绿城高层调研材料汇总.docx
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绿城高层调研材料汇总
绿城集团高层公寓特征调研报告
二○○八年六月
绿城集团高层公寓特征调研报告
一、前言
为全面提升绿城高层住宅的产品品质，研究开发绿城第二代高层住宅产品，探索一流高层公寓的品质特征，包括街区空间组织、规划建筑形态、景观环境、公共服务设施和园区服务体系等，总结绿城已有的（建成和在建）高层公寓产品特征及营造经验，由集团规划设计部编制了绿城高层公寓产品特征和营造调研提纲，由在建和待建项目公司负责填写，本次调研得到了玉兰、蔚蓝、钱江17号地块、公寓、百合公寓、新绿园、皇冠花园、蓝庭、新江湾、鹿城广场、黄浦湾等项目的大力支持，我们将有关调查情况进行汇总分析，具体如下：
二、高层项目基础资料
１．项目概况
项目名称
用地面积
总建筑面积
建筑形式
外墙装饰材料
底层架空
商业设施
会所面积
玉兰
124113
543360
点式与板式 （9栋高层）
石材和玻璃幕墙
层高8.3和5.2
独立商铺
8920
蔚蓝
17501
59600
（点式与）板式高层小高层
石材、玻璃、金属幕墙
层高3.9
底商
无
新绿园
27666
117319.9
点式与板式高层与小高层
干挂石材
层高4.5
和3.8
底商
2500
17号地块
84255
296799
点式与板式高层
无资料
无资料
无资料
无资料
公寓
南39854
北60955
南138822
北182761
点式与板式高层与小高层
面砖、花岗岩
层高4.4
底商，骑楼
887
百合公寓
97103.81
240000
点式与板式高层与小高层
底层花岗岩，上部涂料
无资料
独立商业
3800
皇冠
花园1期
57356
190953
点式与板式高层与小高层
面砖、涂料、石材
3.6;4.9
直接落地
1090.77
蓝庭
148398
331166
点式与板式高层与小高层
质感涂料、砂岩、真石漆
层高3.9
骑楼
7596
鹿城广场
131018
659216
高层、超高层
裙房石材，主体以玻璃幕墙为主
地面集中地下商业住宅底商
黄浦湾
63360
163028
玻璃、金属和石材
新江湾
59253.7
130816
点式与板式高层与小高层
干挂石材
单层架空3.3双层架空6.6
无资料
地上1659地下1756
２．主要经济技术指标
项目名称
用地面积
建筑面积
地上面积
地下面积
住宅户
容积率
建筑密度
绿地率
住宅面积
玉兰
124113
543360
451639
91721
1600
住3.5
办5.0
≤22%
≥35%
381180
蔚蓝
17501
59600
43753
15847
384
2.5
23.8％
30％
39587
新绿园
27666
117319.9
86446
30873.9
614
3.0
24.9％
31.4％
79292.8
17号地块
84255
296799
296748
85396
860
3.522
24％
31％
202698
公寓
南39854
北60955
南138822
北182761
南112293
北143127
南26529
北39634
无资料
南2.6
北2.26
南18.8%
北24.49%
南39.7%
北30%
无
百合
240000
97103.81
198856
41144
1429
2.1
13.5％
无
190856
皇冠花园
57356
190953
136578
54374
909
2.38
22％
42％
128442
蓝庭
148398
331166
43753
15847
384
2.5
