经营性物业抵押贷款授信调查2015.1.doc

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客户经理：

产品经理：

中信银行经营性物业抵押贷款

授信调查报告

客户名称：

郑州红星美凯龙国际家居有限公司

申报单位：

郑汴路支行

申报日期：

二〇一五年五月十三日

联系人：

李春冉

联系方式：

18538175689

经营性物业抵押贷款调查表

贷款要素

授信额度

60000　

授信期限

捌年　

担保方式

（抵押+质押）

利率

按照分行规定执行

年度还款计划：

2015年12月开始还款，一年两次，还款计划分别为2015年12月1000万元；2016年6月1500万元、12月2500万元；2017年6月2000万元，12月3500万元；2018年6月3500万元、12月3500万元；2019年6月4000万元、12月4000万元；2020年6月4000万元、12月4500万元；2021年6月4500万元、12月4500万元；2022年6月5000万元、12月5000万元；2023年6月7000万元。

关联授信：

（注：

指其股东等关联方在我行授信及余额情况）无。

开发商与股东简况

抵押人及借款人为郑州红星美凯龙国际家居有限公司，该公司成立于2005年6月，注册资本3000万元，股东分别为红星美凯龙家居集团股份有限公司出资1530万元，股权占比51%；浙江名都投资有限公司出资1470万元，股权占比49%。

注册地址郑州市郑东新区商都路1号，法定代表人为车建兴。

其控股股东为红星美凯龙家居集团股份有限公司，始创于1986年，创业近30年来，从“渠道”到“平台”，从店面租赁到自己买地建商场，从一家地方家具专营店，到百Mall连锁，行业领先：

率先在业内探索连锁品牌、委托管理和自建商场等模式，并引领了行业发展的潮流和趋势无论从规模、影响力还是品牌张力，红星美凯龙成为中国家居流通业的领导品牌，截至目前，已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都等110余开办了150多家商场，成功跻身中国民营企业500强最前列”。

项目经营

项目位置

郑东新区商都路1号1号卖场

产权面积

88965.19平方米　

层数：

-1-6层

实际可租面积

80329.16平方米

产权用途

商业服务　　

土地期限40年

2005年9月13日至2045年9月13日

近两年出租率：

100%

开业时间:

2007年10月

经营业态：

红星美凯龙家居卖场

经营模式：

郑州红星美凯龙国际家居有限公司管理经营，散租。

上年度运营总收入：

28619.98万元

其中租金收入

28619.98万元

财务分析

抵押物年均运营收入

16651.26万元

扣除运营支出后年均可还款现金流

10750.79万元

年均本息和

　8966.58万元

还款覆盖比（年均可还款现金流/年均本息和）

　1.38

每平米月租金区间

120元/平方米-215元/平方米

相邻或同城可比项目月租金区间

140元/平方米-240元/平方米

每平米月均租金

　185元/平方米

补充还款来源

郑州红星美凯龙国际家居有限公司的经营收入及控股股东红星美凯龙家居集团股份有限公司的经营收入

还款计划：

2015年12月开始还款，一年两次，还款计划分别为2015年12月1000万元；2016年6月1500万元、12月2500万元；2017年6月2000万元，12月3500万元；2018年6月3500万元、12月3500万元；2019年6月4000万元、12月4000万元；2020年6月4000万元、12月4500万元；2021年6月4500万元、12月4500万元；2022年6月5000万元、12月5000万元；2023年6月7000万元。

抵押担保

抵押物情况

抵押面积：

88965.19平方米抵押楼层：

-1-6层是否含底商：

是

资产保全价格：

6744.21元/平方米

保全价格与周边项目市价对比：

37.47%

资产评估价值：

123162.71万元

评估单价：

13843.92元/平方米

抵押率：

44.43%

周边同类项目售价或二手房价

20000元/平方米

评估单价与周边项目市价对比：

69.22%

置换贷款操作风险

置换还款和抵押操作程序

　放款前，抵押人出具合法有效的同意抵押的文件，并办理抵押登记，取得他项权利证书。

（注：

我行第一顺位抵押能否自动生效）

其他担保条件

财产保险：

我行贷款发放前，客户需在我行指定的保险公司为抵押物进行投保，其保额能够覆盖我行债权本息之和。

（注：

出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算）。

中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告

一、授信申请情况

我行本次为郑州红星美凯龙国际家居有限公司申请经营性物业抵押贷款60000万元，用于置换银行贷款、归还股东借款和经营性物业在经营期间的维护、装修和会议接待等经营性资金需求，期限8年，利率按照我行相关规定执行，担保方式为以郑州红星美凯龙国际家居有限公司持有的位于郑东新区商都路1号1号卖场建筑面积88965.19平方米的房产抵押的方式（房产证号分别为：

郑房权证字第1301203454号，建筑面积13494.52平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203508号，建筑面积12655平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203431号，建筑面积12666.73平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203444号，建筑面积12666.73平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203424号，建筑面积12494.07平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203426号，建筑面积12494.07平方米，规划用途商业服务；郑房权证字第1301203425号，建筑面积12494.07平方米，规划用途商业服务）。

