2016年上海七宝镇御前街项目评估报告30页.pptx

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道到房产道到房产.2016.2016年年元元月月出品出品【闵行置业闵行置业御前街御前街】评估评估报告报告七宝镇，位于上海市西南部，是一座既有江南水乡自然风光，又有悠久人文内涵的历史古镇。

七宝古镇以七宝老街为中心，占地约86亩。

老街位于新街青年路旁，复古的老街广场气度不凡、气派古老。

老街分为南北两大街，南大街以特色小吃为主，北大街以旅游工艺品、古玩、字画为主。

老街已成为了集休闲、旅游、购物为一体的繁华街市。

古镇七宝，已然成为继周庄、西塘、朱家角之后，上海人出行水乡的又一选择。

优越的地理位置古镇七宝，已然成为继周庄、西塘、朱家角之后，上海人出行水乡的又一选择。

优越的地理位置上，低廉的花销，更使七宝知名度渐升上，低廉的花销，更使七宝知名度渐升。

七宝。

江南水乡古镇、七宝。

江南水乡古镇、2020万人口基数万人口基数七宝。

江南水乡古镇、游客积聚效应好七宝。

江南水乡古镇、游客积聚效应好优势：

距离上海市区最近的江南水乡古镇；优势：

距离上海市区最近的江南水乡古镇；漕宝路、吴中路、顾戴路、漕宝路、吴中路、顾戴路、S20S20、七莘路、嘉闵高架、七莘路、嘉闵高架“三横三纵三横三纵”路网路网9#9#、10#10#、12#12#三轨聚集的立体交通优势；三轨聚集的立体交通优势；每天大量的旅游客源导入每天大量的旅游客源导入+交通带来的客流交通带来的客流+自身自身2020万人口基础；万人口基础；消费群体基础扎实！

消费群体基础扎实！

BUTBUT。

现实情况如何？

现实情况如何？

让我们先来看几组照片。

让我们先来看几组照片。

直面问题，寻找最有效的解决之道！

直面问题，寻找最有效的解决之道！

七宝老街日间实景七宝老街日间实景七宝老街夜间实景七宝老街夜间实景七宝老街日间实景七宝老街日间实景御前街日间实景御前街日间实景七宝老街七宝老街汇宝国际广场汇宝国际广场现状。

现状。

天时天时天时天时：

白天：

白天：

白天：

白天人满为患！

人满为患！

夜间夜间夜间夜间惨不忍睹！

惨不忍睹！

地利：

老街地利：

老街地利：

老街地利：

老街人山人海！

人山人海！

御前御前御前御前街街街街门可罗雀！

门可罗雀！

人和：

客户人和：

客户人和：

客户人和：

客户两级分化！

两级分化！

消费消费消费消费缺乏支撑！

缺乏支撑！

挑战挑战。

天时：

日间、夜间的商业天时：

日间、夜间的商业天时：

日间、夜间的商业天时：

日间、夜间的商业业态都要活！

营业时间可到业态都要活！

营业时间可到2222点以后！

点以后！

地利：

外地游客的地利：

外地游客的地利：

外地游客的地利：

外地游客的吸引！

吸引！

市区访客市区访客市区访客市区访客的的的的导入！

导入！

区域住客区域住客区域住客区域住客的的的的欲望！

欲望！

人和：

人和：

人和：

人和：

主力消费群体主力消费群体的吸引！

的吸引！

的吸引！

的吸引！

人均消费力人均消费力增长！

增长！

增长！

增长！

问问题题及及目目标标已已清清晰晰下阶段两大核心问题：

下阶段两大核心问题：

如何打动如何打动+成功导入成功导入PPartart11业态的定位业态的定位决定了生存空间决定了生存空间关于自身产品体系营销早已不是停留在体验感阶段了。

营销早已不是停留在体验感阶段了。

更多的更多的参与感参与感成为当下的重要议题！

成为当下的重要议题！

楼栋编号楼栋编号楼高楼高楼层数楼层数首层层高首层层高其他楼层层高其他楼层层高楼栋面积楼栋面积商铺数量商铺数量分层面积分层面积1#5.1米1层5.1米坡顶129.725个1F:

129.72平2#7.25米2层3.6米3.6米317.274个（单层3个）1F:

155.53平、2F:

164.08平3#15.68米4层3.6米4.2米（4层3.6米）1549.631F:

596.25平、2F:

