我国温泉投资开发条件深度研究.docx
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我国温泉投资开发条件深度研究
我国温泉投资开发条件深度研究
先言：
火热以后谋进展
这几年国内温泉业可谓大热大盛，投资额愈来愈高、规模越做越大，假设不是金融危机泼了瓢冷水，指不定真要热得冒火了。
试问：
温泉旅行市场的蛋糕到底有多大？
投资温泉真的能赚大钱吗？
温泉投入真是一本万利吗？
面对略有冷却的温泉热，咱们的投资人和开发者确实需要研究如何进展的问题。
温泉的进展本质上是三句话：
第一，同质中追求不同。
全中国的温泉不分东西南北都差不多，建所酒店，刨几个坑，温泉水响，黄金万两。
产品的同质化超级严峻，因此必然要追求不同化的进展。
第二，养生中追求欢乐。
温泉的进展趋势是养生，可是在养生中要追求欢乐。
一是温泉养生，二是环境养心，三是文化养神，四是运动养性，因此养生不是一个单纯的生理问题，应该是养生、养心、养神、养性，温泉若是能达到综合性的功能，如此的温泉就会有吸引力。
第三，开发中追求科学。
温泉也是个综合性行业，资源如何科学利用，市场如何科学开发，经营如何科学治理，产业如何科学聚集等等，都在摆在咱们投资开发者和体会治理者眼前大的课题，必需引发正视。
一、温泉开发的基础条件
☆温泉开发商投资温泉的目的是为了资本升值，也确实是为了赚钱。
☆若是是为了开发房地产，也必需通过温泉经营来聚集人气。
☆温泉开发商如何进行富丽转身，顺利实现跨行业经营？
☆当你把第一笔资金打到开发工地的账户时，你对你的项目开发基础了解吗？
一、水量决定规模
温泉水量是温泉水（水量、水温和水质）三大要素之一，也是温泉开发成功和后续进展的大体命脉。
毋庸置疑，一个温泉有多少出水量，决定了那个温泉的规模有多大。
此刻在很多地址的温泉针对温泉水量不足有如此几个乱象：
一是蒙骗游客。
一些开发商出于其他的目的，如圈地开发房地产等，不管温泉水量的大小，一圈地确实是成百上千亩。
另外为了其地产在市场上的竞争，还打出“温泉入户”的招牌，其结果是可想而知的。
安徽巢湖某温泉，温泉日开采量只有600立方米，但为了开发商业别墅，擅自扩大温泉度假村的规模，共有300间客房，30多个温泉池。
春夏天还好于，一到冬季便把一半的温泉池都挂上“淡季维修，恕不开放”的牌子，天天游客的投诉不断，致使了生意清冷，经营惨淡的结局。
二是加热使假。
此刻国内很多地址的温泉由于水量不足就用自来水加热使假，那个问题是超级严峻的问题，若是这种风刮下去，就会把整个行业的声誉败坏。
湖北孝感某温泉，温泉水量与度假村的规模严峻不对称，为了维持正常经营，就得将锅炉架在比较隐蔽的地址，用湖水日夜加热，以补充温泉水量的不足。
没有不透风的墙，结果被武汉旅行社人发觉后生意锐减，游客都说温泉老板昧着良心赚钱。
众所周知，温泉资源也同石油、煤矿一样，是可枯竭、不可再生的自然资源。
如何科学有效地利用好已有的温泉资源？
开发商，政府和计划单位三方要携手合作，把以后的危机处置在上游。
一是温泉投资人在开发之前要负起环境和社会的责任，把握该地温泉资源的第一手资料，看菜用饭，有多大温泉水量开发多大的规模，为良性经营打基础。
二是政府有关部门深切明白得招商引资与资源爱惜的关系，制定相关政策和方法，指导开发商科学利用温泉资源，幸免资源枯竭、地面沉降等危机的发生。
三是有关专业计划单位要从专业的角度，树立可持续进展的进展观，正确引导开发商的开发思路，从资源的禀赋和市场的需求来科学计划，精心策划温泉项目。
二、水温决定本钱
咱们了解到，依温度依温泉流出地表时与本地地表温度差，可分为低温温泉、中温温泉、高温温泉、沸腾温泉四种。
形成条件形成温泉必需具有地底有热源存在、岩层中具裂隙让温泉涌出、地层中有贮存热水的空间三个条件。
在《中国旅行经济地理》中，把温泉归类在“矿泉旅行疗养风光资源》中，并依照泉水温度高低分为：
