写字楼管理基础知识.docx

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写字楼管理基础知识

第一章

写字楼物业管理根底知识一、物业〔P1〕物业:

物业原意是指财产,资产或房地产,现代物业是指物业管理的物质对象,是指各类房屋建筑物及其附属设施设备和相关场地.物业可以是建筑群,也可以是单体建筑.物业的范围:

（1）各类房屋建筑物.如住宅、写字楼、

（4）商业大厦等。

附属设施设备.如上下水、电、气、空调、电梯、闭路、网络、通讯设备等。

相关场地.如道路、庭院、花园、停车场等。

物业的分类:

（1）居住物业---居住功能写字楼物业---办公.经营〔3〕商业物业---商品经营.批发零售工业物业---工业产品

生产.乳业.制药特种物业---车站,机场,医院,码头,学校.二、写字楼物业〔P2〕写字楼：

是指为政府机构和企事业单位提供办理行政事务和从事商务活动的大厦。

现代写字楼:

是指楼宇具有现代化的设备,智能化的设施，环境优美,通讯快捷,交通便利,有宽阔的停车场或地下停车库,能符合现代

（1）社会经济活动需求的高档办公楼。

现代写字楼组成：

1〕办公用房---2〕辅助用房---仓储3〕交通系统—电梯。

写字楼分类：

按建筑面积分1〕小型写字楼1万M2以下.中型写字楼1---3万M2.大型写字楼3万M2以上。

按功能分为单纯性写字楼:

功能是提供办公场所.商务楼:

除办公场所外,通常还拥有展示楼,洽谈室,会议室等,为各种商务

活动提供场所和效劳.商住楼:

是指既提供办公场所又提供用户住宿的楼宇.综合性多功能写字楼:

以办公为主同是又具备其他功能.将上述办公、商务、会议、会所、展示、购物、住宿、餐饮、娱乐、观光等众多功能集为一体的大楼。

2001

三．现代写字楼的特点1．建筑具有相当规模一般高标准办公楼均为建筑面积达数万平方米以上的现代化高层建筑，且大多采用新材料、新工艺，表达了当今世界上高层建筑的最高水准。

如马来西亚吉隆坡佩重纳斯大厦高452米，为世界第一高楼；美国芝加哥西尔斯大厦高443米，为世界第二高楼；中国上海金茂大厦高420．5米，为世界第三高

楼。

2．人流量大而集中颇有知名度、有影响力的办公楼集中了一批国内外公司企业，其中包括全球著名的跨国公司企业。

3．展示现代建筑风貌现代办公楼的建筑外貌均采用独特风格的线条、立面、色彩和装饰，大堂宽敞，展示出现代社会文明和当今科技开展成果相结合的现代建筑风貌。

4．建筑设备先进，技术含量高现代化办公楼采用当今新颖、先进的设备设施，与高新科学技术结合，运用计算机和IT信息技术，实施楼宇管理智能化和办公自动化。

效劳功能齐全、完善现代化写字楼具备应有的配套服务设施，为用户提供完善齐全的商务效劳和生活效劳，设置问讯效劳台、商务

中心、票务中心、邮电中心、会议室，还配置了商场、餐饮、健身等休闲设施。

四．写字楼管理的模式根据规模、功能不同，写字楼管理模式可分三类：

〔1〕业主委托效劳型委托效劳型物业管理是指业主或投资者将建成的写字楼委托给专业物业管理公司管理。

物业管理公司只拥有经营管理权。

〔2〕业主自主经营型自主经营型物业管理是指业主或投资者将建成的写字楼交由属下的物业公司或为该幢写字楼专门组建从事出租经营的物业管理公司，通过收取租金收回投资。

物业管理公司不仅拥有经营管理权而且拥有产权。

〔3〕规模集团化---管理型

物业管理公司接管写字楼后，将职责清晰或专业性强、技术要求高的工程委托给专业的效劳公司去做，如：

电梯公司、热力公司、清洁公司、园林绿化公司等。

精干、专一。

五．写字楼管理的目标1〕为业主及用户提供平安、舒适、快捷的工作与生活环境。

2〕确保大厦功能的正常发挥，延长大厦使用寿命。

百年大计，住宅使用寿命40—50年，写字楼50—60年，新加坡99年或永久性。

取决于使用中的管理。

3〕物业保值，获得更高的经济效益。

六．写字楼管理系统〔10内容〕

根据山西省新发布?

写字楼效劳标准?

