西安市城市规划管理技术规定-10..doc
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西安市城市规划管理技术规定
（试行稿）
第一章总则 1
第二章建设用地的区划分类和适建范围 1
第三章建筑容量控制指标 13
第四章居住区公共服务设施配套建设指标 15
第五章建筑间距 24
第六章建筑退让 25
第七章建筑高度及空域保护 30
第八章建筑基地的绿地 31
第九章地下空间利用 32
第十章停车场 33
第十一章建设引导措施 35
第十二章附则 36
第一章总则
第一条为了加强城市建设规划管理，保证城市规划的顺利实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城市规划管理技术规定》、《西安市城市规划管理条例》、《西安市历史文化名城保护条例》、《西安市城市总体规划（2008—2020年）》、和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于西安市城市规划区建设用地范围内各项建设工程。
本规定中没有明确规定的，由城市规划行政主管部门根据实际情况，参照国家相关法规和技术标准执行。
第二章建设用地的区划分类和适建范围
第三条本市建设用地按其主要用途，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类（见《表1》）。
第四条各类建设用地的可兼容性应遵循土地使用相容性的原则，依据《各类建设用地适建范围表》（见《表2》）的规定执行。
第五条城市分区：
西安城市各类建设用地依据建设用地所处区位分为城市更新改造区、城市新区、新城及县城、乡镇四个层级控制。
（具体分区见附图1）
第三章建筑容量控制指标
第六条建筑基地的建筑容量控制指标（建筑密度、容积率，下同），应按照本章有关规定执行。
第七条人口规模在3000人以上的居住项目及用地规模1万平方米以上的非住宅建筑项目的建筑容量控制指标可参照本规定表3《西安市各类建设用地建筑密度控制指标表》（以下简称《表3》）及表4《西安市各类建设用地容积率控制指标表》（以下简称《表4》）的规定执行。
对于不适用本表约束的建设项目，其建筑容量在满足建筑后退距离、停车、绿地率、消防、日照、卫生视距、公共开放空间、公共服务设施、市政基础设施容量、抗震、防灾、人流集散等规定的前提下，以修建性详细规划确定的指标为准。
区位
住宅建筑类
办公建筑类
商业建筑类
教育科研建筑类
工业建筑类
多层
中高层
高层
多层
高层
多层
高层
—
—
城市更新改造区
≤28%
≤25%
≤20%
≤50%
≤40%
≤60%
≤55%
≥20%，≤45%
≥30%，≤50%
城市新区
≤28%
≤25%
≤20%
≤40%
≤35%
≤50%
≤45%
≥20%，≤40%
≥30%，≤50%
新城及县城
≤28%
≤25%
≤20%
≤40%
≤35%
≤50%
≤45%
≥20%，≤40%
≥30%，≤50%
乡镇
≤28%
≤25%
≤20%
≤35%
≤30%
≤40%
≤30%
≥20%，≤35%
≥30%，≤50%
表3西安市各类建设用地建筑密度控制指标表
注：
①住宅建筑类的密度特指住宅建筑净密度。
②居住区（3000人以上）综合建筑密度纯高层应控制在27%以内；多层应控制在32%以内；多高层结合的居住区建筑密度应控制在30%以内；
表4西安市各类建设用地容积率控制指标表
区位
居住建筑（3000-10000人）
居住建筑（10000-
30000人）
居住建筑（30000-
50000人）
行政办公建筑类
商业建筑类
教育科研建筑类
工业建筑类
城市更新改造区
≥2.0，≤6
≥1.7，≤5
≥1.5，≤4
≥1.5，≤3
≥1.5，≤6
≥0.8，≤3.5
≥1
城市新区
≥2.5，≤5
≥2.0，≤4
≥1.7，≤3.5
≥1.0，≤2.5
≥2.0，≤5
≥0.7，≤3
≥1
新城及县城
≥1.7，≤4
≥1.5，≤3.5
≥1.2，≤3
≥1.0，≤2
≥1.5，≤4
≥0.6，≤2.5
≥1
乡镇
≥1.2，≤3.5
≥1.0，≤3
≥0.8，≤2.5
≥0.8，≤1.5
≥1.0，≤3
≥0.6，≤2
≥1
说明：
①居住用地的人口规模分为三级，3000-10000人、10000-30000人、30000-50000人。
②本表中工业用地的容积率按标准厂房容积率计算。
③本表不适用于受国家相关规范和相关行业规范约束而不能达到容积率指标要求的教育科研建筑类和工业建筑类项目。
第八条《表3》、《表4》适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同使用性质的建筑面积比例换算建筑容量控制指标。
第九条对未列入《表3》、《表4》的中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第十条服务于高等院校的教职工居住生活区用地宜与高等院校教育用地相邻设置。
居住用地规模应不大于高等院校教育用地的10%。
第四章居住区公共服务设施配套建设指标
第十一条城市居住区公共服务设施配套建设指标见表5。
注：
1、表中测算依据：
90平方米/户，3.0人/户。
2、人口规模不足以设置中小学、幼儿园等配建设施的居住用地，依照各类设施的服务半径和相应的专业规划而定。
3、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖的非独立居住用地，应预留相应的公共服务配套设施用地指标，与其他居住用地协调，统一建设。
4、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖的独立居住用地，应设置公厕、垃圾收集点等基本公共服务配套设施。
第五章建筑间距
第十二条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、抗震、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。
第十三条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，住宅建筑主朝向应全部满足下列日照要求：
