超高层建筑的电梯运行管理及维修维护管理方案1.docx

超高层建筑的电梯运行管理及维修维护管理方案1.docx

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超高层建筑的电梯运行管理及维修维护管理方案1

电梯运行管理及维修维护管理方案

为保障XX项目的电梯设备安全稳定运行，确保良好的经营秩序，施工移交区域垂直运输正常高效运作，确保相关材料有效运达相关区域，特制作如下电梯运行管理方案。

一、电梯设备现状

XX中心项目共安装电梯设备，包括垂直乘用货用电梯及自动扶手电梯共XX台，除主塔塔顶天面新安装电梯一台之外，全部电梯都已经交由XX物业管理公司投入管理及运营。

根据目前项目进度及有关计划，目前的电梯设备中，有XX台投入正常运营，包括主塔写字楼区域、裙楼商业部分；施工电梯即将在XXXX年XXX月起将陆续分批停用装修及大修调试。

根据项目的电梯采购合同的有关规定，电梯的维护保养任务在安装调试结束后直接交由电梯生产安装单位直属的电梯维护保养单位执行，年月，XX物业管理公司已分别与XX电梯有限公司XXX电梯有限公司签订了电梯维护保养合同。

标志着XX中心项目XX台电梯中的XX台已经进入由物管公司整体专业监控下的维保状态。

鉴于XX中心项目电梯设备使用状况的最大特点是，在XX中心项目建设整体上处于“边施工、边调试、边交接、边运营、边整改”的状况下。

在目前正常运营管理的电梯和临时施工电梯，需要物管公司增加日常巡检工作量，在运营过程中及时检验和检查出存在问题，进行统计和整理清单，通过业主、监理、电梯公司及相关施工单位共同配合进行边运营边整改工程。

二、组织保障和责任范围

为保证XX项目的电梯设备在目前的条件下安全运行，由XX公司工程部和安管部牵头、组织和综合协调监理、物管公司、电梯公司（XX、XX）、及相关施工单位成立了电梯工程专业遗留工程整改工作小组，加快推动电梯安装调试与维护保养的工作任务，保证电梯能安全科学运行，满足客户使用需求。

各有关单位的职责范围明确如下：

XX公司：

为保障电梯工程系统施工及整改工作落实效果的主体责任部门，从项目经营和运营战略需要的高度出发，贯彻落实集团及地产总部对XX中心项目安全运营的工作部署，帮助及推动各责任主体单位确切理解工作目标，协调各责任主体之间的配合工作关系，保障本方案及电梯工程施工及运营工作的顺利推进。

XX监理项目部：

为电梯设备安装施工及安装质量的主体监控部门，配合XX公司从技术角度配合精装修施工以及业主的交楼计划，督促各电梯施工单位增加对收尾阶段安装调试中人员、技术力量以及设备的投入。

督促各施工单位按照施工合同的要求对电梯按时按质按要求进行维修，保证电梯设备在技术上处于正常状态。

XX物管公司：

为电梯安全运营，包括运营环境维护、日常巡检、使用秩序维护、维护保养监督等工作的主体部门。

负责督促电梯维护保养单位按照合同的规定投入足够的人力物力以及技术设备从事电梯的维护和保养工作，同时，制定相关的应急预案，应付电梯运行处于不正常状态时有及时合理的反应和足够的资源投入。

电梯维护保养单位：

主要指XX电梯有限公司与XX电梯有限公司，主要职责是根据业主单位的要求和合同的规定，在越秀仲量物管的管理下履行工作职责，为电梯的安全运行提供充足人力物力技术资源保障、认真负责深入细致完成维护保养工作，及时更换故障损件，制订完善的预案和应急备品备件等物资物料的资源储备。

其他相关单位：

如总包、精装修单位、XX、XX总包等相关施工单位,主要负责电梯工程配套项目施工单位，由业主负责监督监管和督促配合电梯工程未能完成项目的施工事宜，施工时间和施工现场要求有物业管理公司提出和监管，确保施工整改工作不影响XX中心项目正常运营及客户的正常办公和购物。

三、电梯运行管理措施

日常巡检及清洁护理

1、物管工程部负责电梯设备的日常巡检管理（运营区域，每天两次；施工区域，每天一次）及维修维护保养监管，并监管电梯维修保养单位的日常工作。

2、物管安防部、物业部负责电梯设备的日常使用监管，确保电梯得到科学有效的使用，避免客户、施工人员不科学使用电梯或恶意破坏电梯，确保垂直运输使用正常。

3、物管物业部监督清洁公司做好电梯轿厢内外的日常清洁，用干洁的洁具和清水或无腐蚀性清洁剂清洁。

4、电梯技工，每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查；检查轿厢、井道、机房等设施有无湿水情况。