2021〔1〕建筑和装饰系统---主体写字楼的建筑和室内装饰不仅应符合国家有关质量规定，而且应当造型美观，富有现代气息。

建筑部位有地下和地上、室内和室外。

电气设备系统---灵性电气设备是办公楼设备最重要的系统，是其他设备的根底和中心，包括变配电照明、各种电动机、备用发电设备等等，其中变配电室又是中心的中心。

因此，办公楼一般应保证两路供电或三路供电，当一路供电发生故障时能自动切换至另一路。

发电机应急之用。

通讯系统、、电报、卫星通讯、信息网络等通讯手段是现代办公的主要工具之一，办公楼的档次和它的通讯设

备的档次是相匹配的，越是现代化的大楼，卫星。

空调系统（包括制冷、采暖和通风）现代办公楼根本上采用中央空调，或者以中央空调为主局部区域根据需要配装分体空调机组。

酷暑期间办公室内温度控制在25℃左右为宜。

采暖的方式有锅炉，有热泵，有城市集中供暖。

寒冷天气办公室内温度到达20℃左右。

运载系统运载系统是指电梯和其他升降设备。

电梯按用途有客梯、货梯；按运载方式有自动扶梯和厢式电梯之分等等。

布局合理、性能可靠的电梯是现代办公楼不可缺少的组成局部。

给排水系统城市自来水通过水泵和管道提升

至楼顶水箱（或在地下室〕，再分配至各个用户，即供水。

给水系统包括生产用水系统，生活用水系统，消防用水系统。

使用过的废水通过输出管道排出，现代办公楼必须有良好的污水处理系统。

排水体系包括生活污水排水系统，生产污水排水系统，雨雪水排水系统。

如地下车库排水。

管道、泵、水箱、污水处理装置等构成了办公楼的给排水系统。

消防系统高层建筑的消防是现代城市管理的重要课题，办公楼对消防系统要求很高。

大楼的各个部位都应安装有温感器和烟感器等感应装置，它们直接与消防控制中心相连。

办公楼应设消防通道及避难层。

全天监控系统写字楼在出人口、电梯、停车场

和各个楼面过道等重要部位安装监视器，中央控制室电视屏幕显示该部位情况，监控保安人员通过屏幕监视各个点的现场，录像设备还可根据需要随时录下该部位情况。

保安管理办公楼保安应关注人员集中、人流量大的特点，强化门岗、巡回岗，外客来访必须登记，征得用户同意后放行。

外来车辆管理。

办公楼下班后及休假日必须不间断巡回，确保平安。

24小时值班。

保洁绿化管理办公楼的清洁绿化效劳工作体现了物业管理企业的管理水准，表达了物业自身的形象。

特别是保持办公大楼内外环境的整洁，重点是大堂、候梯厅、电梯轿厢、走廊、卫生间、茶水间、消防走道、车库等公共部位的整洁明亮、

一尘不染。

七．写字楼管理的根本原那么

1.

依法管理的原那么---物权法

第6章，2003国务院物业管

理条例

2.

科学管理的原那么---

理念方法

3.

市场运行的原那么---

等价有偿

4.

专业高效的原那么---

技术支持

5.

以人为本的原那么---

文化建设，人

文关心

八．写字楼的商务效劳中心

写字楼一般设有商务效劳中心，是物业管理公司为了方便客人，满足客人需要而设立1、硬件效劳写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，以提高工作效率和工作效益，主要设备及用品有：

电视、、中英文处理机、机、电传机、电脑、打印机、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等。

商务中心设备的配备，可根据效劳工程的增加而逐步添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是效劳保障的前提条件。

因为这些设备本钱较高，一些设备的精密性很强，商务中心人员在使用过程中，应严格按照操作程序进

行教、学、操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

、软件效劳商务中心人员文化素质、品德修养要高，商务中心的效劳是小区域、多工程的直接效劳。

物业管理公司商务中心工作人员应具备的素质：

流利的外语听、说、读、写能力；熟练的中英文打字能力；熟练操作各种设备的能力，特别是电脑、机；商务信息知识；秘书工作知识；一定的设备清洁、保养、维护知识。

、商务中心的效劳工程〔1〕翻译效劳，包括文件、、说明书、合同等；〔2〕秘书效劳，包括各类文件处理、归档；〔3〕办公系统自动化效劳；〔4〕整套办公设备和人员配备效劳；〔5〕临时办公室租用效劳；〔6〕长话、、电讯效劳；〔7〕商务会谈、会议安排效劳；〔8〕商务咨询、商务信息查询服务；〔9〕客户外出期间保管、代转、信件等；〔10〕邮件、邮包、快递等邮政效劳；〔11〕电脑、电视、录像、幻灯、租赁效劳等；

（〔12〕报刊、杂志订阅效劳；〔13〕客户电讯设备代办、代装效劳；〔14〕印刷文件、名片等印刷服务；〔15〕成批发放商业信函效劳；16〕报刊剪报效劳；17〕秘书培训效劳。

4、写字楼的客务效劳1〕问讯效劳和留言效劳；2〕信件报刊收发、分拣、递送效劳；3〕个人行李搬运、寄送效劳；4〕出租汽车预约效劳；5〕提供旅游活动安排效劳；6〕航空机票订购、确认效劳；7〕全国及世界各地酒店预订服务；8〕代订餐饮、文化体育节目票

（效劳；9〕文娱活动安排及组织效劳；10〕外币兑换；11〕花卉代购、递送效劳；12〕洗衣、送衣效劳；13〕代购清洁物品效劳。