23.8％
30％
39587
鹿城
广场
131018
659216
81157
482
3.49
28.10
25.30
黄浦湾
63360
163028
100826
3.15
19.2%
新江湾
59253.7
130816
100731
30085
无
1.7
130816
３．户型配比
项目名称
产品定位
层高（m）
90㎡以下
1/1/1
2/1/1
90－160
3/2/2
160－180
3/2/2
4/2/2
180㎡以上
4/2/2
主力户型
得房率
玉兰
最高档精装修
2－3F3.15
标准3.1
63.9㎡等
小户组合
94.8㎡等
小户组合
无
十字户型
普通户型
200
400
80左右
蔚蓝
高端成熟精品住宅
1F3.1,（1F3.7,2F3.6）
标2.9
70.41％
29.59％
无
无
≦90
80左右
新绿园
中高档精品住宅
标3.0
跃3.2
31％
35%
15%
19%
90－160
80左右
钱江新城
17号地块
顶级豪宅
3.5,3.3,
3.1
55-88㎡
无
无
无
90－160
73左右
无
标准2.9，
有
有
有
180－300
3/2/2
75～85
百合
无
无
无
无
无
无
无
无
皇冠
花园1期
舒适型公寓产品
2.9，3.0，3.1
无
108、137、140、148
无
无
无
82-85.3
蓝庭
休闲度假住宅
2.9
无
无
无
无
无
80%左右
鹿城
广场
280-500
黄浦湾
新江湾
高档精装公寓
层高为3.3,
6％
10％
49％
32％；
400-600占3％
160－180
85左右
三、规划设计
1、项目总体布局分析
项目
总体布局与形态
建筑高度及天际线
中心花园布局
室外活动场地
本项目优点
不足和改进建议
鹿城
广场
集住宅、商业、办公及酒店等功能，住宅部分要求独立成区，形成独立完整的园区环境；商业部分则要求充分利用城市广场的开放空间，融为一体，使商业空间最大限度的延展。
塔楼部分考虑到疏散的要求则需要充分考虑与城市道路的紧密联系。
住宅：
1＃楼129米，2＃楼153米，3＃楼99米，4＃楼153米，5＃楼129米；6、8＃楼（商业）32米；7＃楼（超高层塔楼）350米
整体布局围绕城市广场展开，城市广场由南至北定义为下沉广场，商业广场，休闲广场。
住宅组团的花园则围绕泳池、儿童活动场地等展开布置
室外考虑游泳池、儿童活动场地。
拥有较好的城市广场，可以作为园区环境的延伸。
二期住宅宅间距大，有利于景观的营造。
黄浦湾
位于该区域总体发展规划的桥头及核心位置,是该高级生活区及整个重构中的南外滩门户,基地既面向黄埔江也紧邻都市绿地,且都无高大建筑遮挡基地的视野.项目将为城市形象树立新的标准,并改变上外滩的天际线.成为该区域的标志性建筑群.
80米控高要求
以现代的手法进行设计构图，强调富有现代感园林景观。
空间组织等级明确，动静区分，空间各自富有独立功能，相互有机连接，通过缓冲带，地形变化等强调各空间的安定性。
公寓
中轴对称分四个组团，11幢板式高层住宅和4幢点式小高层10～18层住宅。
Ｂ块31.50米～59.30米，建筑单体北高南低，以四幢点式高层为中心，东西往低布置。
Ｂ地块中心花园设置在会所以南、四幢点式高层中间。
一个标准篮球场和一个游泳池。
1、建筑物高低错落有致，中心点突出，Ｂ地块中轴非常明显。
2、车库顶板预留足够覆土高度约2.3米。
室外活动场地偏少，只有一个室外篮球场和室外游泳池。
新绿园
东区块由四幢板式高层围合成向中央景观庭院；
西区块由两幢点式高层和沿街社区物业用房围成矩形庭院；
东西两区通过入口区广场结合。
建筑组群在竖向设计上考虑高低错落的设计理念。
