房地产开发报建工作全流程.pptx

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房地产开发报建报装工作全流程及知识要点讲解房地产开发报建报装工作全流程及知识要点讲解OPTICSVALLEYUNION筑城筑城兴业兴业合创未来合创未来-专业化、系统化、流程化、标准化开发报建工作的重要性开发报建组织体系开发报建人员应具备的素质开发报建工作流程开发报建工作知识要点如何提高报建效率目目录录一、开发报建工作的重要性开发报建与设计、工程一样是一门专业开发报建与设计、工程一样是一门专业开发报建工作贯穿于房地产开发的整个周期开发报建工作贯穿于房地产开发的整个周期开开发报建是建是项目合法建目合法建设和运和运营的保障的保障开发报建不是一个只花钱的部门，也是一个创收的部门开发报建不是一个只花钱的部门，也是一个创收的部门二、开发报建报装组织体系“一统天下一统天下”式报建体系式报建体系集团公司集团公司城市公司城市公司可行性研究工商备案勾地规划验收合格市场调研建设用地许可证报装水预售证报装气建设工程规划许可证国有土地使用权证产权证办理资质年检和升级报装电竣工备案建设工程施工许可证行政中心集团研究室发展中心开发部项目中心报建报装部营销中心客户服务部分段式报建体系分段式报建体系三、开发报建人员应具备的素质我们从这则招聘信息中可以了解到什么呢？

我们从这则招聘信息中可以了解到什么呢？

招聘职位:

开发报建职位要求:

1、学历：

本科及以上学历，房地产、工民建等相关专业优先；2、经验：

2年以上房地产项目开发报建工作经验；3、技能：

熟知房地产开发流程、相关政策；4、素质：

具备较强的对外沟通协调能力，责任心强，具备团队合作精神，能适应应酬活动。

这是一则招聘信息这是一则招聘信息三、开发报建人员应具备的素质开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通和交流，因为我们的日常工作中存在大量的沟通和协调的内容：

对外我们要与规划局、国土局、建设局、消防局、环保局、卫生局、人防办等多个政府部门沟通。

对内他还要与设计部、工程部、开发部、财务部、营销部等多个部门协作。

沟通沟通协调能力能力三、开发报建人员应具备的素质报建既然是一门专业，他同样需要很扎实的专业知识，这是我们工作的基础。

而在工作往往看到我们的报建人员充当的只是个二传手的角色。

其实我们除了掌握所有的报建流程、各节点的报建手续等知识外，还需要对相关的建筑规范、消防规范、人防、环保、面积测量等其他专业知识有所了解和掌握。

报建相关建相关专业能力能力三、开发报建人员应具备的素质统筹管理能力筹管理能力报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及几十个关键节点，环环相扣，紧密相连。

除了能够完成每个节点的报建工作外，开发人员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，游刃有余。

对整体报建节奏的把握对于开发人员的统筹管理能力是个很大考验。

四、开发报建报装工作流程-五大证照的办理开发主线开发主线-五大证照办理五大证照办理国有土地证的办理建设工程用地许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证五、开发报建报装工作流程-关键节点开发报建关键节点开发报建关键节点u土地成交确认书u建设工程用地规划许可证u用地条件u用地虚红线u签订国有土地使用权出让合同u取得国土使用权证u取得建设工程规划许可证u建设工程施工许可证u预售许可证u开盘u竣工验收备案u交房三大阶段五、开发报建报装工作流程-三大阶段用地许可阶段规划许可阶段施工许可阶段验收阶段申请建设项目选址意见书选址审批阶段选址审批阶段通过招拍挂获得国有土地使用权，签订国有土地使用权出让合同（附具规划条件修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图审查用地范围需要论证申请建设用地规划许可证与规划条件申请建设工程规划许可证修建性详细规划方案审查建设工程设计方案审查已经完成修规审查用地许可阶段用地许可阶段规划规划许可阶段许可阶段需要审查修规申请建设工程竣工规划验收合格证建设工程竣工资料备案-规划报建总流程图五五、开开发发报报建建报报装装工工作作流流程程报装水报装电报装气预售许可证施工许可证施施工工许许可可阶阶段段竣工验收阶段竣工验收阶段国土证5.1开开发报建报装工作流程发报建报装工作流程-用地许可流程图土地招拍挂公告取得土地招拍挂文件（免费取得、网上下载）准备摘牌文件，提交资料，缴纳竞买保证金，取得竞买资格现场摘牌签订土地成交确认书签订土地出让合同取得建设用地规划许可证办理国有土地使用权证决策决策层面的工作面的工作操作操作层面的工作面的工作5.1开发报建报装工作知识要点-关于土地的相关概念国有土地使用权土地权属性质集体土地使用权获取土地使用权的方式划拨出让土地使用权出让的方式协议出让公开交易土地公开交易的方式招拍挂5.1开发报建报装工作知识要点-土地分类及使用年限工业用地（M）50年商服用地（C）40年居住用地（R）70年综合和其他用地50年教育、科研、文化、卫生、体育50年创意天地项目地类用途为办公、商业金融业、社会停车场用地。

