等均要求与样板房一致，以便各种成品柜体、木门等工厂化集中加工，做到同一房型的统一性和标准化。

如经与样板房对比有疑义或认为样板房有不尽合理的地方以及与图纸不一致的地方，精装修总包需书面上报甲方项目经理部审核认可后方可进行施工。

监督部门对施工单位技术交底的内容要深入浅出，通俗易懂，要说明操作要领、应注意的问题和必须达到的标准，装饰面板块排列，主要节点，要绘制简图，采用图片结合文字的方式进行交底，做到图文并茂，一目了然，解决施工过程中的常见质量问题。

各施工单位要明确关键工序的施工方案，熟知主要节点的技术要求，熟练掌握各成品保护方案，在施工过程中严格按《装修房工程管理作业指导书》的要求贯彻落实指导施工。

四、建立工程质量样板抽查制度

住宅全装修工程要求施工单位针对不同户型的各功能房间做出示范样板，分层标识工程做法，实现可视化管理。

样板间要展示出所有设计内容，展示使用的材料、设备、部品、分层构造及细部节点。

针对不同户型做出装修样板间，对地面、墙面、天棚、门窗、厨卫间等，各道工序（分层）采用退步留槎施工做法，逐层解剖，层层有外露，逐层有标识，板块饰面材料张贴电脑排列图，展饰室内装修和门窗安装做法及质量控制要求，对应部位悬挂或粘贴展板，标识工艺做法样板完成一周后，由建设单位组织验收，验收内容应包括住宅的使用功能、使用安全、防火防腐、室内环境污染控制、各房间的净空尺寸、材料部品及工序施工质量，同时对样板间主要工序的操作工艺进行评价。

监督部门对样板间没通过验收的工程，不准施工单位进行大面积装饰装修工程施工。

五、建立全装修质量监督抽查制度

全装修工程施工过程中，质量监督机构应采取随机抽查的方式。

监督机构根据工程实际情况，安排不同的监督小组进行交叉抽查。

监督抽查中发现的问题，由项目监督工程师负责督办，并对违法违规行为按规定进行查处。

随机抽查中发现不合格的装饰装修工程，不得进入下道工序施工。

工程施工过程中，可根据结构特点和施工进度计划制定具体的巡回抽查计划。

检查内容包括实物质量、质保资料、现场检测。

对发现不合格的工程材料及做法应暂停施工，待施工单位自查原因并报送监理单位同意认可后方可继续大面积施工。

六、建立全装修分户验收监督抽查制度

全装修住宅工程实行工程质量分户验收，质量分户验收在工程质量竣工验收前进行。

全装修分户验收由施工单位组织进行，并交监理工程师复验，并留下书面记录。

待质量监督部门进行全装修分户验收抽查。

分户验收的组织形式、参加单位及人员要求、验收内容、质量标准等严格执行内蒙古自治区《成品住宅装修技术标准》关于分户验收的规定。

对全装修分户验收有不合格的项目，监督部门暂停施工单位施工，且不予以竣工验收，待全装修工程质量全部整改后，由施工单位整理书面报告，由监理工程师批准，报送监督部门。

七、把住全装修室内环境监督关

质量监督机构应把号全装修竣工验收关，其监督检查的内容包括：

⑴、产品的合格证书。

必须有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。

⑵、出厂环境检验（检测）报告。

材料的供货厂家应提供厂家产品的检验（检测）报告，报告的放射性指标、有害物质含量指标应在设计允许范围内且符合《规范》要求。

检验（检测）报告要注意查看材料的检验（检测）时间、执行的标准、检验（检测）数据是否低于国家规定指标、与所购买的材料是否一个品牌是不是同一批次等；加强对各方责任主体质量行为的监督是控制室内环境污染的重要保证

对此，工程质量监督机构和人员应加强对民用建筑工程室内环境污染的监督管理，严格依照国家有关法律、法规和规章规定的程序加强对参与室内环境建设的各方责任主体和有关机构履行质量责任行为的监督，针对目前存在的一些较为突出的问题实行重点监督：

一是检查建筑装饰装修设计和施工队伍有无合法的建筑装饰装修设计和施工资质；二是检查建筑装饰装修设计和施工单位有无超越资质证书许可范围承揽工程的行为；三是检查建筑装饰装修的施工单位有无非法转包、分包工程项目的行为；四是检查工程所用材料是否存在偷梁换柱，使用假冒伪劣的建筑装饰装修材料的情况。

八、把住全装修竣工验收关

质量监督机构应把好全装修竣工验收关。

细化全装修验收的条件。

全装修工程验收应当具备下列条件：

单位工程质量竣工验收合格；完成设计和合同约定的各项内容；有完整全装修工程施工技术管理资料。

规范工程竣工验收的程序。

工程完工后，建设单位应当首先按照相关工程质量验收规范的要求进行单位工程质量竣工验收，工程质量竣工验收合格后同时具备规定的其他条件建设单位方可组织进行工程竣工验收；工程竣工验收合格形成验收组人员共同签署的作为工程竣工验收合格证明文件的工程竣工验收记录；工程竣工验收合格后建设单位提出工程竣工验收报告连同其他有关文件向建设主管部门备案。

明确工程参建各方的验收责任。

明确全装修工程竣工验收、工程竣工验收均由建设单位组织，勘察、设计、施工、监理单位参加，签署验收意见；同时要求负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，应当责令改正。

总之，为了满足新时期人们对于装修效果的要求，必须不断提高施工技术水平，加强装修施工的监督管理工作，提高装修施工的效率和质量。

对于目前装修施工中存在的实际问题进行研究分析，改进装修施工技术、加强装修质量监督控制。

一些深层次的问题，如法律定位尚不完全清晰、责任边界仍然模糊、工作制度仍不配套、激励约束机制缺失，同体监督困难等，这些都有待于我们在今后的工作中深入探索。