毛坯房交房标准策划专项方案.docx

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毛坯房交房标准策划专项方案

施工组织设计（方案）内部审批表

工程名称

长沙阳光壹佰4#地块

报审时间

2016年5月28日

施工方案

毛坯房交房标准策划专项方案

编制人

蔡远航

编制单位：

长沙阳光壹佰项目经理部

项目技术负责人：

本施工方案已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。

项目经理（签名）：

年月日

公司工程技术部审查意见：

审批人签名：

审批日期：

年月日

第一章策划目的

1、本策划旨在强化项目毛坯房交房实施过程中的质量管控工作，通过统一施工标准实现毛坯房交房的观感品质和细部效果把控，确保项目毛坯房交房施工做法能得到有效的推广和提高品质。

2、本项目通过对交房施工标准的管控，以提高交房率，打造毛坯房样板工程，从而提高公司市场竞争力。

第二章策划依据

1、住宅工程质量通病防治施工方案；

2、已由业主、设计确定的施工工序样板；

3、施工招投标文件及合同；

4、阳光100集团巡检评估标准及评分表；

5、现行的施工规范、标准；

6、业主毛坯房交房标准

根据业主2016年4月22日下发的交房标准，具体内容如下：

1）外墙：

外墙涂料；

2）内墙：

厨房、卫生间为水泥砂浆墙面，其他内墙面为混合砂浆（内保温部位为抗裂砂浆墙面）；

3）顶棚：

钢筋砼顶棚、刮水泥腻子（厨房、卫生间除外）；

4）楼面：

水泥砂浆楼面；

5）门：

首层入户门为玻璃平开门，二层及以上楼层入户门为钢质入户门，户内门预留门洞，出阳台门为铝合金中空玻璃门；

6）窗：

铝合金中空玻璃窗；

7）厨房：

砼结构楼面，预留排油烟管道和排水管道；

8）卫生间：

预留排水管道接口，做地面防水层；

9）阳台：

玻璃栏板阳台，水泥砂浆楼面；

10）供水：

采用IC卡水表计量，一个给水点入户；

11）供气：

管道燃气；

12）电气：

安装户内配电箱；

13）弱电系统：

网络系统管线预留至户内弱电箱、一个有线电视点;

14）电梯：

品牌电梯；

15）对讲系统：

彩色可视对讲机（一楼用户无此系统）。

第三章项目专项管理体系

1、成立专项管理小组

组长：

李舟

副组长：

马小明、王青青

组员：

蔡远航、王林、李松、赖弘毅、卢凯平、鄢超英、阙振兴、蔡碧帆、龚小佳、曹威、谢金盾

2、管理小组的权限、责任

2.1、毛坯交房专项管理小组的权限 

管理小组发现未按监理方及建设方批准的毛坯交房施工方案施工的，有责令施工队限期整改的权力；如没有整改或整改不到位，有权进行经济处罚甚至要求返工、整改。

2.2、毛坯交房专项管理小组的责任 

制定毛坯交房施工方案和交房计划，施工过程严格执行施工规范和标准，尽量消除因施工原因造成的质量通病。

2.3、毛坯交房专项管理小组的主要职责 

2.3.1、坚持原材料、半成品和各种预制品的检查制度，在订货时根据质量标准签订合同，必须保证材料符合质量标准和设计要求，否则严禁使用 

2.3.2、施工前，编写关键过程技术交底，应先对全体施工人员进行详细的交底。

2.3.3、在每个施工操作面，增加有经验人员做质量安全监护员，对整个工程施工质量进行全面监护和动态管理，不让不合格产品进入下一道工序，确保工程的质量。

并及时对施工质量进行总结评比，成功的操作方法应全面推广。

2.3.4、根据技术交底，由质检员进行跟踪，对每个工序质量过程进行检查，做到以工序质量保证分项质量，以分项质量保证工程质量。

3、实施办法

3.1、选定4-5#栋的4层的东单元作为毛坯房交付样板间，提前按此要求标准完成样板层。

3.2、样板间完成后，由项目负责人组织项目部内部进行检查，若检查通过，则以此样板间为标准，全面推广予以实施。

4、施工过程控制

4.1、坚持交底制度 

施工工序坚持“层层交底”的制度，使每一个参与的人员都明确施工做法、质量要求及施工难点，施工过程应随时检查交底的落实情况。

4.2、坚持“三检”制度 

施工过程应加强各工序的检查验收，尤其是装修工程中的防渗措施，质量通病防治措施的验收必须是全数验收，合格率应达到100%。

4.3、坚持“隐蔽验收”制度 

隐蔽验收是防止质量通病隐患，保证工程质量的主要措施之一，隐蔽工程一般是不存在返工的可能，因此必须保证隐蔽项目的合格，不给工程质量留隐患，隐蔽工程验收后要及时办理隐蔽工程验收手续。