412.69平、3F:

454.47平、4F:

86.22平4#7.25米2层3.6米3.6米209.24独栋1F:

109.63平、2F:

99.61平5#11.78米3层3.6米4.2米2118.481F:

815.56平、2F:

694.54平、3F:

618.38平6#11.45米3层3.6米4.2米1637.841F:

758.14平、2F:

532.13平、3F:

347.57平7#15.65平4层3.6米4.2米（4层3.6米）1754.11F:

558.65平、2F:

549.93平、3F:

441.84平、4F:

203.68平地上面积地上面积7716.287716.281F:

3123.481F:

3123.48平、平、22F:

2452.98F:

2452.98平、平、33F:

1862.26F:

1862.26平、平、44F:

289.9F:

289.9平平最大商业价值：

最大商业价值：

独立1F商铺，面积较小，有内部环形道路连接，有独立的连通外部门禁，部分直接亲水；次之商业价值：

次之商业价值：

独立2F商铺，面积尚可，有二层环形道路连接，且与一层有外部楼梯连接；一般商业价值：

一般商业价值：

下沉商铺，面积尚可，有环形道路以及部分中心广场和水景，与一层又外部楼梯连接；1F、2F连通商业，面积较大，可借助内部、外部双重的立体交通系统；较弱商业价值：

较弱商业价值：

部分3F及4F商业，面积较大，人行动线薄弱，但景观优势较为显著；PPart2art2针对问题针对问题制定解决策略制定解决策略QQ11：

如何解决夜间消费问题，同时将消费时间延长如何解决夜间消费问题，同时将消费时间延长解决夜间消费：

解决夜间消费：

以周边的区域住客的夜间就餐为主；夜间消费的主体多为追求时尚感的年轻人为主体，为了具有具有鲜明特色的元素吸引而来；鲜明特色的元素吸引而来；因此，我司认为，我们需要一条聚集人气的夜市一条聚集人气的夜市，不仅满足周边的区域住客，同时可吸引慕名而来的市区客及游客；同时，可考虑以夜间营业为主的酒吧、特色餐吧以夜间营业为主的酒吧、特色餐吧等轻餐饮业态作为补充；Q2Q2：

如何导入老街的游客，同时又能吸引购物中心的消费者如何导入老街的游客，同时又能吸引购物中心的消费者解决老街游客的导入：

解决老街游客的导入：

七宝老街美食消费档次较低，上海特色的小礼品销售已深入人心；区别化定位，规划档次较高江、浙、闽特色美食，以下沉广场的台湾美食街为主体；区别化定位，规划档次较高江、浙、闽特色美食，以下沉广场的台湾美食街为主体；解决市区主力消费客户的吸引以及购物中心的截留：

解决市区主力消费客户的吸引以及购物中心的截留：

差异化的业态定位，主要针对现有的汇宝、星钻城以及未来的万科、宝龙等大型商业中心项目，避免同质化竞争而形成的弱势，引进商家有一定的独特性以及高性价比的特色性；避免同质化竞争而形成的弱势，引进商家有一定的独特性以及高性价比的特色性；【AA、主题、主题下沉商业台湾美食下沉商业台湾美食*御前夜市御前夜市】【AA、主题、主题下沉商业台湾美食下沉商业台湾美食*御前夜市御前夜市】【BB、亮点、亮点亲水茶馆、咖吧、酒吧亲水茶馆、咖吧、酒吧】【BB、亮点、亮点亲水茶馆、咖吧、酒吧亲水茶馆、咖吧、酒吧】【CC、特色、特色1F1F、2F2F品牌餐饮、休闲小店品牌餐饮、休闲小店】【CC、特色、特色1F1F、2F2F品牌餐饮、休闲小店品牌餐饮、休闲小店】123客流导入动线模拟：

客流导入动线模拟：

1、北向漕宝路、经过七宝老街北街，主要导入动线，以游客、地铁客户以及部分市区驾车客户为主；2、西向七莘路，经过富强街或南西街，次要导入动线，以周边居民为主，少量驾车及12#线来访游客；3、东向新镇路，经过富强街，补充导入动线，以驾车客户以及去七宝寺游客为主；4、借用北向及东向的大型商业停车场以及地面停车场，做好引导指路牌等标识；引导标识引导标识引导标识引导标识【客户导入小物料客户导入小物料】导游导游美食手册、美食券派发美食手册、美食券派发Q3Q3：

