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整体评估说明Word版

XXX整体资产评估项目

资产评估说明

嵊信评报[2011]第号

嵊州信元资产评估有限公司

二〇一一年九月三十日

资产评估说明目录

第一部分关于评估说明使用范围的声明1

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明2

一、委托方和被评估单位概况2

二、关于经济行为的说明3

三、关于评估对象和评估范围的说明3

四、关于评估基准日的说明3

五、可能影响评估工作的重大事项说明3

六、资产清查情况的说明3

七、资料清单4

第三部分资产评估说明5

一、评估对象和评估范围说明5

二、资产核实情况总体说明7

三、评估技术说明8

四、评估结论及分析17

第一部分关于评估说明使用范围的声明

资产评估机构提供的《评估说明》仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。

除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸公开媒体。

嵊州信元资产评估有限公司

二〇一一年五月三十日

第二部分企业关于进行资产评估

有关事项的说明

一、委托方和被评估单位概况

本次评估的委托单位为YYY。

本次评估的被评估单位为XXX。

（一）企业名称、类型与组织形式

1、名称：

XXX（以下简称“X”）

2、住所：

嵊州市黄泽镇北路73号

3、法定代表人：

吴梅军

4、注册资金：

102万元

5、企业性质：

国有与集体企业联营（详见历史沿革）

6、企业法人营业执照注册号：

33068300002930

7、发照机关：

嵊州市工商行政管理局

7、经营方式：

制造、修理

8、主营：

压力机床

9、兼营：

机械修理。

上述经营范围中，凡须凭许可证生产经营的，凭许可证生产经营。

（变）

10、历史沿革：

XXX成立于上世纪50年代末，原为黄泽机械厂，为集体所有制企业，后更名为嵊县机械厂。

1992年6月，X划归嵊县人民武装部管理（现为YYY）至今。

（二）目前执行的主要会计政策

会计制度：

执行《小企业会计制度》及其补充规定；

会计期间：

会计年度采用公历年制，即公历1月1日至12月31日止；

记账原则和计价基础：

以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；

记账方法：

采用借、贷复式记账法；

记账本位币：

人民币；

执行的固定资产折旧办法为：

直线法；

主要税项及税率：

主要税项为增值税、企业所得税等，增值税为17%，企业所得税为25%。

X执行《小企业会计制度》及相关规定，生产经营不存在国家政策、法规的限制。

二、关于经济行为的说明

因X拟进行改制，为此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的X除土地使用权外的全部所有者权益进行评估，为该经济行为提供X除土地使用权外的全部所有者权益价值的参考依据。

三、关于评估对象和评估范围的说明

评估对象为XXX的除土地使用权外的全部所有者权益。

评估范围为XXX的全部资产和相关负债，包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产及流动负债、长期负债等，不包括土地使用权。

在资产清查过程中，发现了部分资产的实际情况与账面记录存在差异的事项，以及不符合会计政策需要调整的事项，并据此调整了截至评估基准日的会计报表。

本次评估中的“账面价值”均以调整后的会计报表为基础。

按照X提供2011年3月31日的调整后的会计报表反映，帐面总资产为5,751,105.97元，负债总额为1,430,058.08元，净资产4,321,047.89元。

四、关于评估基准日的说明

根据嵊州市地方税务局批复文件，确定以2011年3月31日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中做了相应约定。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

1、委估房屋中装配车间和油漆车间，尚未办理房屋所有权证；07年受让民房尚未办理房屋所有权证过户手续；其他用房中有76.6平方米也未办理房屋所有权证；原有产权证中，原有80.30平方米房屋已经拆除，未办理房产证的房屋的建筑面积根据相关建筑图纸、房屋建筑面积测绘成果书、实地测量及原房屋所有权证记载确定。

2、土地未办理相关权证，不作为本次评估范围。

六、资产清查情况的说明

为配合嵊州信元资产评估有限公司对X进行的资产评估工作，摸清本厂截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，X在3月底对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查情况说明如下：

