策划方案2642425042.doc
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奥林匹克项目策划书
北京诚必达房地产投资咨询有限公司
二零零四年三月三日
目录
43
一、市场分析
二、本项目分析
三、市场产品对比分析
四、市场调查结论
五、目标客户群定位
六、营销建议
七、广告宣传
八、销售管理
九、营销服务承诺及售后服务
十、结束语
引言
受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下：
一、市场分析
（一）北京大市场分析
1、市场供需分析
（1）商品房供给
l投资持续增长
房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发情况如下：
开发总金额
比上年同期增长
开发总面积
比上年同期增长
1050亿元
11.7％
2737.64万平方米
30.3％
其中：
住宅700亿
27.7%
其中：
住宅2019万平方米
21.7％
从上表可以看出，2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是增长。
l供给量充足
从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充足的商品房供应。
由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。
因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。
l供给结构多样化
政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。
2003年经济适用房达到200多万平方米；另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。
这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。
对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。
大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。
面对越来越精明的消费者，规避风险的唯一出路，就是提高产品的性价比和舒适度。
（2）商品房需求
2003年，北京销售商品住宅1038.28万平方米，比去年同期增长了19%。
因此尽管2004的商品房供给量会持续增长，但从需求量看，如果市区内的项目以低价位高品质出现在市场上，无疑将会再次引发销售大战。
市场的发展将是某几个项目的热销，而不是整体的热销。
两极分化日趋明显，但就北京市房地产总的消费水平和发展水平而言，是增长型。
2、市场利好
（1）政策向消费者倾斜，利好措施不断出台
为了使广大市民尽快改善居住条件，提高生活质量，政府近年来连续出台了一批鼓励消费者购房置业的政策和措施，如先后出台了《关于北京市城镇廉租家庭申请租金补贴还贷购房有关问题的通知》、《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充通知》，《关于商品房销售有关问题的通知》和《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等，为消费者创造了一个极为有利的置业环境。
2004年北京市又出台了一系列新政策，从内容上看，对今年的消费需求将起到很大的推动作用,特别是33号文件补充规定的发布，一些通过协议出让获得土地，而且原先决定进行土地储备的开发商将不得不提前上市，加上大量的经济适用房，供给速度可能将大于需求，会导致上半年市场竞争加剧。
但由于严控土地出让的政策出台，也限制了未来市场商品房的供应量，从而在后期会带动房价的发展。
（2）减免契税，降低个人购房贷款利率
2002年底，北京市地税部门出台了被拆迁户拆迁前购房的契税减免新办法，明确了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房的，就能够享受到减免契税的待遇。
有关部门于2003年1月又出台了降低住房公积金贷款利率的新措施。
同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人信用等级的措施，并给与AAA级申请人贷款额度可上浮30％，并只交纳95％的担保服务费的优惠。
（3）市政建设进一步完善，逐渐消除距离对居住的影响
北京现代化交通提速表日前对外公布：
公路总里程达到14700公里；新开辟公共电、汽车线路200条左右；环保型运营车辆达到80％以上。
同时，完成城市铁路、地铁八通线、地铁5号线建设，开通地铁4号线、地铁奥运支线、东直门至首都机场快速轨道等工程，初步形成轨道交通基本骨架。
综上所述，目前的房地产开发无论是政策环境还是供需市场，都是十分有利的。
项目开发有一定的风险，但在合理分析市场、详细研究产品的基础上，开发出好项目，实现预期利润是可实现的。
3、市场预测：
（1）热点区域
北城继续升温。
发展商“扎堆儿”于中关村、海淀区、亚运村，尤其是对北京西北城的开发，如朝阳北亚奥片区未来市场定位是一个国际型的商务居住圈，届时将有大量国际型人士，中关村IT界人士，海淀大学城区教育界人士及高素质商务人士生活、工作、居住于此。
这将大大提升该片区市场知名与认同度，提升该片区的居住环境质量，是朝阳区乃至北京市的重点发展地区，是未来北京市的风水宝地。
奥运商圈将成为北京房地产市场的主战场，以体育文化为主的奥运商圈，亚北地区将出现一个更现代化、更有超前性的奥运城及奥运商圈。
北京办奥，奥运村及奥运设施是北京房地产市场新的需求。