“一般泉（水温在25℃以下），微温泉（水温在23-33℃之间），温泉（34-37℃），热泉（38-42℃），高热泉（43-99℃），沸泉（100℃以上）”从上可见，它把水温在34-37℃的泉，概念为温泉。
熟悉温泉经营治理的人都明白，在冬季，温泉温度低、水冷时会令人患上伤风或引发其他疾病，而引发客人的投诉，若是温泉水量大就能够够采取补水的方式增温，不然就要适量加热增温，很自然，加热必需要用能源（煤、煤气或电），这就额外加大了经营的本钱，因此说温泉的温度越高体会的本钱就越低。
国外研究发觉，温泉有杀菌保健，对皮肤病有医治作用，但与温泉的类型和温度有关。
低温温泉容易滋长细菌。
高温的温泉水是无菌的，并非会致使感染。
但假设温度降到40°C以下，就可能造成细菌滋长。
泡在此类温泉时刻太久，就会很轻易地受感染，产生发炎病症。
今年三八前夕，30多岁的何记者参加了所在报社组织泡温泉活动，她一泡了大半天才恋恋不舍地离开。
回家以后，小何感觉外阴部有点痒，随后几天，发痒加重，分泌物也增加。
妇科医生替小何取分泌物化验以后，诊断是得了霉菌性阴道炎。
排除不洁卫生适应等因素以后，医生推断，小何是因为泡温泉而引发的炎症。
可见，低温泉浸泡还会给客人带来健康危害。
3、水质决定品质
温泉的水质是不同的，各类各样的水质都有，好的水质必然决定了温泉的品质。
分类温泉的分类方式有许多种，常见的分类方式能够化学组成、地质、物理性质、温度，来加以分类。
依化学组成份类温泉中要紧的成份包括氯离子、碳酸根离子、硫酸根离子，依这三种阴离子所占的比例可分为氯化物泉、碳酸氢盐泉、硫酸盐泉。
除这三种阴离子之外，也有以其他成份为主的温泉，例如重曹泉（重碳酸钠为主）、重碳酸土类泉、食盐泉（以氯化钠离子为主）、氯化土盐泉、芒硝泉（硫酸钠离子为主）、石膏泉（以硫酸钙为主）、正苦味泉（以硫酸镁为主）、含铁泉（白磺泉）、含铜、铁泉（又称青铜泉），其中食盐泉也称盐泉，可依含氯化物食盐的多寡,区分为弱食盐泉和强食盐泉。
依地质分类以产生温泉的地质特性，可将温泉分类为火成岩区温泉、变质岩区温泉、沉积岩区温泉。
依物理性质依照温泉的温度、活动、型态等物理性质，可将温泉分为一般温泉、间歇温泉、沸泉、喷泉、喷气孔（或硫气孔）、热泥泉六类。
咱们了解了温泉内含矿物质的分类，温泉水质也就不是有多深的隐秘了。
值得注意的是，在我国很多的温泉度假村，为了竞争的需要成心在营销时滥造概念，毫无科学依据地夸大温泉水质对人体的保健作用，这对的企业、对整个温泉行业无疑是个不小的损害。
4、气候决定经营
中国国土跨越地球的纬度比较大，这给温泉的季节性经营带来专门大的不同。
比如广东、云南此刻都是温泉大省，在那种气候之下泡温泉，和到东北泡温泉的感觉是截然不同的，各有各的优势，最大的一个益处是使温泉形成了不同，同时也给各地温泉业的淡旺季形成明显的区分。
至于各地温泉经营淡旺季的区分尚未理论上的依据，咱们分析后得出如此简单的结论：
北方：
以长江流域的以北地域，春秋季是旺季，冬季是淡季，夏日是平季。
南方：
以长江流域的以南地域，冬季是旺季，夏日是淡季，春秋是平季。
西南：
那个地址四季区分不明显，也无经营的淡旺季之分，全年都适合泡温泉。
因此，各地的温泉投资开发商和温泉旅行计划部门在开发及策划温泉产品与营销上要充分考虑气候因素，每一个季节都有特色产品应季。
在营销和经营治理上要合理安排温泉的中心工作，争取做到淡季不淡，旺季更旺。
二、温泉开发的竞争条件
☆你的项目立项时，在项目周边游多少温泉旅行区（点）？
☆你的温泉产品与其他温泉在产品有多少不同？
☆你的温泉进入市场前，对市场竞争状况了解多少？
☆在参与市场竞争时，你的企业是被动仍是主动？
一、硬件决定品位
人们去泡温泉大凡都是关切那个地址有什么样的设施设备，丰硕不丰硕，功能好不行，档次高步高？