4.4、坚持例会制度 

施工过程不定期召开质量专题例会，按月、周召开质量分析会，针对过程中检查出来的质量问题采取有效的管理措施，并进行评价分析，总结出相对成功的施工经验。

4.5、坚持“质量责任制”制度 

通过以往工程质量问题的维修、分析，操作工人的责任心往往是产生质量通病的最大隐患所在，施工中加强操作工人的“责任心”教育，树立良好的职业道德，施工过程实施全员、全过程的质量管理，目标明确，职责分明。

4.6、实行质量奖惩制度，奖励质量工作取得显著成绩的人员，惩罚造成质量事故的责任者。

第四章策划内容

本策划为毛坯交房策划，主要针对毛坯房户内分项工程，并结合市场小业主重点关注房屋问题和阳光壹佰开发商历年以来的维修事项，内容如下：

1）几何尺寸；

2）楼地面；

3）内墙抹灰；

4）顶棚；

5）外窗防渗漏；

6）水电安装质量；

7）卫生间防水。

以上7条内容分别制定施工标准及检查方法，形成检查记录，对数据进行整理分析，制定处理措施、预防措施，再进行实施整改，最后进行效果检查。

交房标准的确定与实施

1、几何尺寸

1.1、房间开间、进深、净高和方正度

1.1.1、室内净开间、进深和净高

1）室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合下表规定。

空间尺寸的允许偏差值和允许极差值

项目

允许偏差（mm）

允许极差（mm）

净开间、进深

±15

20

净高度

±20

20

注：

经过装修，允许偏差值、允许级差值各减小5mm。

2）检查方法：

A、空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。

B、空间尺寸测量做法：

在验收记录所附的套型图上标明房间编号。

每个房间分别测量净开间、进深尺寸不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm，无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。

每个房间净高抽测不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。

距墙、柱四角500mm处各测1点，房间几何中心处测1点。

测量仪器：

5米钢卷尺、激光测距仪、激光扫平仪。

特殊形状的自然间可单独制定测量方法。

房间测量示意图房间净空测量示意图

3）检查数量：

自然间全数检查。

1.1.2、房间方正度

1）房间方正度允许偏差为6mm。

2）检查方法：

采用激光测距仪或者钢尺测量每道墙面的两端和中间部位与控制线之间的距离，分别记录为A1与A2、B1与B2、C1与C2、D1与D2，至少8个点，点位间距1~1.5m，边点离墙500mm，每组数据之间的极差差值在允许范围内。

户型控制线示意图

3）检查数量：

全数检查，管道井不在检查范围内。

1.2、检查记录、数据整理分析。

房间内部尺寸实测实量检查记录表

工程名称

检查栋号

楼层

房号

检查人员

检查日期

实测内容

部位

净高

开间

进深

房间方正度

备注

设计值

实测值（±20mm）

设计值

实测值（±15mm）

设计值

实测值（±15mm）

实测值（6mm）

书房

次卫生间

厨房

过道

餐厅

客厅

次卧室

主卧室

主卫生间

检查结果

检查人：

记录人：

技术负责人意见

2、楼地面

2.1、施工工艺：

基层浮浆、砖渣、落地灰等清理，并用水冲洗干净→根据楼层建筑1米线做控制灰饼、冲筋→涂刷水泥胶浆一道→水泥砂浆找平、表面压实搓细毛→湿水养护7天。

2.2、施工标准：

水泥砂浆与基层结合牢固，无空鼓；表面不起砂；平整度≤5mm以内；阳台、卫生间地面排水坡度按设计要求。

2.2.1、空鼓

1）检验方法：

用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400-500mm均匀布点，逐点敲击。

2）检查数量：

对所有布点全数检查。

注：

空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。

2.2.2、表面起砂

1）检验方法：

观察、手摸检查。

2）检查数量：

逐间检查。

2.2.3、平整度（不应大于5mm，水平度5mm/2m）

1）检验方法：

平整度用2m靠尺和塞尺检查，水平度用激光水平仪或水平尺、尺量检查。

2）检查数量：

逐间检查，每间检查不少于2处。

2.2.4、其他：

卫生间、厨房、阳台等有排水要求的建筑地面面层与相连接各类地面面层的标高差应符合设计要求，且不得小于30mm；相邻房间楼地面之间有高差的，其高差线应顺直；房间排水坡度应符合设计及规范要求，并排入地漏口。

