论中国住房房价居高不下.doc

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论中国住房房价居高不下

岩土工程088211050王璐

摘要

首先我们先谈谈房价，我感觉房价还是呈现居高不下的趋势，只不过近年来涨幅比以往要小一些，但房价仍然超出其本身的价值许多，并没有回归到合理的价位，购房者往往期待房价下降，但期待往往破灭，失望的情绪和观望的心理交织在一起，楼市出现持续低迷，全国房地产市场走势疲软，其中的关键问题就是房价。

新闻媒体时而报到一些城市房价下降的消息，一方面，是为稳定军心，让消费者不产生“价慌”心理；另一方面，意在促进整个房价下降，让楼市得到提振，但结果事与愿为，开发商仍在“按楼不动”，内心并无降价打算，他们大都认为：

房价上涨很现实，房价下降是神话。

由于这样，不但房价控制未收到预期效果，反而导致目前楼市不景气。

就比如南京2009的人均可支配收入是25504元，而南京房价平均10000元以上，所以买房难成为我的一大难题。

虽然建设部等早已加强对房地产市场的监管，商务部等部门严格控制境外资金对房地产市场的投机，甚至还出台了房价上涨的市长问责制。

尽管如此，但房价仍然居高不下，究其原因是什么呢？

论文关键词：

房价上涨，原因，影响，控制

正文:

房价上涨的原因

1.人们错误的消费观

房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。

一些购房人员认为房子是身价的象征，攀比的心理过于严重，所以出现每次刚开盘就被一扫而空，促进了房价的有涨无降。

另一方面，房地产商顾弄玄虚，声称要涨价，有些不只到实情的人就盲目的买房，因为这样房价在这几年呈现是涨无跌的想象。

2.可用土地的供应不足

就比如江苏南京在市中心处已经是高楼耸立，因而那里的住宅的房价可想而知。

但随着城市的发展，经济的增加，城市的人口越来越多，所以会出住宅房向周边非中心地域扩张，所以导致整个城市的房价饿增长。

另外比如浙江省，本来浙江就是“七山二水一亩田”土地本来稀缺人们消费观念的改变所以房价高是可想而知的。

3.人们消费观念的改变

对于新型的经济，越来越多的人适应贷款。

随着房价的不断升高，据调查九成北京人宁愿贷款买房，房价的上涨幅度不能够得到及时的控制，而完全交给市场去调节的话，买房子的人必将越来愈多，房价也必将越来越高，最终引发一系列社会问题将肯定是难免的。

4.住房供应出现问题

在市场中，一些比较高价位的是住宅房出现供不应求的状况，而适合老百姓入住的住宅房却十分稀缺，也没有足够的经济适用房。

因而住房供给结构颠倒，出现住房危机，市场上需要量很大的低价房老百姓难以买到，而不需要的高价房又卖不出，高价房比例大无疑抬高了商品房均价，给消费者传达的信息是房价普遍很高。

5.开发商炒作炒高了房价

房价高并不是市场经济的产物，而是超出市场经济以外的产物。

在市场竞争中，房地产开发商为了赚到更多的钱，往往对预先设计好的供给情况进行调整，比如开盘时故意预留一些住宅房不出售，减少供给量，给人以错误的购房信息导致出现房价上涨。

就如最近出现的温州炒房团机构，都通过抢购、炒作商品房，在提价销售中获得高额利润，人为炒高房价。

6.政府宏观调控的失败

我国房地产开发领域存在一些腐败现象。

部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。

诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。

7住房者的被动需求

因为这几年城市建设拆迁城镇居民的旧房而产生的需求。

最近几年，一些区域过于片面强调建设城市，盲目大规模的拆迁，造成了打面积需要重建，制造了一大批的被动住房的需要，因此打破了原有的动态平衡。

因此城市的土地供应不足，增加了拆迁的成本，然而这些成本最终都会转移到消费者的头上，所以出现了房价上涨的现象。

房价上涨的影响

1.房价的上涨对国家整体经济的影响

住宅做为城市化进程中的重要产物，其价格过快的增长必然对国家消费产生影响，以及会促进投资的增加会造成供大于求的现象；还有过多的资金用于房地产的开发不利于其他行业的发展，从而阻碍了社会经济的发展，从而最终引起通货膨胀。