借款人须在我行开立资金监管专户，承诺经营性物业产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业收入、支出款项的封闭式监管。

具体还款计划如下：

2015年12月开始还款，一年两次，还款计划分别为2015年12月1000万元；2016年6月1500万元、12月2500万元；2017年6月2000万元，12月3500万元；2018年6月3500万元、12月3500万元；2019年6月4000万元、12月4000万元；2020年6月4000万元、12月4500万元；2021年6月4500万元、12月4500万元；2022年6月5000万元、12月5000万元；2023年6月7000万元。

郑州红星美凯龙国际家居有限公司是我行新拓展开发的优质客户，我行尚未与其开展资产、负债方面的合作。

二、申请人情况

（一）申请人基本情况

郑州红星美凯龙国际家居有限公司成立于2005年6月，注册资本3000万元，股东分别为红星美凯龙家居集团股份有限公司出资1530万元，股权占比51%；浙江名都投资有限公司出资1470万元，股权占比49%。

注册地址郑州市郑东新区商都路1号，法定代表人车建兴，公司经营范围为家具、建材、装饰材料、金属材料、五金、百货等产品销售；柜台租赁服务；物业服务等。

股权结构图

倪丽明

车建芳

车建兴

上海红星美凯龙投资有限公司

92%8%100%

安吉明瀚商业管理有限公司

70.25%48%

红星美凯龙家居集团股份有限公司

浙江名都投资有限公司

51%49%

郑州红星美凯龙国际家居有限公司

郑州红星美凯龙国际家居有限公司实际控制人车建兴，1966年6月出生，中国国籍，无境外居留权，住所为江苏省金坛市尧塘镇水东村委夏家庄505-4号。

车建兴于1986年开始从事家具生产业务，于1988年创办红星家具总厂，于1990年创办常州市红星家具城，于1992年起在江苏省内主要城市开红星美凯龙家居集团股份有限公司办家具城，于1994年创办常州红星家具集团公司，于2007年创办红星有限上海红星美凯龙家居家饰品有限公司，2008年12月更名为上海红星美凯龙企业管理有限公司。

车建兴现任该公司董事长兼总经理。

总经理王岩，毕业于南阳理工学院，学士学位。

曾就职于红星美凯龙湖南韶山商场，任商场总经理。

现任郑州红星美凯龙国际家居有限公司总经理及红星美凯龙中原区域副总经理，具有丰富的企业管理经验，在其带领下公司呈快速发展态势，经营业绩良好。

财务经理李兵，毕业于河南财经政法大学财务管理专业，中级会计师、学士学位。

毕业后入职红星，历经出纳、会计、主办会计、财务经理岗位，现任郑州红星美凯龙财务经理兼中原区域财务部长，具有扎实的财务理论基础及丰富的财务管理实战经验，通过内控管理将公司财务风险最小化，为管理层提供了更加合规的专业建议，使商场日常经营更加规范、合理。

郑州红星美凯龙国际家居有限公司近三年分别实现营业收入24461.35万元、26725.25万元、28619.98万元，收入全部为租金及管理费收入，年均增长率为8.17%；分别实现净利润9586.73万元、10107.74万元、20474.94万元。

非控股股东浙江名都投资有限公司成立于2006年7月，注册地址浙江省湖州市安吉递铺镇城西路南端，注册资本3000万元，股权占比分别为安吉明瀚商业管理有限公司出资1440万元，股权占比48%；浙江博瑞控股集团有限公司出资570万元，股权占比19%；安吉恒林投资有限公司出资450万元，股权占比15%；安吉五星投资有限公司出资300万元，股权占比10%；安吉县中圣投资有限公司出资240万元，股权占比8%。

浙江名都投资有限公司实际控制人为自然人倪丽明，与郑州红星美凯龙国际家居有限公司实际控制人车建兴为合作伙伴，无亲属关系。

红星美凯龙集团已于2015年6月通过香港证券机构聆讯，公司股票代码为1528，计划6月26日开始正式在港交所主板挂牌交易，据悉，本次初始发行规模5.44亿股，全部为新股，占发行后公司总股本15%，发行价格区间为11.18港元至13.28港元，预计融资规模约为7.8亿美元至9.3亿美元。

（二）集团（实际控制人）经营和财务简况

1、控股股东（或实际控制人控制的集团）的主营板块业务开展情况，各板块在当地或行业排名情况，列示前三个年度和本年主营收入各板块构成。

2012年、2013年、2014年集团营业收入情况表

单位:

万元

项目

2012年度

2013年度

2014年度

金额

比例

金额

比例

金额

比例

主营业务收入

534738.82

96.27%

634135.41

95.40%

819483.19

98.4%

其他业务收入

20729.66

3.73%

30566.35

4.6%

13319.53

1.6%

合计

555468.49

100%

664701.75

100%

832802.71

100%