最新版庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告.docx
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最新版庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告
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庐山龙湾温泉度假村提升改造项目
可行性研究报告
第一章总论1
第一节项目背景1
第二节项目概况5
第二章龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题10
第一节龙湾温泉度假村发展现状10
第二节度假村存在主要问题12
第三章项目建设的必要性15
第四章市场预测20
第一节旅游市场前景展望20
第二节旅游业发展现状分析23
第三节旅游业预测分析29
第四节旅游SWOT分析33
第五章项目区概况与建设条件40
第一节项目区概况40
第二节建设条件44
第六章建设内容与规模46
第一节发展定位46
第二节提升改造途径47
第三节建设内容及规模52
第七章建设方案55
第一节总图布置55
第二节工程方案57
第八章公用和辅助工程65
第一节给水工程65
第二节排水工程66
第三节供配电工程68
第四节电信工程70
第九章节能节水措施71
第一节编制依据71
第二节节能措施72
第三节节水措施73
第十章环境影响评价74
第一节编制依据及原则74
第二节项目所在区域环境质量现状75
第三节项目建设与运营环境影响分析76
第四节环境保护措施81
第五节环境影响评价结论85
第十一章劳动安全卫生消防86
第一节劳动安全86
第二节卫生与消防87
第十二章 组织机构与项目管理90
第一节组织机构方案90
第二节项目管理92
第十三章项目实施进度93
第一节建设工期93
第二节实施进度计划安排93
第十四章工程招标及质量保证体系95
第一节工程招标95
第二节质量保证体系97
第十五章投资估算及资金筹措98
第一节估算范围98
第二节主要编制依据98
第三节投资估算99
第四节资金筹措101
第十六章效益分析102
第一节经济分析102
第二节社会效益分析106
第十七章项目风险分析107
第一节风险分析概况107
第二节项目主要风险因素识别、估计与评价108
第三节防范和降低风险的对策111
第四节风险结论112
第十八章研究结论和建议113
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称
庐山龙湾温泉度假村提升改造项目
二、承办单位概况
建设单位：
庐山旅游发展股份有限公司
建设单位法人代表：
郑翔
建设单位概况：
庐山旅游发展股份有限公司成立于2004年12月，2009年12月公司完成股份制改组工作，成立庐山旅游发展股份有限公司，目前注册资本10000万元，经营范围涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通，娱乐，旅游资源开发，服务（涉及前置许可的凭许可证经营），茶叶种植、茶叶制品生产、加工、销售（分支机构经营）等。
公司位于庐山风景名胜区核心景区——风景秀丽的河东路9号，独享庐山独特的地理区位优势和资源优势，下设美庐经营部、美庐山庄和酒店公司三个分支机构，投资设立庐山露语茶业有限公司、庐山旅游观光车有限责任公司、庐山旅游发展建筑工程有限公司、庐山旅游汽车出租有限责任公司和庐山祈福文化有限公司等五个全资子公司。
公司现拥有大专以上学历员工100多人，专业技术人员150多人，高级职称以上员工10多人，并连续三年上缴税收都超过1800万元。
自公司成立之后，就迅速成长为庐山风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，是庐山风景名胜区的纳税第一大户，也是九江市十大纳税大户之一。
三、可行性研究报告编制依据
1、《风景名胜区条例》；
2、《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）；
3、国家旅游局《关于进一步促进旅游业发展的意见》旅发[2007]51号；
4、《中共江西省委、省人民政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见》；
5、江西省人民政府《关于进一步加快旅游产业发展的意见》；
6、《鄱阳湖生态经济区规划》；
7、《江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
8、《江西省旅游精品线路建设规划纲要》
9、《九江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、《星子县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、发展展望》；