这决定了温泉的品位，事实上也是决定了温泉旅行地的档次和品级。
投资和开发一个温泉，是从项目地的立体考察开始，再到项目策划、整体计划、功能设计、规格设计、建设标准，都有超级详细的流程和规格。
一个温泉企业有了再好的策划、计划和设计理念，也需要通过产品的实际性能来表现。
在繁复的建筑、道路、水电、绿化和园林设计以后，温泉旅行区硬件设计工程师们把繁重的建造任务交给了温泉建设者，他们就此结成合作伙伴关系，对建筑商的工程和品质操纵进行监督。
纵观之下发觉，我国各地所建造的温泉和附属产品产品似乎不是为了刻意讨好旅行者，而是从中折射和反映那个业主的个人品位和风格。
因此每一个温泉旅行区的硬件产品也都多少带些圆滑精明的商人气质，同时也透露着一些人工智能的聪敏气质。
各地温泉在实际实施硬件产品时仍是在多方面存有不足，要紧存在以下几个问题：
一是重计划设计，轻实际应用。
许多温泉开发商不知道温泉开发的窍门，往往是开始很重视项目的策划和计划，但真正到实际施工时就口是心非了，把开发地产等体会搬来效仿，结果把项目弄成四不像，没有任何品位。
难怪有人说中国的温泉是“先有温泉，后有图纸”。
二是重硬件投资，轻专业经营。
一些投资人在硬件投入上老是要比他人做得好，酒店一上确实是四星、五星的，但在经营治理上就不是很注重专业经营了，把投资过亿元的温泉交给不懂行的三亲四友打理，结果是竹篮打水一场空，再好的硬件也是白搭。
也难怪有人说中国的温泉是“硬件太硬，软件太软”。
二、效劳决定感觉
温泉的效劳是超级重要的，在实际治理中，温泉的效劳有别于一样的商务酒店效劳，更有别于一样社会上其它的效劳，这种效劳决定了客人的感觉。
令人忧虑的是，在温泉效劳行业中，效劳产品缺少人性化，效劳形式缺少个性化和效劳内容缺少系统化的问题尽管不能说触目皆是，却也不在少数。
我曾在北京一各五星级温泉酒店参加过一次的国际旅交会，尽管会场上的同声翻译设备齐全，却很少能听到翻译声。
看到与会者抓耳挠腮的着急样子，不免心生疑窦，既然能建起一座宏伟的大厦，什么缘故就弄不行里边的一个小部件呢？
你或许有过如此的经历，首都那么多富丽堂皇的酒店，你在洗手间硬是找不到能够挂手提包的地址。
还有到某温泉考察，由于中午饮酒口渴，休息厅的效劳生拿了一杯饮料，喝后不解渴，又问她可否多拿一杯，她婉言道这是领导规定的，一人一杯，多喝不可。
诸如此类的事件，若是只是让你感到不方便倒也无碍大事，但有时却可能阻碍到温泉或酒店的形象和声誉，乃至还有可能阻碍到企业的进展环境。
因为透过这些细节暴露出了一些深层次的问题，那确实是咱们的温泉行业不管治理上，仍是效劳意识里都还缺少以人为本的思想，因此许多好的制度和好的假想、好的设备被挂在墙上，摆在显眼处，或被束之高阁，并未付之于实际行动中。
我以为，对温泉行业而言，不管治理上仍是效劳意识和理念上，只有坚持以人为本的思想，设身处地为每一个游客或消费者着想，才是把握了效劳的精华，才能抵达效劳的高水平，才能让游客有感觉。
3、文化决定品牌
有温泉只是有资源，有温泉度假村只是有产品，有了温泉文化才是真正的品牌，因此那个地址就需要咱们强化温泉的文化。
温泉品牌的佳誉度来自于公众群体对温泉的品牌体验，是成立在温泉企业知名度基础之上的感受。
佳誉度来自温泉产品风格、独特的价值主张、品质、价钱和效劳等诸多方面。
佳誉度成立的方式通常包括营销效劳的细节、关注游客的反馈、市场人员的市场行为、旅行社的和谐配合、促销活动的主题、市场网络的保护等内容。
但其中比较重要的是公众群体的口碑传播和消费体验传播，这是由人的攀比、仿照、推介行为所决定的。
此刻又资源一种怪现象，很多温泉企业以为企业文化是靠宣传来培育的，其实一个企业不能自身形成专门好的文化，就误以为他人也认可你。
一个企业也不能只顾了宣传自身的辉煌形象，过度的宣传或许仍然不得要领，抓不住对象，架着高射炮全然不明白打谁。
因此塑造企业在公众心目中的文化相当重要。