1、列入清查范围的资产账面价值总计5,751,105.97元，清查对象包括流动资产、建筑物类固定资产、设备类固定资产、运输设备类固定资产、无形资产等；负责账面价值1,430,058.08元，清查对象主要为流动负债。

列入清查范围的实物资产主要为房屋建筑物、机器设备和存货。

以上实物除部分工装模具存放于外协单位外，其他都位于嵊州市黄泽镇北路73号厂区内。

房屋建筑物主要包括；机器设备主要包括；存货主要为，主要存放于；钢材主要为，主要存放于；五金件主要为，存放于五金库；工具主要包括，部分存放于铸工车间，另有部分存放于外协单位，如。

2、为使本次清查工作能够顺利进行，X由主要领导负责，组织财务、生产管理、仓库管理等部门相关人员及车间骨干员工一起进行了清查工作。

对往来款项进行清查、对账、函证并准备了相关资料。

对实物资产，相关人员进行了全面盘点。

在清查过程中，发现了部分资产的实际情况与账面记录存在差异的事项，以及不符合会计政策需要调整的事项，在评估申报表中进行了调整。

3、在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单要求收集准备相关的产权证明文件、资产质量状况及其他财务和经济指标等相关评估材料。

七、资料清单

委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供资料的真实、合法、完整。

1、资产评估申报表；

2、资产清查情况说明；

3、相关经济行为文件；

4、资产权属证明文件、产权证明文件；

5、重大合同、协议等；

6、其他与委托评估资产相关的资料。

被评估单位：

XXX

企业负责人：

二〇一一年三月二十一日

第三部分资产评估说明

一、评估对象和评估范围说明

（一）评估对象和评估范围内容

1、评估对象为涉及改制的XXX的除土地使用权外的全部所有者权益。

评估范围为XXX的全部资产和相关负债，除土地使用权以外。

2、委托评估的资产负债类型具体包括流动资产、建筑物类固定资产、设备类固定资产、运输工具类固定资产、无形资产、流动负债及长期负债。

在资产清查过程中，我们发现了部分资产的实际情况与账面记录存在差异的事项，以及不符合会计政策需要调整的事项，在评价估算开始之前调整了截至评估基准日的会计报表。

本次评估中的“账面价值”均以调整后的会计报表为基础。

具体调整如下：

（1）应收票据账面反映为150,000.00元，清查调减150,000.00元。

应收票据为浙江锻压机床厂背书转让的无息银行承兑汇票，截止评估基准日，已经支付给嵊州市瑞泰锻造有限公司8万；永康南风机械配件厂5万：

杭州下沙油漆厂2万，以上款项相应调减应收账款账面价值，不影响利润。

调整后的账面价值为0。

（2）存货账面反映3,655,804.62元，清查调增8,991.38元。

存货调增主要为原分类为机器设备的办公用品价值调整，不影响利润。

调整后的账面价值为3,664,796.00元。

（3）固定资产账面反映1,684,915.27元，清查调减8,991.38元。

固定资产调减主要为原分类为机器设备的办公用品价值调整，不影响利润。

调整后的账面价值为1,675,923.89元。

（4）应付账款账面反映1,242,467.81元，清查调增61071.08元。

其中：

①调减15万已以承兑汇票支付的账款（详见上述应收票据调整说明），不影响利润；②调增161571.08元，为应付浙江锻压机床厂厂结运输费、修理费、销售费用及2011年1-3月份技术转让费；③调增19500元，为应付应付嵊州信元资产评估有限公司的2010评估费用，此款项从其他应付账款调入，不影响利润；④调增30000.00元，为应付嵊州信元资产评估有限公司的评估费用。

②④两项调增应付账款191,571.08元，同时调减利润191,571.08元。

调整后的账面价值为1,303,538.89元。

（5）其他应付款账面反映182,184.56元，清查调减182,184.56元。

其中：

①19500.00元为应付嵊州信元资产评估公司2010年评估费用，已调整到应付账款中，不影响利润；②143,159.37元为职工教育经费、19525.19元工会经费，已经不需支付，调减账面价值162,684.56元，同时调增利润162,684.56元。

