许豫宏教授《中国房地产报》专访“城市旅投破题”.docx

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许豫宏教授:

《中国房地产报》专访“城市旅投破题”

2013-5-24            发布人：

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许豫宏教授:

《中国房地产报》专访地方旅投“破题”

城镇化的发展推动，以及旅游业被国家定位为“支柱性产业”之后，各旅游城市开始推动旅游投资平台公司发展。

　　【中国房地产报记者张晓赫宋俊洁　北京报道】

　　地方旅游投资正在以空前活跃的身姿出现在大家的视野之中。

　　4月29日，重庆，斥资30亿元的“乐和乐都主题公园”正式开业。

至此，由重庆旅游投资集团（以下简称“重庆旅投”）打造的集旅游专业会展、景区形象推广、旅游车流人流集散、旅游信息服务、旅游商品交易和旅游交易的综合服务平台也终于撩起神秘面纱。

　　前溯一旬，4月19日，贵州，贵州旅游投资控股集团公司与贵州省平塘县政府签署战略合作框架协议，前者将对平塘县的旅游资源进行整体开发，在未来5年，将预计投资70亿元。

　　再往前溯，2012年底，作为河北省专业化旅游产业投融资主体和国有资本运营主体，背负着整合全省旅游资源的期望，河北旅游投资集团股份有限责任公司的挂牌姗姗而来。

　　这还只是冰山一角。

其实，自去年以来，有关地方政府成立地方旅游投资平台公司（以下简称“旅投”）的消息便纷纷不绝于耳。

　　这与不久前全国两会上被提案最多的“城镇化”颇为相关，业内人士认为城镇化的发展推动，以及旅游业被国家定位为“支柱性产业”之后，以地方旅游投资公司的投融资平台来发展地方旅游业的模式将会在更多地方被复制。

　　“这是一个国家既能控制资源，又能为社会提供文化旅游公共产品，同时防止过分商业化开发造成资源破坏的一个比较好的办法。

”城乡战略与旅游地产规划专家许豫宏表示。

　　地方的发展建设，尤其是新型城镇化建设，离不开地方性投融资平台的支持。

然而，在地方平台负债越来越受关注与警示，各地交投、文投、旅投纷涌而起之际，这是否又是城投的“产业化”、“精细化”分身？

模式如何？

又该怎样避免当今城投在中央政策与地方政府之间的尴尬处境？

　　平台诞生

　　在业内人士看来，目前很多地方旅投公司都是当地优质项目的载体。

“目前我们在全国做的很多项目，都是通过政府成立文化旅游投资公司来解决的，这种方式是目前我们所执行中比较成功的一种方式。

”在许豫宏看来，过去圈地式旅游开发模式所存在的风险和资源的浪费是各地方政府成立旅游投资公司的重要前提。

　　“过去很多地方政府盲目地圈占了很多资源，但政府自己开发不了又没有贷款平台，因此不得不把资源出让给企业，而企业获得资源后按照商业集团化的模式来开发，要么开发房地产，要么干产业，却不开发旅游产品，因为旅游属于公共服务产品回收周期很长，因此造成了很多后遗症”。

这便催生了地方政府牵头建立旅投公司的愿望。

“旅投公司是具备市场主体的企业开发平台，且属于国资控股，因此既解决了市场化的问题，又把资源牢牢地控制在政府手里头，同时打造公共产品，又能够形成一个带动区域发展的产品体系。

”许豫宏表示。

　　与“产品体系”的逻辑相呼应，梳理各地旅投公司的背景不难发现，这些旅投企业大都集中了当地优势的旅游或土地资源。

　　比如，贵州旅游投资控股（集团）有限责任公司是在贵州饭店国际会议中心有限责任公司基础上组建的，集团现拥有饭店、旅行社、风景区、会展、商务、房地产开发、旅游商品研发销售等20余家子公司；河北旅投集团将拥有涞源白石山、崇礼滑雪、蔚县民俗文化3个大型旅游项目，石家庄世纪大饭店等6个四星级以上酒店，西柏坡红色胜典景区等2个旅游地产项目和10余个商业地产项目，总资产规模近100亿元、净资产34亿元。

“政府会把一些优质资源和资产都装进去，这是目前旅投公司运营的一个基本的模式。

然后利用这个旅投的平台去融资，以资入股，或者是找银行贷款申请融资。

”许豫宏表示，被打包装入旅投平台的旅游资源包括历史文化山水，还有一些土地整理。

　　光荣与梦想

　　区域的优质旅游资源已经注入，如何才能发挥旅投公司资源整合、产业互动纽带的平台作用？

　　在业内人士看来，“大营销”成为了当前旅投平台整合资源、带动区域多产业协同发展的不二之选。

　　这也可以从前述旅投公司所有的产品线中得到验证。

从景区、酒店、商业、地产、旅行社、会展等等，不一而足，而在这些初具规模的产品线上，各个环节的联动作用与裙带关系已不言而明。

　　“这些旅投平台，产品线都力求丰富，概念也往往铺得很大，但关键是，不能光画饼，还得筹集得到烙饼的真金白银，这才是旅投平台的本质用途。

”中国银行地产信贷部的相关人士一语中的。

　　“除了寻找信贷融资、债市融资，社保基金、保险资金、私募信托等都应该是平台争取融资的渠道；如果条件成熟，能够实现与资本市场对接，实现部分资产打包上市也是一个很好的选择。