卫生间和阳台地坪与地漏、管道结合处应严密，不得渗漏。

厨房、卫生间、阳台和有排水要求的地面坡度应符合设计要求，不得有反水和积水现象。

1）检查方法：

观察、钢尺、拉线、坡度尺、放水或蓄水检查。

2）检查数量：

全数检查。

2.3、检查记录、数据整理分析：

楼地面实测实量检查记录表

工程名称

检查栋号

楼层

房号

检查人员

检查日期

部位

实测内容

书房

次卫生间

厨房

过道

餐厅

客厅

次卧室

主卧室

主卫生间

备注

检查项

适用位置

检查条目及验收标准

验收工具

水泥混凝土、水泥砂浆面层

卧室、书房、客厅等

面层与基层结合牢固，无空鼓、裂纹等

小锤

面层表面无裂纹、脱皮、麻面、起砂等现象

观察

与墙体交接处的阴角线应顺直

观察

表面平整度：

水泥砂浆面层4mm/2m；水泥混凝土面层5mm/2m

2m靠尺、楔形塞尺

楼间梯段相邻踏步高差≤10mm，每踏步两端宽度≤10mm

钢尺

地砖/石材

厨、卫、阳台、公区等地面

面层与下一层结合牢固、无空鼓

小锤

砖面无裂纹、掉角、缺楞等缺陷；嵌缝观感顺直、均匀

观察

踢脚线表面洁净、高度一致、结合牢固、出墙厚度一致

观察、钢尺

排水坡度正确（无积水）

观察

与地漏结合处美观、严密牢固

观察

表面平整（瓷砖≤2mm，石材面层≤1mm）

靠尺、塞尺

接缝高低差≤0.5mm

靠尺、塞尺

缝隙宽度一致：

地砖最大不得超过2mm，石材最大不得超过1mm

钢尺

楼地面实测实量检查记录表

工程名称

检查栋号

楼层

房号

检查人员

检查日期

部位

实测内容

书房

次卫生间

厨房

过道

餐厅

客厅

次卧室

主卧室

主卫生间

备注

检查项

适用位置

检查条目及验收标准

验收工具

水泥混凝土、水泥砂浆面层

卧室、书房、客厅等

面层与基层结合牢固，无空鼓、裂纹等

小锤

面层表面无裂纹、脱皮、麻面、起砂等现象

观察

与墙体交接处的阴角线应顺直

观察

表面平整度：

水泥砂浆面层4mm/2m；水泥混凝土面层5mm/2m

2m靠尺、楔形塞尺

楼间梯段相邻踏步高差≤10mm，每踏步两端宽度≤10mm

钢尺

地砖/石材

厨、卫、阳台、公区等地面

面层与下一层结合牢固、无空鼓

小锤

砖面无裂纹、掉角、缺楞等缺陷；嵌缝观感顺直、均匀

观察

踢脚线表面洁净、高度一致、结合牢固、出墙厚度一致

观察、钢尺

排水坡度正确（无积水）

观察

与地漏结合处美观、严密牢固

观察

表面平整（瓷砖≤2mm，石材面层≤1mm）

靠尺、塞尺

接缝高低差≤0.5mm

靠尺、塞尺

缝隙宽度一致：

地砖最大不得超过2mm，石材最大不得超过1mm

钢尺

2.4、分析原因

2.4.1、地面起砂：

由于面层较薄，施工后成平保护不力，作业频繁摩擦、撞击；施工操作、材料质量问题。

2.4.2、地面空鼓：

（1）基层表面清理不干净，有浮灰、浆膜或其它污物；