如何解决如何解决3F3F、4F4F等高区商业体量的招商问题等高区商业体量的招商问题解决高区招商：

解决高区招商：

从商业的招商价值、人流动线以及经营境况来看，传统的商家考虑到租金回报问题，很难进驻；本项目的高区商业多集中于南侧及东侧区域，环境相对较为安静、同时景观视野较好，因此我们建议引进建议引进江南水乡的民宿型特色小旅馆，借鉴类似于平江街、乌镇等成熟的运营经验，主要针对外来游客江南水乡的民宿型特色小旅馆，借鉴类似于平江街、乌镇等成熟的运营经验，主要针对外来游客的纯粹江南水乡居住需求；的纯粹江南水乡居住需求；PPart3art3服务模式及运营管理服务模式及运营管理Q4Q4：

如何将规划落地，同时解决小业主、商家的担忧如何将规划落地，同时解决小业主、商家的担忧解决前期招商满铺、以及后续的租金平稳增长：

解决前期招商满铺、以及后续的租金平稳增长：

传统的商铺租赁模式、很多都会最终变成招商铺位不均匀；一般商家都会集中选择最好的位置，区域内商家业态重叠性高，对于后期的经营来说、谁都无法盈利；而处于次价值区域或一般价值区域的商铺，或是长期空置、或是难以吸引到客户而迅速关门，长久以往就会对于整个整个项目造成负面的影响、从而损失客流；我们在项目前期招商、即引入专业的招商运营团队，根据分区域主题规划来进行目标商家的导入；我们在项目前期招商、即引入专业的招商运营团队，根据分区域主题规划来进行目标商家的导入；计划用计划用10121012个月的时间达到招商面积个月的时间达到招商面积80%80%以上后、集中开业，引爆市场，同时对于不同的商家给予为期以上后、集中开业，引爆市场，同时对于不同的商家给予为期912912个月的培育期；个月的培育期；后期为了更好的满足商家对于客户导入、活动规划、保洁、保安等各方面的需求，引入专业的商业物管后期为了更好的满足商家对于客户导入、活动规划、保洁、保安等各方面的需求，引入专业的商业物管公司，做好各商家的服务工作。

公司，做好各商家的服务工作。

11、商家统一招商运营管理、商家统一招商运营管理为了满足小业主的投资回报需求、同时考虑到商家的租金成熟能力，针对为了满足小业主的投资回报需求、同时考虑到商家的租金成熟能力，针对项目组建专业的招商运营管理团队、签订项目组建专业的招商运营管理团队、签订1010年年/期的统一运营管理协议。

期的统一运营管理协议。

22、运营管理费用的收取、运营管理费用的收取考虑到本项目之招商运营存在的难度，以及商家首批入驻的品牌、免租期等众多可考虑到本项目之招商运营存在的难度，以及商家首批入驻的品牌、免租期等众多可能的问题，运营管理费用的收取为首年能的问题，运营管理费用的收取为首年22个月的租金、第二年起收取个月的租金、第二年起收取10%10%的年租金收益；的年租金收益；33、专业的物业管理服务、定期的主题活动开展，以及后续的商家、专业的物业管理服务、定期的主题活动开展，以及后续的商家更换、升级等服务更换、升级等服务综合考虑到本项目目前的受制于客流、动线等的困境综合考虑到本项目目前的受制于客流、动线等的困境，故，需在开业期内进行广泛的宣传以及现场的主题活动，以达到吸引人气、形成口碑的故，需在开业期内进行广泛的宣传以及现场的主题活动，以达到吸引人气、形成口碑的效果；效果；后续的不定期暖场活动结合商家的需求，可进行活动冠名或小物料广告冠名的推广；后续的不定期暖场活动结合商家的需求，可进行活动冠名或小物料广告冠名的推广；在商铺的培育期内，根据小业主的租金回报需求以及商家的实际经营能力，进行商家的在商铺的培育期内，根据小业主的租金回报需求以及商家的实际经营能力，进行商家的招商、更换、升级等服务工作。

招商、更换、升级等服务工作。

针对所有商家（特别是餐饮类商家），提供保洁、保安、日常维护等多方面的物管服务，针对所有商家（特别是餐饮类商家），提供保洁、保安、日常维护等多方面的物管服务，收取一定的商物管服务费；收取一定的商物管服务费；