”该人士继续分析。

　　而在平台运营方面，似乎西安曲江文化旅游（集团）有限公司（以下简称“曲江集团”）所开创的“曲江模式”更为人熟知。

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　　所谓“曲江模式”，即以景区古迹为核心，在外围开发酒店、商业、文化、地产等相关产业，让景区带动其他收益的模式，简化总结便是“文化+旅游+城市”。

　　“曲江集团除了拥有景区项目，还有大量的土地储备。

现在，曲江集团以轻资产运作模式实现了曲江文旅的借壳上市，实现了与资本市场的对接，这与未上市的另一集团投融资核心平台曲江文投形成呼应。

”一位跟踪曲江文旅的券商分析师表示，为了实现旗下部分资产的上市，曲江文旅采取了轻资产运营模式，来规避景区门票收入的单一性，“不过现在受市场所限，资本市场的融资能力暂时还比较欠缺，大量的地产项目、土地储备还是留在了曲江文投”。

　　从公开市场信息得知，自去年以来，除了传统信贷融资渠道，曲江文投曾向银行间市场发行私募债及中期票据共30亿元，以用于旗下项目建设。

除此之外，信托委托贷款也成为了地方平台信贷紧缩后，另一个有效的接济渠道。

　　时至今日，在“曲江模式”运行数年后，其所代指的含义早已远超当初愿景。

此前在接受媒体访问时，西安曲江新区管理委员会常务副主任杨书民曾讲，“我们所讲的曲江已经不仅仅指曲江，它由一个核心区和五个辐射区构成。

未来还要辐射到延安、渭南、汉中等多个地方”。

　　就在重庆乐和乐都主题公园开业的同一天，4月29日，曲江文旅与山西太行山大峡谷旅游发展股份有限公司签订协议，未来3年，前者将对后者的景区进行整体经营策划、运行管理。

　　凭借“智力输出”的轻资产运营，曲江文旅的“曲江模式”已经实现了省的跨越。

　　现实与质疑

　　即便这些年“曲江模式”发展得顺风顺水，但在景区宗教搭台争端之外，其依然难逃“城投式”的土地财政质疑与诟病。

　　“曲江集团圈了大量的地，这种模式主要还是通过景区项目，以文化做链接，通过市场化运作与大项目带动手段，再带动周围土地资源价格上涨，从而达到二次收益。

”前述券商认为市场对“曲江模式”土地财政的质疑并不过分。

　　“据公开资料，2003年，曲江新区的土地为每亩30万元到50万元，到2009年，最低出让价格为每亩300万元，最高达600万元。

”这组数据，也成为了批评者最经常引用的“罪证”。

　　在批评者看来，旅游业成为政策扶植产业，各地旅投平台正方兴未艾。

伴随着“曲江模式”的名声大噪与其他地方旅投平台的效仿，市场担忧的是，该模式是否会重蹈“城投模式”的覆辙？

　　“近年来交投、文投、建投纷纷涌出，旅投也是其中一种。

”在中行地产部的信贷人士看来，这些包装着各种产业光鲜外衣的公司，本质作用不过是地方发展投融资平台另辟蹊径的分身。

“虽然口号上都打着和谐发展，但操作上却多是急功近利，‘旅游搭台，经济唱戏’，这种模式下，旅游、文化产业难免就会沦为挂着羊头卖狗肉，成为商品经济与土地财政的附庸”。

　　更深一层的担忧是，由于旅投项目，尤其是景区建设“前期基建投资大、市场培育慢、回报周期长”，旅游产业的投资风险与信用风险要更大于城投项目，一旦出现规模性的地方旅投平台融资，这也将难免发生集中在局部产业的金融风险。

　　不过，许豫宏认为，以旅投平台所包含的资产结构，不但在融资规模上很难与城投平台相提并论，即便是在传统信贷市场、债券市场上，也屡受机构资金责难，并不用担心信用风险的集中爆发。

　　“城投做的是一级开发模式，做的是城市用地，利益也更加直接，是拿具备规划条规的土地去银行抵押，但文化旅游的资源不能抵押，这是整个金融银行系统规定的，因为林权、山水没法评估它们的价值；另一方面，旅投项目是以资源为主体，即便里面包含部分国有建设用地开发或基本土地开发，但土地规模的比重不会太大。

”许豫宏详解道，尽管旅投平台同样属于地方性政府背景的融资平台，但包括银行的贷款系统，目前还有很多不完善的地方，他们并不愿意给文旅投资融资。

　　与此同时，前述银行人士也阐明，在此一轮的地方债务整治中，国家发展和改革委员会为了防堵地方债务发行风险，已在2012年底将原属于产业债范畴的旅游基础设施建设等纳入了投融资管理平台公司的监管口径。

　　“这意味着，旅投项目的发债也将按照城投的平台债标准进行主体资产负债率、偿债措施考核。

”上述中行地产部的信贷人士解释。

　　对于旅投公司未来的融资路径，许豫宏表示，除了一部分土地抵押融资外，“旅投平台的资金来源还可以包括门票收益、旅游的消费额度、潜在的一些物业开发收益，比如项目里面的商街，养老养生等等综合业态，这些可以以消费来抵押融资。

”许豫宏建议，由于旅投资产可抵押贷款的额度相对较小，申请国家的政策性扶持资金，也就是专项资金或者通过发起专业基金的模式来融资或将是比较好的途径。