温泉企业经营的最高境遇确实是弥合自有文化与品牌文化的落差。
4、创新决定主导
国民休闲时期背景下的温泉旅行市场竞争愈来愈猛烈。
资源的相对有限性和产品的创新不足日趋成为制约温泉成功开发的瓶颈。
尤其是近几年，温泉旅行市场瞬息万变，温泉产品生命周期愈来愈短，产品更新换代愈来愈快，社会消费需求日趋多样化，研究与开发的多元化的温泉产品来适应市场的需求和资源禀赋，温泉企业的经营环境将发生深刻的转变。
在这种情形下，温泉企业只有通过将产品要素、效劳要素和资源进行集成，实现优势互补，取得聚集效应，来降低企业运营风险和综合本钱，使自身在猛烈的市场竞争中处于不败之地。
比如江西天沐温泉以后的模式定位是一个合作开发商，这确实是一个创新的方向，咱们此刻一说温泉确实是要把泉水打出来，要让大伙儿来泡。
个中就涉及到投资的问题，投资有资金投资，技术投资等，可是从进展的角度来讲，方方面面的创新，决定了那个温泉项目能不能在市场上把握主导权，能不能把握主动权。
从那个角度来讲，下一步必然从基础因素提升到竞争因素，而且竞争因素在进展的进程中会产生愈来愈大的作用。
三、温泉开发的进展条件
☆你的项目立项时，了解温泉所对应的区位和市场吗？
☆资源爱惜和环境爱惜对你的温泉开发和进展孰轻孰重？
☆你的温泉进入开发时，对市场尚的开发模式了解多少？
☆你对温泉集群进展是认可仍是不认可？
一、区位决定市场
温泉企业作为经济活动的一种主体，必然要占据必然的空间位置。
由于各地温泉和市场资源的散布是不均匀的，温泉企业在那个区位仍是那个区位进行销售等经济活动，其资源的获取难易程度、要素价钱和经营政策等都会存在不同，从而会阻碍到温泉企业的利润。
因此，温泉企业会在利润最大化的指导思想下来选择开发区位。
由此可见，温泉企业区位决策是企业决策的一个重要组成部份，是每一个理性温泉企业所必需考虑的因素，其目标服从于企业整体目标。
目前来看，经营状况好的温泉和开发成功的温泉，一样都是靠近市场的，能够说温泉行业是一个典型的市场依托型行业，而且如此的依托一样来讲要依托于特大城市和大中城市，至少要依托一个中等城市，才能保证经营的成功。
比如湖北的英山温泉从品质、从资源角度来讲都是一流的，在全国乃至都是一流的，可是离市场太远了，因此这么好的资源进展起来困难。
那个地址涉及到温泉本身的一种局限性，这种局限性确实是同质化产品、周边性市场，很难说一个温泉开发的佳地，西藏的温泉能够说活着界上是一流的，云南的很多温泉也超级不错，可是咱们去云南的目的绝不是泡温泉，是欣赏民族的文化，若是有机遇顺便消费一下温泉是能够的，就说明温泉如此的产品不是客人要紧的诉求，可是周边市场必然是要紧诉求，因此区位决定市场，必然意义上也决定了温泉经营的成败。
从咱们连年经营温泉的体会分析，犹如良好的生活和教育环境更有利于人的培育与成才，不同地理位置和区位经济条件对温泉开发和经营也必然存在着直接的阻碍。
某温泉网一项对中小温泉生存现状所做的调查显示，温泉的区位优势十分明显，位于发达地域、尤其是大城市经济圈内的温泉企业进展已经远远超越其他地域同业。
二、环境决定以后
温泉资源开发要与自然环境相适应，着重环境爱惜和生态平稳。
以前旅行业被称为“无烟工业”，指的是它不产生工业“三废”，但旅行业一样会产生污染。
温泉行业中，温泉营业区排放的尾水，山庄酒店排放的生活污水是不容轻忽的污染源，餐厅酒楼产生的废气和噪声成了村民的投诉热点。
这些都是温泉旅行业进展给环境造成的危害，必需制定法规和方法爱惜环境。
例如云南省环保部门规定，日接待量在500人的温泉池区和200个床位以上的温泉酒店要有污水处置设施，以保证周边区域的卫生。
此刻很多地址的温泉开发商都注意兼顾经济效益、生态效益和社会效益。
开发温泉资源要维持地下水资源的生态平稳，确保可持续进展，以收到更大的经济效益。
但必然要避免只顾经济效益而滥加开发，以致破坏资源环境，这是“杀鸡取卵”的错误做法。