据悉，奥运村在奥林匹克公园内占地80公顷，建筑面积共47万平方米，包括公寓、娱乐场所、餐厅、医疗设施等等。
到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需要场馆外，其他直接需求不会增多，但潜在客户大大增加，办奥运会使北京的全面核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续发展，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。
（2）热点户型
2003年所有开盘项目中，中小户型占到了相当的比例，这也是开发商针对现代都市人的生活习惯与消费特点而开发的。
在供销两旺过程中，今年的市场开发会进一步成熟，如户型向标准户型回归，楼市会更加接近主流消费人群，产品会更加体现实用性，主打户型100平米左右，这对于开发商主导与消费者投资、居住的需求上也得到了某种平衡。
二、本项目分析
一、地理位置
本项目位处北京市朝阳区亚运村北，奥林匹克公园与国家森林公园（规划中）西边约200米。
科荟路南侧。
东临林萃路，西接八达岭高速公路，在北四环与北五环之间，连接中关村与奥林匹克公园、国家森林公园，属旧城改造项目。
二、交通状况
本项目位处中关村科技园区及海淀大学园区与奥林匹克公园之间的交通要冲，是连接两地区之间的桥梁。
规划中的科荟路六车道改造工程即将动工，未来将处八达岭高速公路、科荟路、林萃路的环绕之间，届时交通将十分发达。
但目前该地段因尚处非成熟生活区域，交通站点少，公交线路少，交通状况不甚理想，来往市区尚较不方便。
目前林萃路有820外环线，在倚林家园站下车可到。
八达岭高速公路上有618、850、328、344、315、等多路公交车线路通过。
三、项目情况
本项目占地5100M2，总建筑面积21928.63M2（其中地上建筑面积19756.30M2地下建筑面积2172.33M2，可售面积 19000 M2），共4个单元。
呈L型连体排列。
层高14层，共252户。
配套设施未规划有自身小区的配套，仅以首层商铺辅之.车位68个,占总户数30%。
项目swot分析
根据以上项目的位置情况及规划与配套情况，结合上述市场情况分析，本项目的SWOT分析如下:
1、竞争强项（Strength）
1）小户型，面积适中，总价较低，特别是60M2以下的小户型是本区域市场的空缺；
2）板楼设计，通透性，采光较好，周边目前在售楼盘中较少带精装修的住宅；
3）位处朝阳区阳光地带，发展潜力巨大，市场看好，连接中关村与朝阳北、奥运村的科荟路的核心地段，来往便利，又处奥林匹克公园旁，位置较好；
4）项目开发周期短，入住时间快，适宜快速销售，速战速决；
5）距京昌高速路较近，不到400米；在澳林春天等大社区的边缘，能够享受到该区域的一些配套；
6）项目周边规划建设日益成熟，具有很大的升值潜力（特别是翠南路的规划建设）；
2、竞争弱项（Weakness）
1）目前社区四周环境较差，临时搭建房脏、乱、差影响形象，体现不出楼盘本身应有的质素。
对目标客户有较大影响；
2）社区规模小，社区生活不浓厚不能提供相对较全面的配套，设施不全，没有规划，园林景观较少；
3）交通不便，路况较差该片区尚处于未成熟阶段，交通网络不齐全，来往不太方便。
；
4）楼体紧邻市政道路，存在噪音影响；
5）按照消费心理与消费习惯，方圆500米半径内尚未有大、中型生活配套（如银行、酒楼、医院、商场等）缺乏便利的交通工具；
6）户型设计1、2、3居皆没有非常明确、准确的目标客户定位，为销售推广带来困难。
7）现场环境狭小，不利于现场环境设计包装，因而不能得到因现场环境的优美而增加对客户的现场感染力，并进而达到促销的目的和效果客户看楼时缺少停车位置。
3、场机会点（Opportunity）
1）社区周边的市政道路的开通，是影响小区销售的重要因素；
2）奥运规划，将涌现大量的拆迁户；
3）项目附近将有地铁（城铁）概念，周边多条道路的修建及规划；
4）周边项目的开发带动了项目区域的成熟，区域价格会提升；
5）奥运地区市政投入巨大；周边道路、市政配套的改善；
4、市场威胁点（Threat）
1）社区周边项目较多，他们规模较大，潜在目标客户群较易分流；
2）社区旁机关企业的宿舍楼建筑形式对本项目有较大的影响；
3）周边项目的逐渐交房入住，社区日益成熟将吸引更多客户；（现房优势）
4）该区域还有可开发用地，将分散该区域的潜在客户群；
三、市场调查
为了更好的把握市场、对产品有一个透彻的分析，以便制定出更切实可行的方案和准确市场的价格预测。
我们对周边相关项目进行了详细的市场调研，进行了缜密的分析比较，具体如下：
目前亚奥片区在售楼盘主要有：
澳林春天，倚林家园，天和人家。
HINH HOWIE（高巢），亚奥阳光，北辰绿色家园3期
（1）价格情况
房号
楼盘名称
均
价
起
价
银行
按揭
开
盘
时
间
入
住
时
间
销售方式
地
理
位
置
规
模
备注
1
澳林春天
四期
最南面一栋6300元/M2
往北第一栋6500元/M2
往北第二栋6600元/M2
最北面一栋6800元/M2
四栋平均均价为6550元/M2
二居以上5868元/M2
一居（全部在底层）6000元/M2
最高
8
成25年
2004.2.18
2004.11
由美好都市经纪公司代理销售
在
我
司
项
目
北
边
规模大，配套全,更加紧邻（仅一街之隔）国家森林公园及奥林匹克公园,是我司项目最强劲竞争对手
板楼
毛坯房价
2
倚林家园二期
板楼7300元元/M2
联排别墅12000元/M2
6800元/M2
9800元/M2
最高
8
成25年
2004.2.10
2004.10底
由金网络经纪代理公司代理销售
在澳林春天北边
以联排别墅为主,少量板楼,与我
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