沿钱塘江一面打开。
景观设计遵循严谨、对称的原则，景观空间的尺度收放自如，营造出具有序列感的景观效果。
下层空间（游泳池）、围合空间（小广场）、开放空间（主轴节点广场）、儿童游戏场、音乐花园等
1、围合庭院的整体规划布局，人车分流设计，机动车、非机动车不进入庭院。
2欧式园林景观。
东西240米，南北120米，场地狭小，影响建筑高度与庭院的宽度比例尺度，景观布层次感受到制约。
钱江17号地块
总体上采用对称的格局设计，各幢建筑与钱江新城主轴线相呼应。
立面设计采用简洁，清新的风格。
项目沿江面的控制高度为80米，其余建筑的控制高度为100米。
两个中心花园自然形成并通过建筑的架空层渗透入各幢建筑部。
室外活动场地主要由小区部的游泳池，景观绿地，硬铺装道路构成。
建筑布局基本上采用对称的格局并且与新城主轴线相呼应，整体上比较大气。
建筑单体朝向上不利采光和通风。
可以调整建筑朝向，可增加建筑朝江面。
百合
位于园区中心，有室外游泳池、水系、大草坪等。
网球场、游泳池、儿童游乐设施、架空层等。
新江湾
沿南北向中轴线对称布局，建筑造型上凹凸有致，层次分明．板式建筑的东侧或西侧局部凹凸，意向是形成一定形态的半围合空间。
住宅建筑高度为9层至13层，会所地上两层。
小区中心花园要求大气、可参与性，并注重地形造坡与对景关系、空间特性的吻合。
主次空间、安定空间和流动空间、观赏性空间和参与性空间。
建筑沿南北向中轴对称，点与板并存，丰富了建筑的空间形态。
中心花园的南北向尺寸达120米。
限高40米及建筑单体面宽70米，点式体型比例不够理想，南低北高空间层次未拉开。
蔚蓝
沿街凤起路设置3幢8-17层的板式住宅，在北侧设置1幢33层的高层公寓，同时沿凤起东路、景昙路设沿街商铺，作为小区的配套公建；地块西北侧设置室外泳池，与地块中心绿化相连，作为小区户外休闲活动场所
F1～4幢建筑高度分别为27.1、54.1、54.1、99.8米。
小区的南侧人行入口、北侧车行入口与联系其间的中央景观水系一起构成了入口及中央景观印象区。
特色铺装，端头特色水景雕塑、景观种植及建筑背景一同构建独特的入口景观印象区。
西面设置约400㎡游泳池，东面设置了儿童与老人活动区
项目有较优越的地理优势，车库顶板预留足够覆土高度约1.5米
F1与F4建筑高差较大，对工程营造成品保护不利。
临平蓝庭
庭院式的围合空间以及各户均好的环境品质
住宅层数基本控制在8—15层，采用南低北高的整体高度控制。
采用台阶式的立面高度处理。
10000平方米左右，以室外游泳池结合草坪、堆坡、儿童游戏场、水景等设计，作为活动交流的场所。
庭院及中心花园均设有室外活动场地。
围合庭院式设计，除端套局部单元外，前后平行的两排房子间距超大，有利于景观的营造，也使多数住宅日照非常好。
转角户型设计难做，销售价格较低，而135度的转角就可避免上述因素，市场接受度也较好。
皇冠花园
住宅女儿墙檐口高度从39m－72m不等，部分楼层适当错落。
中心花园设在会所南面，以泳池为中心，东南各设一个景观亭与小溪相连。
南北各设一儿童活动场地，沿河、南北庭院、架空层等设置室外活动场地。
项目有较优越的环境优势
建筑过密,沿河点式间距过小,建筑遮挡严重,南高北低不利于地块北侧景观视线
玉兰花园
建筑高度：
101.765m、105.15m、98.0m、96.7m
由北面中心水景泳池花园、北面阶梯平台庭院和南面纳帕谷花园及中央水景花园组成。
本项目室外活动场地有：
北面中心下沉式泳池和泳池两旁的开放草坪及儿童游乐场。
一期两个主入口都进行了人车分流的设计，整个一期组团分成南北两部分，整个北部偏工整设计。
南部偏自然风格。
地库整体未结合堆坡抬高，地下室面积较大，自然通风和采光效果不是很好。