11、《九江市旅游发展总体规划（2003—2020年）》；
12、《星子县“庐山百里休闲旅游走廊”总体规划》；
13、《江西省星子县庐山温泉度假开发建设详细规划》；
14、当地的现行建材等价格信息；
15、其他相关资料和建设单位委托我公司编制项目可行性研究报告的咨询合同。
二、项目提出的理由和过程
在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。
旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
尤其是《鄱阳湖生态经济区规划》的批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。
鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态、发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。
作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖生态经济区建设中制定了“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”的长远战略。
作为一个拥有像庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源的地级市，优先发展旅游业，培育旅游龙头企业，以一产带动多产，拉动整个区域经济社会发展，一直是九江市发展战略的核心，也体现了时代发展的趋势和人民的愿望。
在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“加快旅游配套设施建设，逐步形成一个比较完善的吃、住、行、游、购、娱配套的综合产业体系，着力把旅游业培育成九江市支柱产业”。
由于目前九江旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。
因此，充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大全市旅游产业，培育九江旅游龙头企业，突破行政区划整合优势旅游资源，是庐山旅游发展的必然趋势。
庐山旅游发展股份公司作为一家涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通、娱乐，旅游资源开发的大型企业，庐山风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，但由于目前公司业务局限于风景区内，这不但限制企业的进一步发展，也不足以承担引领九江旅游事业发展的使命。
为突破企业自身发展瓶颈，充分发挥九江温泉资源优势，进一步起到引领全市旅游经济发展，经公司研究决定在庐山山南星子县温泉镇通过收购庐山龙湾温泉度假村来实施庐山龙湾温泉度假村提升改造项目。
庐山龙湾温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，龙湾温泉度假村2005年9月正式对外营业，拥有客房260间，50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉。
庐山龙湾温泉度假村项目的实施，有效地将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。
时过境迁，近年来，随着经济高速发展，人民群众生活水平的日益提高，对休闲旅游服务设施的要求越来越高，传统的“泡汤”式已经不能满足日益增长的温泉旅游需要，故从整体风格、园林环境、温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。
为此，庐山旅游发展股份公司经充分酝酿和调研考察后，适时提出庐山龙湾温泉度假村提升改造项目，以综合性五星级温泉休闲度假村为标准建设庐山龙湾温泉度假村，本项目的建设能够极大的满足温泉旅游者文化和精神层面的需求，是适应现代温泉旅游市场消费特点的体现，是进一步完善度假村旅游服务功能，提高服务档次，提升龙湾温泉度假村市场地位，品牌影响力的重大举措。
第二节项目概况
一、拟建地点
项目拟建地点为江西省九江市星子县温泉镇环山公路庐山龙湾温泉度假村内，详见项目地理位置图。
星子县背倚庐山，面临鄱阳湖，东与都昌县隔水为邻，西与九江县、德安县接壤，北与庐山管理局山体相连，南与永修县湖洲相接。
县城距九江市36公里，距南昌120公里，距武汉200余公里。
水上逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州，入长江黄金水道抵国外口岸。
赣、抚、饶、信、修五大水系在县域东南水面束流而东，形成“江湖之会”。