（因建筑自身设计引起的自身局部日照不足不计在内）
（一）城市新区、新城和县城、建制镇满足大寒日日照2小时标准；
（二）城市更新改造区内日照满足大寒日日照1.5小时的标准；
（三）老（明）城区内日照满足大寒日日照1小时的标准；
（四）建筑层高按3米计算，超过3米按实际建筑高度计算；
（五）综合日照影响范围在遮挡建筑高度1.5倍范围内考虑，超出该范围不考虑综合日照影响。
第十四条住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：
（一）多、低层住宅建筑侧面间距不得小于6米。
多层住宅建筑相邻面均开居室窗，则之间的最小间距应满足18米。
（二）高层住宅建筑与所有住宅建筑间距不得小于13米，相邻面均开居室窗时，则之间的最小间距应满足18米。
第十五条 住宅建筑与非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：
（一）非住宅建筑为遮挡建筑，其最小间距按住宅建筑之间最小间距控制。
（二）非住宅建筑为被遮挡建筑（不包括第十七条所述非住宅建筑），其最小间距按非住宅建筑之间最小间距控制，同时考虑住宅建筑的卫生视距。
（见第十六条）
第十六条 非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：
（一）高层非住宅建筑之间的最小间距为13米。
（二）高层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：
1、建筑平行布置时，其最小间距不小于13米；
2、建筑垂直布置时，其最小间距不小于9米；
3、建筑山墙的最小间距为9米。
（三）多、低层非住宅建筑的最小间距为6米。
第十七条 幼儿园、托儿所与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑底层生活用房满窗冬至日不小于3小时的日照标准。
活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。
第十八条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼和中小学教学楼与相临建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照不小于2小时的标准。
第十九条 学生公寓、宿舍满足大寒日日照1小时的标准。
第二十条建筑之间如有管线通过，必须满足管线敷设要求。
第二十一条特殊建筑之间、特殊建筑与其它建筑之间间距除满足以上规定外，还应符合相关行业规定。
第二十二条建筑设计应符合相关建筑设计规范。
第六章建筑退让
第二十三条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。
第二十四条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制。
（用地界线与水平线夹角大于45度时，按东西界对待；小于45度按南北界对待）
（一）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退南地界距离：
1、当规划建筑为住宅建筑时，退界距离不小于12米。
2、多层非住宅建筑退南界不小于6米，高层非住宅建筑退南界不小于12米。
3、当规划建筑为托幼建筑时，退南界距离不小于18米。
4、当规划建筑为医院病房楼、休（疗）养院、住宿楼和中小学教学楼时，退南界距离不小于16米。
（二）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退北地界距离：
1、当规划建筑为住宅建筑时，退北界距离不小于12米，且满足北侧12米线处日照要求。
2、当规划建筑为多层非住宅建筑时，退北界不小于6米，高层非住宅建筑时，退北界不小于12米，且满足北侧12米线处日照要求。
（三）各类建筑退东、西地界距离：
1、规划建筑应满足地界线外侧4.5米线处日照要求，并满足周边现状住宅建筑的日照要求。
若规划建筑为东西向开居室窗的住宅建筑，退界距离不小于9米，若规划建筑东西向为主朝向，退界距离不小于14米。
2、规划高层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离不小于6.5米。
3、规划多、低层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离不小于4.5米。
（四）地下建筑物、围护桩和自用管线不得超越用地界线。
第二十五条 当相临地块统一规划建设时，在满足相关建筑设计规范和消防要求的情况下，规划建筑可以联建、共用消防通道。
第二十六条 沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表6所列值。
表6住宅建筑后退道路红线距离
道路宽度
建筑高度后退距离（米）
D≤20米
20﹤D≤50
D＞50米
生活性
生活性
交通性
生活性
交通性
h≤20米
3
4
5
5
6
205
6
8
8
10
605
8
10
10
15
h＞100米
15
公共建筑后退道路红线距离
道路宽度
建筑高度后退距离（米）
D≤20米
20﹤D≤50
D＞50米
生活性
交通性
生活性
交通性
h≤24米
5
8
10
10
12
248
10
12
12
15
h＞100米
20
注:
①h---建筑高度；D---道路规划红线宽度
②道路性质以《西安市城市总体规划（2008-2020）》中道路专项规划为准
第二十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15米，并应留出临时停车或回车场地。
第二十八条 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑，沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米
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