2、交通组织及道路设置
项目
车位配比
地面停车位
人行、车行入口
地下车库出入口与公寓关系
商业用停车位的解决方式
社区、组团、宅间道路宽度及建筑外沿距离关系
本项目优点
不足和改进建议
鹿城
广场
住宅按2辆/户配置
65个停车位
集堂，由单元电梯入户。
地下车库直接入户
根据场地情况设置适当地面停车位
车行道路不进入组团，只有宅间路能到达建筑的外沿
黄浦湾
1.84辆/户
地上约40个，地下约1533个
人车分流
地下停车紧密结合地面环路系统，设有便捷的出入口及直达住宅单体的通道
地面停车结合地下车库
无资料
公寓
B块778个地下车位
B块50个地面车位
B块设两处人行入口。
B块地库出入口设置时考虑远离建筑物，减少对住户的影响。
B块设置的50访客个地面车位。
B地块消防通道行车道宽度约6米，组团道路宽度约1.2～2.5米。
完全人车分流，机动车全部从地下车库通行。
会所设置在园区中心，有部分访客车辆从地面进园区。
新绿园
地下车位共485个车位，车位比例为1：
1.25。
无
设一主两次入口。
主入口设四车道门禁，设置人行道。
两个地下车库出入口分别位于主入口两侧。
业主可开车直接进入地下车库，然后通过地下车库的单元门厅大堂进入户。
设置地下临时停车位49个或根据临街商业广场结合解决。
导入本案道路（鲲鹏路）宽度20米；
主入口通地下车库车行道宽度7米；
小区消防车道宽度4米；
人车分流，机动车由主入口两侧直接进入地下车库。
部庭院仅设消防环道，自行车从外围经架空层坡道进入。
因受场地条件的制约，无法设置地面停车位和商业用停车位，仅在地下室设置临时停车位，给访客停车带来不便。
钱江17号地块
车位配比约为1：
1.5。
地上16个（大客车位6个）
人行车行分设车辆直接进入地库。
车库入口一般在公寓建筑物的背面或侧面等不显眼而又临街的位置设置。
商用停车位集中布置在酒店附近，满足酒店临时停车。
主要为4米宽的宅间道路。
7米为酒店周边的环通道路。
建筑周边设环通消防车道。
人车分流，小区部空间不会被车流干扰。
小区道路比较狭窄，建议增设几条较宽社区级道路。
百合公寓
1：
0.7
在外侧配少量停车位，供访客使用。
东入口车行2进2出，人行入口1进1出。
园区共5个地下车库出入口，均在公寓楼侧面，景观施工有雨蓬遮挡
商铺南楼东侧有地面停车位，商铺北楼配套有地下停车场。
社区级车行道路宽度７.５米，与建筑外沿的距离平均６米，最小３米。
组团级道路宽度２米。
宅间道路宽度１.５米。
新江湾
按建筑设计报建户数之比为0.8，
按小区实际总户数之比为1.2。
地面不设停车位。
人行出入口一处，人车混行出入口两处。
地铁通道人行出入口。
主要车行道设置在地下，本小区地下车库为一个库，共有三个出入口，分别位于小区的东南角、西南角和东部。
无商业用房。
地面设局部车行道，道路宽度为7.5米；小区周边为消防车道，消防车道道路宽度为5米；宅间道路宽度为2.5米。
建筑外沿与消防车道的最近距离约为4米，建筑外沿与宅间道路的最近距离约为5米。
地面上尽可能做到人车分流，车辆主要在地下车库组织交通，人车分流
地库顶板局部抬高设置货运车道，给景观设计带来了制约条件。
后期考虑结合景观设计，设置道路和设树池以增加覆土深度。
蔚蓝公寓
1：
0.72
地面泊车位10个。
本项目实施人车分流，一处车行出入口，一处人行出入口。
汽车坡道进出口远离主楼，尽量减小噪间对住户的影响。
在商铺南面硬质铺装及消防登高场地边沿增设12个临时停车泊位。
本项目完全实施人车分流，确保园区行人的安全感。
南面无车行入口，影响园区住户，如能在东、西或南面开通车行入口则可以大大减小商铺营业车辆对小区的影响。