5、按照《电梯日常巡检记录》和《自动扶梯日常巡检记录》进行理性巡检检查。

发现异常或电梯安全隐患，及时回报公司领导和电梯公司，放置维修停用工作牌；故障及紧急事故时，采取临时应变措施。

6、落实执行电梯管理程序，贯彻落实使用单位主要负责人职责、电梯专职安全管理人员职责、监督电梯操作人员、电梯司机的管理职责、落实电梯安全管理制度（操作规程）、定期检验巡回检查制度落实状况，进行定期检验申报，经常演习事故应急救援机制，

四、维护维修监督管理

1、物管公司统一委托电梯厂家配套的维修保养承包商（XX、XX）对电梯进行维修保养，两家维修保养按要求实行每天选派专业维修人员进行驻场维护和维修电梯。

2、物管工程部负责与两家电梯维保单位联系，督促并协助其维修保养。

特殊情况时其他部门可以直接与维保单位驻场人员联系，采取应急措施。

维护保养及检查过程中发现电梯问题，由维保单位及时通知和反馈物管工程部。

3、物管工程部将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。

每月抽查电梯维护保养质量，发现不合格情况及时发出整改工作联系单。

要求维修保养单位进行整改。

4、物管工程部每季度末对电梯的电源开关柜（配电箱）进行一次检查及除尘等维护保养工作；维修保养单位必须按国家规范要求，做好每15日一次的常规保养半月检查工作；按规范要求完成月度检查、季度检查、半年及年度检查。

5、电梯维护保养或故障修复后，物管工程部电梯技工试运行及检查无异常后，维修人员在维修单上填写维修结果，请物管工程部电梯安全管理员签名确认。

维修人员清理现场后才可离开，电梯恢复正常使用。

5、每次维护结束后，电梯维保人员均需填写《电梯、扶梯维护保养记录》，经物业工程部和物业公司值班人员签认后，每月整理成册后报物业工程部存档。

6、物业工程部应不定期检查电梯的维保质量，每月不少于2次，并将发现的问题及时反馈给电梯维保公司，必要时上报公司领导，按有关规定予以查处。

7、维保作业安全要求

（1）电梯维保人员进行检查、维护或修理作业时应穿带好相应的劳动保护用品。

维保作业时应在电梯的出入口及轿厢设置好醒目的安全警示标志或防护栏。

（2）在维保作业或试运行过程中，不得载客，禁止非工作人员进入检查区域。

维保作业时应配备监护人员，负责保护维保人员的安全，紧急情况下切断电源等。

（3）维保结束时，应清理场地、维保部位，拆除临时用电线路，防止把工具、零部件、物料、废品等遗留在现场或扶梯内。

五、后续管理工作和方向

1、落实电梯安全管理制度，严格执行安全操作规程；

1、继续深化和完善现有的电梯安全管理制度和物管公司ISO管理制度，抓好物管公司内部员工对电梯管理制度的教育工作，要求每位员工熟悉及贯彻落实电梯安全管理制度及公司ISO管理制度。

2、结合实际，对电梯设备的安全运行管理建立以公司、部门、班组的三级管理网络体系，继续完善和健全内部管理机制和岗位管理职责，严格要求电梯作业人员及管理人员执行电梯安全操作规程。

3、细化及完善电梯设备及其附属设备的资料，通过各种渠道收集和整理电梯设备技术资料及运行信息，继续做好电梯设备及其附属设备的档案及台账；继续做好一梯一档的资料管理制度。

2、加强作业人员的安全教育、知识培训，适时增加作业人员

1、要求全部的电梯司机、电梯技工、电梯维修人员、管理人员定期参加安全培训工作（物管公司计划每隔一个月送两名电梯技工参加特种设备检测研究所举办的电梯安全管理人员培训教育，加强电梯作业人员的安全意识和安全操作培训）；同时要求电梯公司及电梯工程师，定期对电梯司机和电梯技工进行电梯/扶梯设备知识和作业安全培训，要求每位员工熟悉掌握XX中心项目的各种梯型的性能、熟知安全操作规程。

2、要求电梯维护保养单位落实维修人员和安装人员定期安全教育工作，确保电梯公司维修及安装人员拥有良好的作业安全意识；加强电梯司机管理，确保施工电梯及接待用梯得到科学合理的使用，减少施工电梯的故障机率和损坏。