调整后账面价值为0元。

（6）应交税金账面反映100238.97元，清查调减32654.61元。

调减的税金32654.61元为多提的2011年4月-19月份的房产税

8635.86元、土地使用税24018.75元，同时调增利润32654.61元。

调整后账面价值为67,584.36元。

（7）预提费用账面反映50,000.00元，清查调减50,000.00元。

预提费用为应付浙江锻压机床厂2011年1-3月份技术转让费，已在应付账款中重新计算，故调减预提费用50,000.00元，同时增加利润50,000.00元。

调整后账面价值为0元。

（8）未分配利润账面反映1,058,886.87元，未分配利润调增53768.09元（-191,571.08+1626,84.56+32,654.61+50,000.00），调整后未分配利润账面价值为1,112,654.96元。

按照X2011年3月31日的调整后的会计报表反映，帐面总资产为5,751,105.97元，负债总额为1,430,058.08元，净资产4,321,047.89元。

3、根据X提供的评估对象及其所涉及资产的法律权属资料，评估人员在核对权属资料的过程中，发现：

（1）委估房屋中，委估房屋中装配车间和油漆车间，尚未办理房屋所有权证；07年受让民房尚未办理房屋所有权证过户手续；其他用房中有76.6平方米也未办理房屋所有权证；原有产权证中，原有80.30平方米房屋已经拆除。

（2）所有土地未办理相关权证。

（二）实物资产的分布情况及特点

1、委托评估的实物资产包括存货、建筑物类固定资产、设备类固定资产和运输设备类固定资产。

其中，建筑物类固定资产主要为厂房、办公楼等，建筑面积合计8075.56平方米，位于X厂区内；设备类固定资产包括机器设备、电子设备，数量合计88台（套），主要位于X厂区内；运输设备主要为汽车，数量2辆；存货系存为自制半成品、铸件、钢材、五金件及工具，主要存放在厂区各车间和仓库内，其中工具有部分存放于外协单位。

2、委托评估的实物资产维护情况较好，使用情况正常。

（三）企业申报的账面未记录的无形资产情况

无形资产-其他无形资产企业原未申报，经核实后增列为评估对象，系X冲床上使用的“击祥”商标，到期日为2018年9月9日。

二、资产核实情况总体说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

为本次经济行为，X按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务、生产管理、仓库管理的相关人员和骨干员工，按照评估要求整理、填写了委托评估资产清单和负债清单，收集了有关资料。

在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行现场核实，时间自2010年3月21至2010年4月8日，具体过程如下：

1、评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估资产清查要求，并协助期进行资产清查工作；

2、了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；

3、进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

4、查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；

5、收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

（二）影响资产核实的事项及处理方法

本次资产核实过程中，我们未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察做出的判断；我们未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，在假定并评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

（三）资产核实结论

1、经核实，我们未发现列入评估范围的资产负债的实际情况与账面记录存在差异，调整后的财务报表能较正确、全面的反映委托评估资产和负债的账面价值情况。

2、根据X提供的评估对象和相关资料的法律权属资料，我们发现下述资产的权属存在瑕疵情况，但X已经提供了相关建设资料、原始取得资料等，证明下述资产应属于X所有。

除此以外，我们没有发现其他评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但是我们的清查核实不能作为对评估对象及和相关资产的法律权属的确认或保证。

（1）委估房屋中装配车间和油漆车间，尚未办理房屋所有权证；07年受让民房尚未办理房屋所有权证过户手续；其他用房中有76.6平方米也未办理房屋所有权证；原有产权证中，原有80.30平方米房屋已经拆除。

（2）所有土地未办理相关权证。

三、评估技术说明

依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有：

资产基础法、市场法和收益法。

本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础法进行。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负责的基础上确定评估对象价值的评估方法。