高等级旅游公路——庐山南大道联接“昌九”、“九景”高速公路，105国道贯穿全境，京九铁路、九江机场擦境而过。
温泉镇位于美丽的庐山南端，地处星子、德安、九江县三县交界处，地理位置独特，是贯穿三县的交通枢纽，总面积104平方公里。
温泉镇因温泉得名，矿物质丰富的温泉水吸引了许多外地投资商，先后有天沐、龙湾、阳光、天地、天邑、天池、上海名都等大型度假村都落户温泉镇。
二、建设内容与规模
根据庐山龙湾温泉度假村“综合性五星级度假村”战略定位，结合龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来一段时期的发展需求，综合多方面因素，重点对龙湾温泉度假村整体建设规模和档次进行提升，确定项目建设内容主要包括三大工程，具体为：
1、整体风格改造提升工程
（1）改造山江湖酒店2408㎡；
（2）改造三江湖宴会厅等1146㎡；
（3）改造浴花园4855㎡；
（4）御花园、御景楼加层，共1500㎡；
2、园林环境改造提升工程
（1）改造会议中心4300㎡；
（2）扩建国际会议中心4500㎡；
（3）新建接待中心1500㎡；
（4）改造御家园3314㎡；
（5）改造御景楼1540㎡；
（6）山江湖宫廷美食坊（扩建）1200㎡；
（7）改造水疗馆806㎡；
（8）改造会所楼1511㎡；
（9）改造静心阁等798㎡；
（10）改造现有温泉泡池45个；
（11）浴花园加层扩建1500㎡；
（12）龙湾大厦（五星级标准）7300㎡）
（13）新建半立体式停车场3000㎡；
（14）园林环境改造20000㎡；
3、新建功能延伸项目
（1）欧洲美食购物街1000㎡；
（2）休闲娱乐馆2200㎡；
（3）改造水上乐园1500㎡；
（4）森林浴基地游步道5000m；
（5）森林浴基地设施建设5000㎡；
（6）文化广场改造3000㎡。
4、拆除御宾楼、御轩楼、老洗衣房、员工公寓等建筑物11处，拆除面积为9461㎡；
5、总图附属设施及公用辅助工程等。
三、主要建设条件
项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥、砂碎石等当地均能采购，运距较短。
施工条件好，项目地块周边水、电、通信、宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。
四、项目总投资与资金筹措
项目估算总投资为49250万元，其中：
建筑（装饰）工程12843.25万元，设备购置及安装工程费4265.61万元，工程其他费32141.14（含收购费3亿元）万元，预备费用915.70万元。
资金来源为上市募集资金。
五、主要技术经济指标
表1-1技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
数据
备注
一
总图技术经济指标
1
项目总用地
亩
110.9
2
总建筑面积
m2
44192
3
保留面积
m2
21892
4
拆除面积
m2
9461
5
新建面积
m2
23200
二
财务技术经济指标
6
年销售收入
万元
22400
7
总成本费用
万元
13857.16
8
经营成本
万元
10735.80
9
总投资收益率
%
15.75
10
财务内部收益率
%
12.58
11
财务净现值
万元
20193.07
12
投资回收期
年
8.76
六、主要社会效益
本项目的建设对完善庐山龙湾温泉度假村服务功能、提高旅游服务水平、提升度假村旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级温泉休闲度假村”的战略定位夯实基础，
项目的实施，将有力的促进九江市的旅游事业发展，做大做强温泉旅游品牌，加大庐山温泉在旅游界的影响力，积极带动旅游相关产业的发展。
项目建成后，有利于开拓温泉旅游市场，提高龙湾温泉在国内外的知名度，扩大企业的影响力，促进星子温泉经济发展。
项目的建设对更好地发挥独特的温泉旅游资源优势等方面有着重要的意义。
第二章龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题
第一节龙湾温泉度假村发展现状
一、庐山龙湾温泉度假村简介
庐山龙湾温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，注册资本4000万，现有员工500余人。
度假村紧靠昌九高速公路和京九铁路，直通环庐山公路，距离南昌飞机场约1小时车程，交通极为便捷。
度假村已获得多个荣誉奖项，2011年先后被江西省旅游局评为“游客最喜爱的十大赣菜定点推广酒店”、江西省总工会评为省级“工人先锋号”、江西省旅游局评为首批省级旅游度假区试点单位。
龙湾温泉水的温度最高达75摄氏度，常年平均水温为60-65摄氏度，属高温地热资源中的温热水、热水，具有较高开发利用价值。