3、电梯作业人员必须持证上岗。

各类电梯作业人员资格证及其相关资料，必须在物管公司存档备档，严禁无电梯操作证人员从事电梯相关作业工作。

4、加大电梯作业人员投入和招聘，增加物管电梯技工及电梯公司驻场维修人员数量，确保人员投入充足。

3、做好日常巡检及运行记录工作，加强设备监测和故障诊断分析；

1、不断完善和健全电梯日常巡检的工作细则，要求电梯巡检人员每天认真做好日常巡检及电梯的运行记录；及时发现问题，及时维修与整改；一旦发现运行电梯存在重要安全隐患，立刻停用。

2、新投入运营的电梯，在使用前做好试运行和各项安全装置的检测工作，确保电梯和扶梯设备的安全保护装置安全有效，各部件的运行磨合未见重大异常情况。

3、统计电梯运行故障记录或运行异常记录，每月进行深入的故障诊断分析，研究问题根源，及时纠正设备或工作存在的不足之处，有针对性进行专项整改和完善。

4、对曾经长时间作为施工用梯的运营客梯，定期委托电梯公司进行易损件、电气部件和重要安全部件进行专项检测，发现存在安全隐患的部件，及时进行更换或维修；若发现电梯影响安全运行，则立刻停梯维修，防范故障于未然。

4、加强维护保养及保洁工作，监督维护保养工作质量；

1、制定每月、每年的电梯设备的各个专业项目的维护保养周期计划；严格要求电梯维护保养单位落实电梯/扶梯的半月、季度、年度的维护保养工作，认真执行《TSG_T5001-2009电梯使用管理与维护保养规则》，特别加强各项安全装置的清洁、检测，加密易损件磨损程度的检查频次。

2、监督和跟踪电梯维护保养单位维修人员对电梯和扶梯设备的维护保养质量及保养项目内容，一旦发现维护保养工作不到位，则拒绝确认维护保养工作记录，并发出整改工作联系单，要求维修人员继续完成维护保养工作的整改，直至切实完成保养工作为止。

3.与电梯维护保养单位建立工作沟通例会管理机制，及时沟通维护保养过程中发现的问题和隐患，落实整改及完善方案。

5、定期做好预防性检查，建立遗留工程整改机制；

1、认真做好电梯和扶梯设备的交接和承接验收，做好各项遗留工程及存在问题的统计汇总工作，及时反馈业主和要求相关单位尽快进行整改。

2、建立正常运营客梯的安全隐患和遗留工程问题的档案，定期与业主及相关单位召开电梯遗留工程整改专题会议，落实和跟踪各项隐患问题和遗留工程的整改进度和整改计划。

3、定期抽检正常运营的电梯和扶梯设备，进行运营安全风险评估和分析工作，确保安全风险防范于未然。

6、完善应急预案，定期演练；

1、深化和完善电梯、扶梯的应急预案及其应对措施和操作细则，确保操作流程和操作方式详尽易懂，可操作性强。

2、针对各类突发情况，每月进行一项专题的应急突发情况操作演练，促使每位操作员工熟练应对各种突发情况，并及时总结和检讨应急突发情况处理过程的存在不足和需要完善之处。

7、落实专项大修工作；

1、根据前期的使用状况，对曾作为施工用梯且现已正常运营的客梯，要求电梯公司尽快进行专项检测安排，并提供专项大修及损件更换的整改工作计划；同时依据电梯设备在日常运行质量状况，确定整改优先次序。

2、已经完成轿厢精装修未投入使用电梯，尽快对电梯进行舒适性和安全性调试工作，进行整机性能检测和运行调试，提出损件维修及更换及其大修的工作计划，落实损件更换货期及其大修整改周期。

3、目前仍在使用使用的施工用梯需要定期抽检和评估安全风险及安全隐患，确保电梯可继续低风险、安全运行；加强施工用梯的使用管理，确保设备运行磨损在可控范围内，使施工电梯继续完成施工垂直运输任务。

待暂停使用后，再进行整机性能检测和专项大修整改工作。

4、对电梯设备及电梯系统存在的功能使用管理不便、设计缺陷问题，尽快研究设备资本性改造方案的可行性分析，对可行性高、有利于设备安全管理的项目尽快进行维修改造立项工作。

8、备品备件工作计划，缩减停梯维修时间；

1、统计和跟踪电梯各个部件的使用质量情况，易损件的磨损及更换频密程度，以及部件日常维修需要，制定详尽的电梯部件的备品备件订购及仓存计划，与国金公司共同商榷，落实所需数量清单，缩短电梯损件维修停用时间，将客户影响减至最低。

2、建议建立两家电梯公司的现场驻点维修服务站功能，建议电梯公司现场设立易损件备存仓库，加快维修取件速度。