以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出所有者全部权益的评估价值。

具体过程说明如下：

（一）流动资产

1、货币资金

账面价值115520.18元，包括现金64699.48元、银行存款50820.70元。

（1）现金

现金账面价值64699.48，均为人民币，存放于公司财务部。

我们对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。

按财务会计制度核实，为发现未不符情况。

（2）银行存款

银行存款账面价值50820.70元，由存放于黄泽信用社（基本户）、农行金麦穗卡（国税户）2个账户余额组成。

我们查阅了银行对账单及调节表。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。

故以核实后的账面值为评估值。

即货币资金账面价值115520.18元，包括现金64699.48元、银行存款50820.70元。

2、应收账款

账面价值269,181.73元，其中账面余额269,181.73元，内容为应收浙江锻压机床厂货款。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性。

被评估单位的坏账准备政策采用备抵法，截至评估基准日，公司未对应收账款计提坏账准备。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核实，应收账款账面余额中，有充分证据表明可以全额回收的（不存在回收风险）款项合计269,181.73元，占总金额的100%。

评估时，对于有充分证据269,181.73表明可以全额回收的款项，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。

应收账款评估价值为269,181.73元，其中账面余额269,181.73元。

3、其他应收款

账面价值13162.87元，其中账面余额13162.87，内容包括代扣养老金、代扣重大疾病救助金等。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。

被评估单位的坏账准备政策采用备抵法，截至评估基准日，公司未对其他应收款计提坏账准备。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核实，其他应收款账面余额中，将通过员工工资扣回，（不存在回收风险）款项合计13162.87元，占总金额的100%。

评估时，对于有充分证据表明可以全额回收的款项，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。

其他应收款评估价值为13162.87元，其中账面余额13162.87元。

4、存货

账面价值3664796.00元，其中账面余额3664796.00元，存货跌价准备0元，系自制半成品、铸件、钢材、五金、工具等。

（1）自制半成品根据材料重量和工时价格进行计算：

单件半成品价格=单件重量╳重量单价+已完成工时╳工时价格

自制半成品价格=所有半成品价格之和

（2）铸件根据材料重量进行计算：

单件铸件=单件重量╳重量单价

铸件价格=所有单件铸件价格之和

（3）钢材根据材料重量和单价进行计算：

某类材料=单件重量╳单价

钢材价格=所有材料价格之和

（4）五金件，工具价格以现有市场价格为参考确定。

评估人员对存货进行了全面盘点，评估价值以盘点数量为基准进行计算。

存货的评估价值为4,376,974.19元。

5、流动资产评估结果

账面价值

4,075,182.08元

评估价值

4,787,360.27元

（二）建筑物类固定资产

1、概况

建筑物类固定资产合计账面原值1527933.69元，账面净值809462.86元。

被评估单位对建筑物类固定资产折旧计量采用如下会计政策：

建筑物类固定资产折旧采用年限平均法，使用寿命20年，预计净残值5%，年折旧率4.75%。

我们通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了建筑物类固定资产的财务账面记录和折旧情况。

X列入资产评估的固定资产清单中的建筑物共17项，建筑面积合计8075.56平方米，全部为与X厂区内。

评估人员对上述房屋所有权证、原始建设记录及其他相关资料进行核实时，发现装配车间和油漆车间，尚未办理房屋所有权证；07年受让民房尚未办理房屋所有权证过户手续；其他用房中有76.6平方米也未办理房屋所有权证；原有产权证中，原有80.30平方米房屋已经拆除。

对以上事项，X已经提供了相关的建设资料、原始取得资料等，证明上述资产应属于X所有。

除此之外，我们没有发现其他评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况。

在核实所有权归属和账目记录的基础上，我们对列入评估范围的建筑物类股的资产进行了现场勘查。

在现场踏勘中，着重核实了建筑物的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对有关建筑物德坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。