临平蓝庭
0.6（东地块）
36个（东地块）
车辆直接进入地库，只保留消防车道紧急通行。
一般设置在建筑山墙面，如在建筑南面的，保持适当间距，有效减少噪音干扰。
地面临时停车（临马路的会所设有独立地下车库）
小区主要道路宽7.5米，组团道路满足消防车通行需要，结合草坪绿化，硬质铺地宽2-3米，步行道宽2米左右。
人车分流，人车较为密集的会所和幼儿园设在小区外的西南角，靠近周边道路，减少对小区的交通干扰。
地面停车位相对缺少，只在入口处设置少量访客车位。
皇冠花园
1.05
49个，地面停车位沿商业街设置
5个出入口，
有三个地库出入口设在小区部。
小区共设四个地下车库出入口，南区和北区地下室各两个。
商业的停车考虑设在用地红线沿街位置。
园区路与建筑外沿的距离基本控制在6m以上
小区实现人车分流
地下车库出入口的设置欠合理,北入口两个自行车坡道入口直接对外，虽设门禁不利于管理；
玉兰花园
1：
1（按大户型户数）
32个
人车分流
设置3处地下车库出入口。
车库入口距住宅15.96-37.74m。
采用地面停车方式，商业用停车位共15个。
社区级道路宽度6.0m，组团级道路宽度4.0m，宅间人行道宽2.0m。
社区级道路离建筑1.50-22.13m，组团级道路离建筑11.95-22.72m，
宅间人行道离建筑1.66-9.12m。
在两个主出入口处进行了人车分流的设计，在主出入口处可直接进入车库，南面三栋楼车子可直接开到底层大堂门厅外。
南面三栋楼车子直接开到底层大堂门厅外对业主生活有一定影响。
简要分析
0.6～1.25
0～50
人车分流或不完全人车分流，建议设置完全人车分流
尽量考虑远离建筑物，减少对住户的影响。
建议结合商业配套设施集中设置，尽可能减少对小区环境及业主的影响
社区级车行道路宽度不小于7.5米，
组团级道路不小于2米
３．小区竖向设计
项目
车库顶板预留高差
小区外部高差
组团与小区道路高差
本项目优点
不足和改进建议
鹿城
广场
地下室顶板抬高道路1米，顶板覆土1.5米
车库顶板比外部道路高1米，加1.5米覆土，高差2.5米
起到每个区块部标高基本持平，同时处理好各地块的高差衔接作用
黄浦湾
预留：
2米
建筑室外高差150mm，场地沿建筑控制线向四周放坡，至王家嘴角街绝对标高为4.560。
约2.4米
高差约1米
高差约1米
车库顶板预留了足够的覆土高度（约2.4米），为景观营造创造了良好的条件
由于功能需要，车库顶板存在较多的上翻梁，造成了顶板排水只能从东西方向找坡，坡度较长，排水效果不理想。
新绿园
1.1米
高差0.5米左右
高差0.1~0.3米
基地与周边道路高差适宜。
车库顶板覆土深度较小，对景观设计和种植有一定影响。
17号地块
暂无设计
暂无设计
暂无设计
暂无设计
暂无设计
百合
1.6米
高差0～1.5米
高差0.3～１米
新江湾
1.6米，
预计覆土平均高度为1.5米。
高差1.2～2.0米。
小区地坪讲究高差变化的设计，在竖向设计大的分类上有四个主要层次的高差变化，以营造丰富多彩的空间。
标高是依据场所的功能需要、心理感受与小区地坪整体标高的衔接而定。
住宅建筑距离小区围墙约为12米，中间设有5米宽的消防车道，住宅建筑与消防车道的间距约为4～5米，住宅建筑底层与消防车道的高差为1.2米，景观设计的难点之一。
蔚蓝
1.65米
高差0.0-0.35米。
无资料
车库顶板预留1.6米覆土厚度，对车库顶部绿化成活率有很大的提高。
车库顶标高降低，造成车库地下室相应降低，与主楼地下室有高差较增加施工难度及工程成本。
临平蓝庭
1.2米。
覆土深度0.9米
高差0.3米
高差0.9米
地下车库顶板结构计算时预留堆土荷载高，容易景观造景。