咱们明白，每一个温泉都涉及到周边的自然环境、人文环境，包括经营环境、进展环境、政策环境，这一系列环境涉及到一个温泉的后劲。
因为下一步温泉竞争在中国会愈来愈猛烈，在猛烈的竞争进程当中，选取一个好的环境是相当重要的。
京北的经营环境超级好，进展环境也超级好，一样，其它几个方面的环境也不错，正是因为有了如此的环境，才使很多品牌温泉下决心到那个地址来投资，到那个地址来进展，这就决定了进展的后劲，还不在于目前的一期工程，一期工程只是投石问路，更重要的是要看两边的磨合，和京北不错的自然环境和人文环境。
3、衍生决定模式
温泉旅行进展下一步的进展模式必然是现行开发模式基础上衍生的模式，包括以温泉为主体的产业化的衍生，即通过温泉培育出文化产业，培育出健康产业，培育出养生产业，培育出休闲房地产业。
第二涉及到一系列的衍生产品，衍生产品此刻做的还不足，比如温泉水天天都要换，温泉水是资源，只只是此刻用过了、污染了，能够利用如此的温泉水弄农业大棚，这就培育了独特的温泉产品。
水涉及到一系列概念，水稻、水果、水产、鲜鱼、水菜等，需要培育一系列的衍生产品来。
咱们此刻温泉的经营商还顾不到这一步，以后如此的进展事实上制造了一个原产消费的概念，自己的温泉水培育出来的产品，自己再消费。
比如有些地址的温泉，因为水温很高，把鸡蛋放进去煮，然后拿出来卖温泉蛋，价钱自然比较贵了，这确实是衍生产品的概念。
最终的模式确实是一个A加B的模式，A是温泉主体，B是由此衍生出来一系列的产品。
比如河北平山温泉旅行加地产的模式，这确实是一个A加B的模式，事实上核心A是温泉产品，B是一个产业系列，整体构造一个衍生进展的模式，这决定了久远的进展。
但是与目前温泉经济红火的进展势头相较较，温泉行业的技术更新和模式创新进展状况略显单薄。
有业内人士指出：
“目前广东温泉市场上流行的温泉开发模式在技术上大体都是停留在御温泉+锦江温泉+聚龙湾模式。
”这也就意味着现在众温泉企业所利用的开发模式还停留在2006年的水准。
尽管从此刻的市场角度来看，现在的温泉开发还大体能够知足游客需求，但多数温泉的治理、效劳、交通仍是给游客带来了超级多的不满和不便，专门是关于那些投资少、自组团队治理等，这种开发模式给游客带来的不是便利、快捷，而是苦恼。
由此看来，若是不能通过开发新的手腕完全地去除这些短处，必将会给温泉行业带来诸多的困惑。
因此，不管是考虑到游客的消费仍是考虑到温泉企业的进展，都应该加速开发模式的技术革新、创新的步伐。
4、集群决定进展
以湖北咸宁为例，咸宁此刻一个温泉集群已经大体形成了，温泉集群的形成符合旅行进展规律，咱们总感觉温泉集群形成，大伙儿彼此竞争，乃至是恶性竞争，阻碍会专门大，事实上恰恰相反，一个孤零零的温泉企业是大体上做不成。
咸宁确实是如此，2006年的时候，应城的汤池温泉建成后生意火爆，而咸宁温泉大体没有什么生意，此刻四、五个温泉组成了一个温泉群，生意愈来愈旺。
其实，温泉都有如此一个集聚性特点，大伙儿感觉都做温泉会彼此竞争，事实上不是如此，因为集群形成了产业聚集区，如此一个产业聚集区使消费者有了更多的选择余地，有了更多的比较余地，也有了更多的体验余地。
因此，由于集群进展，大伙儿都得利，只只是如此一个集群进展应该是创新聚集、资本聚集、品牌聚集、娱乐聚集，是创新和资本的双驱动，严格说不是资源驱动的概念，资源只是基础。
集群决定进展，若是每一个省或每一个相应的城市群，都能够构造出一个温泉集群来，全国的温泉产业就能够够在一个更高的平台上谋求新的进展。
因此，在诸多业内人士眼中，温泉集群进展重点要做的工作是，建设温泉企业硬件与专业效劳治理支撑平台，构建产业公共效劳体系；充分发挥产业联盟的增进作用，推动企业合作和产业联合；走集群化进展道路，发挥区域聚集效应。
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