2房价的上涨对消费的影响

随着房价的上升一方面导致经济的发展，但经济的发展速度远不如房价的飞速增长，人们的收入水平远远不能支付巨额的房价，通过贷款一些方法买房必然成为生活上的负担，从而必然削弱了家庭其他方面的消费，不利于现在消费多元化社会的发展。

另外房价的过快增长也加大了中低收入者与高收入者之间的贫富差距，不利于可持续社会的发展。

3.房价的上涨对城市建设的影响

随着房价的增长导致很多大学毕业生毕业后选择的选择的不是在城市发展而是到乡村发展，这样导致必然导致城市经济的发展。

控制上涨的房价

1.引导人们正确的合理的消费观

加强消费知识的普及，引导房地产市场理性消费。

摆脱掉盲目的攀比消费，养成正确的消费观念。

改善人们的居住条件是我们政府一直追求的一个目标，但可以说是比较困难的，因为我国人口众多，因而我们可以先买比较便宜的住宅房，不要一味的攀比导致虚高的房价。

还有要努力遵循一家一房的原则，不要为了攀比购买多套住宅，以至房价的虚高。

2.扩大可用土地的供应

目前中国的形式是大部分民工涌进城市，导致城市本来不多的住房发生短缺，所以极大一部分人出现了没有住房的现象。

为了从根本上解决这个问题，第一，我们需要引导农民加强城镇的建设，这样就会缩减城乡的差距，减少一部分民工涌进城市，形成城乡一体化。

第二，政府可以通过建设经济特区的方法来加强城镇的建设，引进外来的投资促进经济发展。

所以说，扩大可用的土地恰好就是解决农民的问题，这样才能获得双赢。

3.加强住房需求

对于广大的低收入者，我国提供给他们的住房太少，国家需要多提供经济适用房来解决他们的住房问题。

4.提高城市贷款的条件

降低贷款利率、延长贷款期限可以提高居民的支付能力，从而扩大住宅市场的有效需求。

根据目前的住宅市场现状，政府为建立结构合理的住宅供应体系，可充分运用贷款成数、贷款利率和贷款期限这三种有效手段，针对不同收入阶层所需的住宅标准制定相应的政策。

如针对高档住宅供应过量以及富裕家庭购买两套以上住宅的情况，可适当降低贷款成数、贷款期限并提高贷款利率，抑制其需求；而对普通住宅可以通过降低贷款利率和提高贷款成数、贷款期限来提升普通家庭的购买力。

从而达到政府在一定程度上干预住宅市场的效果，及时发现问题并解决之，使住宅市场逐渐趋于规范和良性发展。

由此可见，通过提高住房抵贷款条件来控制房地产市场过度需求，进而达到在一定程度上限制房价非正常上涨的目的，这对控制房价非正常上涨具有重要作用。

5.政府需要加强监督

政府应该加强对房地产信贷管理。

控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。

强化外资的监控力度。

国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。

加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。

合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。

当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。

6.建立完善的房地产信息

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。

同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。

完善信息资源的开发利用。

在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。

要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。

建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢做商品房的消费者。

价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系。

从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。

既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。

行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。

今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体的控制来维持市场的稳定性。

7.完善房地产税制

　　政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。

在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

　　第一，要尽快开征物业税。

有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。

不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。

　　第二，转变土地增值税的征收手段。

考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。

第三，强化对转让收益课税。

可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

今后房价的发展趋势

从供需双方的发展趋势看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。

从房价的构成来看，房价下跌的空间不大房。

价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。

从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。

1、土地成本持续上涨。

2、建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。

3、人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。

所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。

但住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。

对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。

从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。

为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。

相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加缓和。

因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。