因景观确定较晚，地下车库顶板按消防车荷载满布计算，成本增加。
景观提前介入，消防车道确定，可节省结构造价。
皇冠
1.1米。
小区高差设计合理
小区部与外部高差偏大
玉兰
1.80米
高差0.3～0.5m
小区道路连廊路面标高5.70-5.90m，堆坡最高处标高11.40m，泳池边标高2.20m。
小区外高差为0.30m左右，较难通过营造小区外高差使小区拥有一定的私密性。
简要分析
1.1～2.4米
0～1.5米
0.1～1米
尽量增加顶板上的覆土厚度，利于苗木生长。
但需预留绿地标高与建筑底层标高之间的高差，一般以0.3米为宜。
园区道路标高必须高于外围市政道路标高，营造小区独立私密氛围。
但不宜过大。
组团部道路与小区道路之间的高差无特别要求，满足排水即可。
4、入口设计
（1）小区主、次入口空间尺度
（2）入口门卫设置与物业管理
项目
小区主、次入口空间尺度
入口门卫设置与物业管理
本项目优点
不足和改进建议
鹿城
广场
小区主入口充分考虑的对景的处理，住宅二期入口区域在组团部进行放大并设置了景墙。
小区入口双进双出。
结合出入口设置物业管理岗亭或管理点
区域划分明确，主次分明
黄浦湾
车行主、次入口宽7米，人行主入口宽4米。
入口门卫设置与物业管理：
入口门卫独立设置，物业管理用房置于住宅楼低层空间。
B地块小区主入口宽度约11米，主入口道路与景观可使用空间宽度约40米，小区外道路边线与车库入口直线距离约23米。
B地块小区人行次入口宽度约6.5米。
B地块小区车行次人口道路宽度约6米。
B地块在小区主入口设置了一处一层结构的门卫房（兼消防值班室），在小区的次入口也分别设置了值班室，所有值班室的结构均与主体结构结合在一起。
入口门卫房建筑与主体建筑有机结合在一起，和谐统一，避免出现因建筑的不一致导致突兀感。
西面和北面的车库次人口离建筑物较近，对业主生活会有一定影响。
新绿园
主入口宽度20米，次入口宽度在4~7米。
主入口设置固定岗亭，设有四车道门禁管理车行出入，次入口设门禁，由物业管理人员负责日常出入管理。
人车分流；东、西两侧各设一次入口，方便业主出入。
基于主入口尺度限制，主入口人行与车行有交叉。
17号地块
图片
暂无设计
未填写
未填写
百合
小区主入口为25米宽，次入口10米宽。
东入口两侧各设有一岗亭，西入口中间设有一岗亭。
物业管理用房位于1#楼西单元一层。
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新江湾
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设两个车行出入口，北侧人行出入口与北侧C5地块的商业中心相连，方便业主购物。
本项目设有与地铁站相连通，方便部分业主的工作和生活。
因规划要求，本项目仅在东边和南边设置了车行出入口，但因东边和南边的道路宽度为20米，仅为三车道，为日后小区出入口的交通带来一定的影响，我们通过车道组织和管理设计中尽可能减少此影响。
蔚蓝
车行主入口宽约11米，人行主入口宽5米。
入口门卫设置与物业管理：
入口门卫独立设置。
区域划分明确，主次分明
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临平蓝庭
蓝庭东地块设了三个小区入口，北面、东面直接靠外围市政干道。
南面通过会所、幼儿园之间的道路到达。
各入口设置岗亭和门卫。
三个小区出入口，进出便利。
项目每期各自的地下车库连通，车辆可选择性地从就近车库入口到达地下停车场。
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