温水碱化度低，每升水中矿物质的含量只有0.3-0.4克左右，并有大量的氟、溴、碘等十多种对人有益的微量矿物元素。
区内地热资源主要由地下淡水及部分海水渗入混合，并经深部循环加热形成，矿化度高达4.15—4.70，硬度为25.21—27.38，虽不能饮用，但可作为洗浴、医疗浴、取暖疗养等用途，对高血压、冠心病、心脑血管、风湿病、皮肤病等有一定疗效，最大日出水量：
自流总量5000吨/日，平均用水量：
单井开采量900吨/日，平均日用水量：
600吨/日。
二、经营状况
庐山龙湾温泉度假村于2005年9月26日正式对外营业，拥有260间风格雅致的各类客房；50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉；山江湖大酒楼，有大小会议室6个，豪华包间12间，可同时容纳300人，最大会议厅可同时容纳700人开会、聚餐；并有可同时容纳300多辆各类车型的大型停车场。
度假村目前主营业务主要包括三个部分：
客房、餐饮、温泉洗浴，近三年经营情况见表2-1。
表2-1近三年经营情况表
名称
08年
09年
10年
客房收入
接待人数
82,962
64,282
69,252
餐饮收入
接待人数
214，804
温泉收入
接待人数
按摩收入
礼品店收入
亲亲鱼收入
黑泥收入
三、客源状况
度假村温泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游团队、散客为主，江苏、浙江、上海的旅游团队为辅。
停留时间一般在6小时左右；餐饮客源以本地政府机关、企事业单位为主，会议、旅游团队为辅；客房客源以星子、九江本地商务客人为主，南昌、九江的会议团队以及江苏、湖北、安徽的旅游团队为辅。
在停留时间上，会议团队一般3天左右，旅游团队一般在14小时。
从各类客源的消费情况看，旅游团队消费内容一般是温泉，二次消费能力不足，本地商务单位的消费能力好。
四、员工状况
度假村实行全员劳动合同制，员工按照与公司签订的劳动合同承担义务和享受权利。
截止2010年12月底，根据公司提供的花名册清单，公司员工的专业结构，如下表2-2：
表2-2公司员工专业结构
专业类别
人数（人）
所占比例（%）
高级管理人员
8
2.27%
中级管理人员
60
17.00%
温泉部
53
15.01%
房务部
52
14.73%
营销中心
22
6.23%
餐饮部
38
10.76%
财务中心
27
7.65%
技术中心
65
18.41%
VIP会所
5
1.42%
行政后勤
23
6.52%
合计
353
100%
第二节度假村存在主要问题
结合对龙湾温泉的发展现状、温泉旅游产业的发展趋势可以看出，龙湾温泉的主要业务为温泉洗浴及相关的住宿和餐饮服务，根据其业务性质，较依赖于旅游人群的认知度及与旅行社的合作关系。
整体发展还存在以下问题：
一、缺乏科学合理的温泉发展规划，规模档次低
温泉属于非普遍性存在的旅游资源，不可再生，具有稀缺性，因此温泉旅游资源开发前需要进行高水平的统筹规划，确保稀缺资源的科学、合理利用，发挥最大的效益。
一方面龙湾温泉度假村开发前并没用明确的目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确的市场定位，针对细分市场的温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己的稳定性优势客源，突显不出自身的服务特色。
另一方面，没用对度假村的整体规划布局无合理的规划，相关的配套设施没有起到在客流高峰期分流客人的作用，整体流程设计不合理，例如泡汤区内无正式的餐厅，用餐需要集中在山江湖餐厅，在客流高峰期经常造成游客拥挤，严重影响度假村的服务质量和水平。
此外，硬件设施建设、布局、装修档次较低，难以提高度假村营业收入。
二、温泉产品单一，缺乏新意
从温泉旅游的发展趋势来看，温泉旅游同会议、养生、娱乐、运动、休闲等模式结合将是温泉旅游的新增长点。
度假村以温泉为主，但同其他模式结合度远远不够，例如度假村会议中心规模非常有限，会议接待能力差，会议收入少；缺少体检中心等养生和健康管理的场所，温泉旅游的深度产品开发欠缺；虽然度假村有配备网球场，但位置离泡汤区太远，使用率低。
从温泉旅游的季节性看，度假村每年接待量最高的季节为每年的第一季度及第四季度，而第二、第三季度接待量较平均，为高峰时的一半左右，没有特别为温泉淡季开发的经营项目。
可以看出，度假村的旅游产品还比较单一，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量的按摩、黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入的比例相当低，休闲、健身、观光、科普等产品还很不到位。
在产品设计上还未深层次挖掘庐山的地方文化，未能很好地整合温泉资源和地域文化资源，缺乏个性化、品牌化和互补性。
因此，对于龙湾温泉来说，急需丰富温泉的经营项目。