2、评估方法

对建筑物的采用重置成本法进行评估，其评估价值不包含相应的土地使用权的价值。

重置成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。

本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。

计算公式为：

评估价值=重置价值╳成新率

3、现以1号厂房（装配车间）为例进行说明：

（1）基本情况

1号厂房为砖混结构，建筑面积675平方米，层数一层，层高10米左右，于1986年3月建成投入使用。

（2）重置价值确定

根据嵊财农[2008]85号文《关于调整房屋、土地交易二级市场计税价格的通知》等资料测算，该厂房在评估基准日的建筑工程造价为594元/平方米。

（3）成新率确定

成新率评估分别按年限法、完损等级打分法计算，再按加权平均确定成新率。

①年限法：

1号厂房于1986年3月建成投入使用，可使用年限为40年，至评估基准日已使用25年，尚可使用15年。

K1=15/40╳100%=37.5%

②完损等级打分法：

根据结构、装饰、设备的完损程序及所占的造价比重综合确定。

考虑1号厂房实际使用情况，保养情况，确定成新率为42.5%。

即：

k2=42.5%

③综合成新率：

权数A1，A2均取0.5

成新率：

K=A1╳K1+A2╳K2=37.5%╳0.5+42.5%╳0.5=40%

综合成新率确定为40%。

④评估价值确定

评估值=重置价值╳成新率=594╳675╳40%=160380元

4、建筑物类固定资产评估结果

账面原值

1527933.69元

账面净值

809462.86元

重置价值

4338426.00元

评估价值

1662844.00元

评估增值

853381.14元

增值率

105.43%

（三）设备类固定资产

1、概况

被评估单位列入评估范围的设备类固定资产共计88台（套），设备类固定资产合计账面原值2672585.93元，账面净值774732.99元，减值准备0元。

被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：

固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

固定资产类别

使用寿命（年）

预计净残值

年折旧率（%）

机器设备

10

5%

9.5

运输设备、办公家具

5

5%

19

电子/其他设备

3

5%

31.7

（1）主要设备概述

委估的设备主要是括摇臂钻、车床、铣钻床、牛头刨、行车等机器设备，均分布于厂区各个车间。

委估设备主要系国产，其原始制造质地较好。

购置时间范围为1974年至2007年，大部分设备购置于80中后期至90年代前期，整体使用年份较长。

被评估单位有较为完整健全的设备维修、保养、管理制度，除小部分机器已淘汰外，大部分机器还可以使用。

（2）机器设备核实的方法、过程和结果

本公司评估人员首先向被评估单位财务部门了解和查核设备的账面价值与构成有关的情况，然后和设备管理部门相关人员一起进行了实地盘点，对设备的型号、生产厂家、新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境、磨损情况进行了察看，对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘查评价，并将勘查情况做了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。

经核实，委评机器设备整体状况良好，能满足生产需要。

（3）权属情况

评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票、订货合同等，同时被评估单位也对设备的权属做了承诺。

经核实，没有发现设备类固定资产的权属存在瑕疵情况。

2、评估方法

根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以重置成本法为主要评估方法，采用重置成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本及重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。

重置成本法的基本公式为：

评估价值=重置价值╳成新率。

3、评估举例

现以数铣卧式铣镗床为例对专用机器设备的评估作具体说明（机器设备评估明细表第55项）：

（1）设备概况

该套设备由汉川机床公司生产，于2006年10月购置并投入生产。

该设备账面原值343000.00元，账面净值201798.24元。

（2）重置价值取定

根据《全国机电产品报价目录》以及市场价格情况，确定设备购置价为367000元，含运费。

估重置价值即为367000元。

（3）成新率确定

该设备成新率主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修、外观现状以及拆迁损耗，来确定成新率。

根据设计标准、行业技术发展特点，评定该设备耐用年限为15年，该设备已经使用4.42年，尚可使用10.58年。

成新率K1=尚可使用年限/耐用年限╳100%=10.58/15╳100%=70.53%

设备成新率调整系统如下：

设备利用系数B1：

正常

1.00

设备负荷系数B2：

低

1.05

设备状况系数B3：

一般

0.95

工作环境系统B4：

一般

1.00

设备维护保养系数B5：

一般