（2）面层施工时，基层表面不浇水湿润或浇水不足；（3）施工时，表面积水造成局部水灰比突然增大；（4）未按工艺工序施工。

2.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施

2.5.1、地面起砂处理措施：

方法1：

（1）起砂部分用磨石水磨，直到地面露出坚硬、平整、光亮的表面方可。

（2）清理面层，再用钢丝刷清除松动砂粒并冲洗干净，最后在湿润面层上（但不得积水），用纯水泥浆罩面、压光。

方法2：

首先清除浮砂，冲洗干净。

凹凸不平处用水泥拌和少量107胶做成腻子嵌平，再用107胶加水（约一倍水）搅匀剧地面一遍，用以加强地面的粘结力，随后用107胶水泥浆分层刷3—4遍。

施工时室温须在10℃以上，三天后进行打腊工作，以增强地面的耐磨性和耐久性。

107胶掺量约为水泥重量的20%左右，多了强度会下降，少了粘结力要下降。

107胶水泥浆参考重量配合比：

底层胶浆——水泥：

107胶：

水=1∶0.25∶0.35  

面层胶浆——水泥：

107胶：

水=1∶0.2∶0.45 

在楼地面起砂面积甚大的情况下，将面层全部剔除重做。

此时应注意清除表面后，地面要凿毛、润湿。

铺抹水泥砂浆前，一定先抹一遍1∶0.4水泥净浆。

铺抹水泥砂浆时需注意压实、提浆、压光，才能使遭损坏的地面恢复原有功能。

地面起砂防治措施：

1）严格控制水泥砂浆的水灰比；

2）尽可能使用普通硅酸盐水泥（强度等级不小于42.5Mpa），禁止使用过期水泥和受潮水泥；

3）地面面层砂浆不宜采用细砂；

4）掌握好压光时间，铁抹子压光控制在终凝前完成；

5）要有足够的养护时间，一般应有7~14昼夜的养护时间；

6）避免冬季施工，确保施工环境温度在5℃以上，防止早期受冻。

2.5.2、地面空鼓治理方法：

（1）对于房间的边、角处，以及空鼓面积不大于0、1平方米且无裂缝处，一般可不作修补；

（2）对人员活动频繁部位，以及空鼓面积大于0、1平方米或虽面积不大，但裂缝显著者，应予翻修。

局部翻修应将空鼓部分凿去，周边形成方形或圆形，清理完成后，用面层相同材料的拌合物填补。

终凝后，应立即进行覆盖养护，严防早期产生收缩裂缝；（3）大面积空鼓，应将整个面层凿去，并将底面凿毛，按工艺要求重新铺设新面层。

2.6、落实与实施

根据处理措施及预防措施，进行层层交底，并指定负责人跟踪整改处理到位，制定负责人跟踪预防措施在施工过程中的落实情况。

2.7、效果检查

1）对已出现问题的部位，采取处理措施后，进行复查，根据交房标准评判是否已合格，否则再次进行分析及整改处理，直到合格；

2）对还未施工部位，采取预防措施，并跟踪统计检查结果，分析合格率，判定预防措施是否可行、有效。

3、内抹灰墙面

3.1、施工工艺：

基层处理→挂钢丝网→甩素水泥浆→浇水湿润→吊垂直、套方、找规矩、抹灰饼→阳角做暗护角→墙面冲筋→抹底灰→抹罩面灰→表面顺向搓毛→收尾（空鼓开裂部位修补后，修补范围每边扩10cm，采用美纹纸做水泥腻子美化）。