三、缺乏鲜明的品牌形象，知名度低
一个旅游景点若要能够持续发展，文化是一个不可缺少的要素，而对于龙湾温泉来说，正是缺乏这种文化的内涵，仅仅用温泉作为吸引游客的元素，其附加价值体现得并不明显。
整个度假村的宾馆、饭店以及其他建筑虽然造型均采用了欧式风格，但各建筑单体无自身特色，建筑主题及造型风格特色不突出，且总体上未统一，相互之间不够协调，未能营造出整体氛围。
因此，突破单纯的温泉概念，突出温泉的独特性和不可复制性，树立鲜明的品牌形象就显得异常重要。
四、管理模式落后，从业人员素质不高
旅游属于劳动密集型企业，进入旅游业的从业人员门坎较低。
龙湾温泉度假村的服务人员多数是当地居民，普遍受教育程度低，没有受过正规的服务行业的学习与训练。
受到淡旺季客流量明显的影响，加上度假村未能合理对淡旺季的员工进行安排，造成员工淡季失业，旺季超负荷工作，员工流失率高。
度假村无法系统地培养服务人员的专业服务技能、服务意识和服务水平，员工培训没有稳定的基础，难以全面提升度假村服务质量。
第三章项目建设的必要性
温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。
自上世纪90年代以来,随着我国东南沿海地区和内陆大中城市人均GDP开始突破国际上公认的度假旅游3000美元门槛值,以及休假制度的调整,休闲度假旅游在我国迅速兴起,成为旅游业的主要形式，温泉旅游也随之发展起来。
随着旅游休闲化时代的到来，我国温泉地的开发也从最早的单一疗养地开发，到后来的观光旅游地开发、主题温泉度假地开发，转变为近年来的大型休闲娱乐综合度假地开发。
当前，我国温泉休闲旅游资源开发呈现出数量增多、规模扩大、结构优化、综合性强的特点，逐渐向产业化方向发展。
很多温泉旅游区已经逐步摆脱单一洗浴健身的功能，形成了集休闲度假、保健疗养、观光娱乐于一身的综合功能性休闲度假目的地。
部分地区依托温泉旅游资源，已经形成了以休闲、度假为主体的地方支柱产业，并且在发展中注重延伸产业链，丰富附属产品，获取综合效益，如广东御温泉系列、河北平山温泉群等。
据有关资料显示，2007年我国温泉休闲旅游企业接待总人数2100多万人次，年销售收入近40亿元，延伸产业链产值500多亿元。
事实证明，温泉旅游产品的开发，不仅丰富了旅游产业内涵，为我国现代旅游业的转型升级和新时期的新发展注入了新的活力，同时，扩大了内需，拉动了消费，优化了相关地方产业结构，创造了大量就业机会，增加了地方财政收入，推动了一批具有温泉旅游资源的边远贫困地区通过开发温泉资源走上了脱贫致富的道路，显示了强劲的经济社会效益。
毋庸置疑，在我国经济社会快速发展的大环境下，温泉经济大有可为。
江西省目前已探明拥有90处天然出露的温泉（25℃以上），主要分布在全省8个设区市的41个县（市），呈现南比北多、西比东多的特点。
其中，仅有10%的温泉开发成熟，绝大部分处于浅开发或待开发的状态，发展潜力巨大。
本项目建设地点就在著名的庐山风景区附近，能够将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。
项目的建设符合旅游消费发展的趋势，同当地现有旅游资源和文化紧密结合，对于江西省乃至整个中部地区的温泉旅游都具有重大意义。
一、是构建鄱阳湖生态经济区，实现江西绿色崛起的推动器
国务院已于2009年12月12日正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。
“十二五”时期，是我省推进鄱阳湖生态经济区建设重要时期，是加快转变发展方式的攻坚时期，更是全面建设小康社会的关键时期，实现科学发展、进位赶超、绿色崛起是当前及今后的主要任务。
根据规划，在鄱阳湖生态经济区建设中，九江要“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”。
九江有着庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源，作为在鄱阳湖生态经济区建设中的排头兵，培育旅游龙头企业，壮大旅游市场有着重要意义。
庐山是九江旅游的一个窗口，更是江西旅游的一张世界级名片，在全国乃至全球旅游市场中有着重要的地位。
但目前当地旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。
因此，必须为充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大九江市游产业，培育旅游龙头企业，是庐山旅游发展的必然趋势。
项目建设以发展温泉旅游为立足点，主动联合庐山、星子县、浔阳区，发起成立鄱阳湖生态旅游龙头联盟，提出让游客“登庐山、游西海、泡温泉、逛浔阳”，能够树立鄱阳湖生态旅游新形象，有效加快发展温泉旅游发展，对于繁荣
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