使用年限为40年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类用地的最高年限，具体为5.2城乡规划层次体系图全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市规划镇规划乡规划村庄规划总体规划控制性详细规划修建性详细规划详细规划城镇体系规划分区规划规划设计条件城乡规划城镇体系规划镇规划城市规划乡规划和村庄规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市总体规划（包括各类专项规划）城市详细规划城市近期建设规划镇总体规划（包括各类专项规划）镇详细规划镇近期建设规划乡规划（包括本行政区域内的村庄发展布局村庄规划控制性详细规划修建性详细规划控制性详细规划修建性详细规划规划设计条件5.2开发报建报装工作流程-规划阶段流程图水行政许可文水质监测能评报告专家评审幕墙施工图审查环评报告专家评审委托编制水土保持方案可行性研究报告防雷施工图审核环保预验收临时排水许可证雷击风险评估项目核准环评批复消防方案审查正式环保验收消防施工图审查委托编制环评报告人防施工图审查能评批复地勘审查防雷装置竣工验收委托编制能评报告委托编制可研报告人防方案审查人防工程联系单深基坑方案审查规划方案咨询指标校核方案审批建施核准核位红线图红线定位册建设工程规划许可证工程规划验收施工图审查绿化验收批复绿化方案报批一、一、城乡规划法城乡规划法配套行政行政法规与规章配套行政行政法规与规章1.湖北省城乡规划管理条例2.武汉市城乡规划管理条例3.城市规划编制办法4.城镇国有土地使用权出让转让管理办法5.湖北省国有土地使用权出让和收支管理办法6.城市规划强制性内容暂行规定7.城市紫线管理办法8.城市绿线管理办法9.城市蓝线管理办法10.城市黄线管理办法11.城市地下空间开发利用管理规定12.城市抗震防灾规划管理规定13.停车场建设和管理暂行规定二、城乡规划技术标准及规范二、城乡规划技术标准及规范1.武汉市建设工程管理技术规定（含停车位配建指标）2.城市用地分类与规划建设用地标准3.武汉市建设工程项目配套绿化用地面积审核办法4.武汉市规划管理建筑面积计算技术规定（试行）5.武汉新建地区公共设施配套标准6.新建住宅区配套建设社区工作服务用房实施办法7.幼儿园配建返回城市规划相关的法律、法规城市规划相关的法律、法规1.中华人民共和国土地管理法2.中华人民共和国文物保护法3.中华人民共和国城市房地产管理法4.中华人民共和国建筑法5.中华人民共和国环境保护法6.中华人民共和国环境影响评价法7.中华人民共和国物权法8.中华人民共和国水法9.中华人民共和国军事设施保护法10.中华人民共和国人民防空法11.中华人民共和国防震减灾法12.中华人民共和国消防法5.2规划方案审查-依据、条件、费用一、办理依据一、办理依据中华人民共和国中华人民共和国城乡规划法城乡规划法湖北省湖北省城乡规划条例城乡规划条例武汉市武汉市城乡规划条例城乡规划条例武汉市武汉市建筑规划管理技术规建筑规划管理技术规定定二、办理二、办理条件条件划拨类建设项目须明确规划用地范划拨类建设项目须明确规划用地范围并取得规划设计条件围并取得规划设计条件出让类建设项目须取得国有土地成出让类建设项目须取得国有土地成交确认书；交确认书；成片开发项目分期办理的，应符合成片开发项目分期办理的，应符合规划总平面蓝图规划总平面蓝图设计文件符合国家、省、市有关专设计文件符合国家、省、市有关专业技术规范和规程业技术规范和规程三、费用三、费用1:

500地形图费地形图费1:

2000地形图费地形图费道路红线图道路红线图指标校核费指标校核费5.2规划方案审查-用地条件一、规划用地情况一、规划用地情况1、规划总用地面积：

23.23万平方米（以实测为准）；其中：

控制规划道路面积：

3.87万平方米（以实测为准）规划净用地面积：

规划净用地面积：

19.36万平方米（以实测为准）；万平方米（以实测为准）；其中：

行政办公用地面积：

5.60万平方米（以实测为准）商业金融业用地面积：

11.79万平方米（以实测为准）；社会停车场库用地面积：

0.54万平方米（以实测为准）；排水走廊用地面积：

1.43万平方米（以实测为准）。

2、规划用地性质：

行政办公用地、商业金融业用地、社会停车场库用地二二、土地使用强度、土地使用强度1、建筑面积：

按净用地面积与容积率的乘积计算。

、建筑面积：

按净用地面积与容积率的乘积计算。

2、容积率：

控制在、容积率：

控制在1.6以内。

以内。

3、建筑密度：

控制在40%以内。

4、建筑高度：

结合具体方案审定。

5、绿地率：

按武汉市城市绿化条例执行。

三、建筑设计要求三、建筑设计要求遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定执行。

四、特殊要求四、特殊要求1、压占道路用地应无条件服从国家建设需要。

2、行政办公用地和商业金融业用地的用地边线可结合具体实施方案进行适当调整。

3、建筑后退丁字桥南路道路红线距离不得小于建筑后退丁字桥南路道路红线距离不得小于20米，沿丁字桥南路米，沿丁字桥南路控制控制15米宽的轨道交通影响线，作绿化带控制。

建筑后退排水走米宽的轨道交通影响线，作绿化带控制。

建筑后退排水走廊蓝线距离不得小于廊蓝线距离不得小于5米。

米。

4、用地内控制的排水走廊和社会停车场库用地的位置、规模及设施要求不得作出更改，但其边界形状可根据具体方案略作调整。

项目实际指标总用地面积232295建设用地面积193600容积率1.6总建筑面积389947.59地上建筑面积310028.64地下建筑面积79918.95建筑密度24.5%限高无绿地率21.5%停车位2968地上停车位970地下停车位1998社会停车位1805.3报建报装工作流程-施工阶段流程图工程规划许可工程规划许可阶段阶段施工图审查阶段施工图审查阶段招招投标阶段投标阶段合同备案施工许可证项目开工项目开工项目前期、项目前期、立项、用立项、用地规划地规划白蚁防治临时水电安全文明踏勘质量监督注册相关费用的缴纳相关费用的缴纳主体等各分部主体等各分部验收验收规划验收规划验收正式水电气占道挖掘苗木移栽绿化规划验收其它相关规划验收档案馆交档竣工备案5.3施工许可证办理施工许可证办理-流程建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有建设工程施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

当各种条件完备时，建设单位应当按照计划开工项目向工程所在地建设行政主管部门办理施工许可证，未取得施工许可证的建设项目不得擅自开工。

工程规划许可工程规划许可阶段阶段施工图审查阶段施工图审查阶段招招投标阶段投标阶段合同备案施工许可证项目前期、项目前期、立项、用立项、用地规划地规划白蚁防治安全文明踏勘质量监督注册相关费用的缴纳相关费用的缴纳5.3施工许可证办理施工许可证办理-收集整理资料1）工程项目立项批文；2）该建设工程建设用地权属证或建设用地规划许可证；3）建设工程规划许可证；4）银行资金保函或证明；5）施工图设计文件审查合格书；6）中标通知书；7）施工合同备案表（招标的工程附招投标情况书面报告，在省招标的项目附建管手续联系单）；8）建筑