3.2、施工标准：

表面压实搓平，纹路、颜色统一，阴阳角线条横平竖直，墙中无抹灰接头；实测实量合格标准：

垂直度≤3mm，平整度≤3mm。

3.2.1、空鼓、表面起砂、表观质量

1）检查方法：

观察、手摸、小锤轻击检查，间隔400～500mm均匀布点。

2）检查数量：

全数检查。

注：

空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。

3.3.2、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰应平整。

1）检查方法：

观察。

2）检查数量：

全数检查。

3.3.3、墙面抹灰的垂直度、平整度、阴阳角方正允许偏差≤3mm。

1）检查方法：

2m靠尺、塞尺、直角检测尺、拉线和钢尺检查。

如下图示。

2）检查数量：

全数检查。

3.3、检查记录、数据整理分析：

内墙抹灰实测实量检查记录表

工程名称

检查栋号

楼层

房号

检查人员

检查日期

部位

实测内容

书房

次卫生间

厨房

过道

餐厅

客厅

次卧室

主卧室

主卫生间

备注

检查项

检查条目及验收标准

验收工具

抹灰工程

主控项目

抹灰所用材料的品种和性能符合设计要求。

水泥的凝结时间和安定性复验合格。

砂浆配合比符合设计要求。

产品合格证、进场验收记录、复验报告、施工记录

抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍应清除干净，并洒水湿润。

检查施工记录

抹灰分层进行。

当抹灰厚度超出35mm时，应采取加强措施。

隐蔽工程验收记录、施工记录

不同材料基体交接处采取防治开裂的加强措施。

采用加强网时，加强网与各基体搭接宽度不小于100mm。

隐蔽工程验收记录、施工记录

抹灰层与基层之间粘结牢固，无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂纹。

观察、小锤

一般项目

普通抹灰表面质量：

表面应光滑、洁净、接槎平整；分格缝应清晰。

观察

护角、空洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。

观察

有排水要求的部位应做滴水线（槽）。

滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线内高外低，宽度、深度不小于10mm。

观察、钢尺

立面垂直度3mm；

垂直检测尺

表面平整度3mm；

靠尺、塞尺

阴阳角方正4mm；

直角检测尺

分格条缝直线度4mm。

拉5m线，不足5m拉通线，钢直尺

3.4、分析原因

3.4.1、内墙抹灰空鼓：

1）抹灰砂浆材料问题 

抹灰砂浆通常采用混合砂浆，一般由水、水泥、砂、塑性剂（石灰、石灰王或砂浆王等）组成，施工中由于砂浆配比不当、水灰比过大、水泥质量不合格或水泥过期、水泥安定性不合要求、水泥掺量不足，沙粒过细、含泥量过大，砂浆未搅拌均匀等原因可能造成抹灰砂浆粘结力不够或者砂浆凝固后体积收缩大，导致抹灰层空鼓。

2）墙体基层处理问题。

抹灰前墙体基层未清理干净、未提前浇水湿透，导致抹灰层粘结力不够或抹灰后由于基层吸水过多、砂浆中水泥水化不充分、砂浆粘结力不够，导致抹灰层空鼓。

梁、墙、柱、天花板混凝土基层表面污垢、隔离剂等未清除干净，没有进行界面处理（通常为刷界面剂或者甩浆处理），抹灰层与混凝土基层粘结不牢，导致抹灰层空鼓。

混凝土基层与砌体基层交接处未挂钢丝网加强抹灰层粘结，导致交接处空鼓开裂。

基层墙面凹凸不平处未处理，抹灰层过厚出现空鼓。

3）抹灰施工问题 

墙面、天花抹灰打底糙时未压密实、木抹子搓毛搓实不够、罩面灰未抹实等原因导致抹灰层不密实，随着时间的推移，出现空鼓。

抹灰层较厚时未加抗裂纤维网，导致抹灰层粘结力不够，出现空鼓、脱落。

分层抹灰时，强度等级较高的砂浆粉刷在强度等级较低的面层上，面层收缩产生的剪力底层无法抵抗，出现空鼓。

分层抹灰时，各层抹灰层配合比相差过大，如果面层强度比底层强度高很多，或者底层强度比面层强度高很多，就有可能导致大面积空鼓。

使用隔夜砂浆或者放置时间过长的砂浆，造成空鼓。

抹灰后未适当浇水养护，特别是气温过高时，砂浆失水过快，未及时浇水养护。

4）消防箱、开关箱、线盒等四周空鼓 

消防箱、开关箱、线盒等四周塞缝砂浆不密实、干缩等引起空鼓。

3.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施

3.5.1、内墙抹灰空鼓处理措施：

1）确定空鼓的具体位置，用粉笔画出切割线，切割线比空鼓部位宽出不少于100mm。

切割线必须整洁规范，做成长方形或正方形。

2）画好切割线后用砂轮切割机切开，禁止未切割就直接打凿。

3）打凿必须干净，清理到基层。

4）挂钢丝网，喷雾器洒水湿润。

5）先在底面及四周刷801胶素水泥浆一遍，12小时内进行喷水养护不少于3天。

6）分两次用和原面层相同材料的1:

2水泥砂浆填补并搓平。

7）修补完后用喷雾器喷水养护不少于3天。

8）空鼓开裂部位修补后，修补范围每边扩10cm，采用美纹纸做水泥腻子美化。

3.5.2、内墙抹灰空鼓防治措施：

1）严格控制抹灰砂浆材料质量 

抹灰砂浆现场采用强制式搅拌机搅拌充分、均匀，或者使用预拌砂浆，严格控制砂浆各组分的原材料质量及配合比，现场要根据砂的实测含水率调整设计配合比、制定施工配合比。

砂浆出料后不得加水，砂浆搅拌好后及时使用，在满足和易性、施工操作要求的前提下尽量减少用水量、减小水灰比。

2）基层处理 

墙体基层处理 

抹灰前将墙体基层清理干净、提前48h浇水湿润。

梁墙柱混凝土基层处理 

抹灰前将梁、墙、柱混凝土面基层表面污垢、隔离剂等清除干净，采用火碱溶液清洗脱模