建筑工程项目前期策划.docx
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建筑工程项目前期策划
贵安综合保税区建设项目
一、工程概况
1.1项目概况
序号
项目
内容
1
工程名称
贵安综合保税区建设项目
2
工程地址
贵州省贵阳市贵安新区
3
建设单位
贵安综合保税区有限公司
4
设计单位
贵州省建筑设计研究院
5
监理单位
成都市众信建设管理咨询有限责任公司
6
施工单位
中交第一公路工程局有限公司
7
资金来源
自筹
8
建筑面积
18万㎡
综合服务大楼
51088.96m2
查验监管库
3174.62m2
研发中心
7229.31m2
通用厂房
76393m2
通用仓库
39525.76m2
保税周转库
8242.86m2
9
合同工期
215天
开工日期
2015年3月4日
竣工日期
2015年9月30日
10
合同金额
12.17亿（投资概算）
房建概算
5.15亿
合同已签
市政概算
7.02亿
合同已签
1.2工程特点、难点及重点
1.2.1工程特点
贵安综合保税区承担着贵州省拓展国际和国内两个市场，建成后将成为贵州省加工贸易产业承接集聚区、外经贸发展主导区和深化改革开放的先行区、示范区。
本工程是贵州省典型的三边工程，即边勘察、边设计、边施工，工期短、任务重、质量要求高。
1.2.2工程重点及难点
1.2.2.1工期紧、任务重，履约风险大；
本工程于2015年3月4日开工，2015年9月30完工，合同工期为211天，我发已向甲方交付1.23亿的履约保函，所以，进度能否顺利完成是本工程的重中之重。
1.2.2.2质量要求高
本工程综合服务大楼将争创贵州省“黄果树杯”，在工期如此紧张的情况下如何保证质量，为公司树立品牌是本工程的又一难点与重点。
1.2.2.3安全文明施工标准高
作为我公司在贵州省的品牌工程，同时本工程综合服务大楼将争创贵州省安全文明施工样板工地，如何在保证进度和质量的情况下，达到安全文明施工的目的也将本工程的重点。
1.2.2.4自然和人文环境相对较差
本工程地质条件复杂，地下多为溶洞，对桩基施工影响很大，造成在地基施工过程中进度缓慢，所以如何保证桩基的顺利施工是本工程的难点。
贵州省经济相对落后，开放程度相对较差，附近村民有阻工现象，在用工和机械、周转材料租用等方面，劳务及专业分包比较慎重。
二、合同条件
2.1合同范围：
主要为贵安综合保税区房建部分施工，包括综合服务大楼及主卡口、查验监管库、研发中心、通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋）、保税周转库、熏蒸区。
2.2本工程业主性质为：
政府
单位名称：
贵州贵安综合保税区有限公司
项目资金来源：
自筹及银行贷款
我方对业主的承诺：
进度方面：
2015年9月30日竣工验收；质量方面：
工程质量合格：
安全文明施工方面：
杜绝各类事故发生、保护施工场地及周边环境；
2.3合同中计量支付条款、材料调差条款、变更索赔规定、结算审计规定，以及其他限制性条款。
2.3.1计量支付条款
本合同的计量周期为月，每个月10日前上报当月完成的工程内容（含新增工程、设计变更、现场签证、工程量偏差及漏项等），当完成施工总产值的50%时开始支付，支付时按照业主审批工程进度70%支付（其中，20%现金，80%承兑汇票（六个月）），工程验收合格后支付至工程进度的80%，工程结算经审计审定后60个工作日内，按审定金额支付至95%。
剩余5%为质保金。
质保金在24个月之后的40个工作日内无息支付。
支付时间：
次月支付。
2.3.2材料调差条款
（1）对于投标函附录约定了价格指数和权重的材料，如钢材、水泥等，采用价格指数调整价格差额法。
调差材料的当期价格指数按约定的付款证书相关周期最后一天的前42天的价格指数，调差的基本价格按照投标截止日（即2015.2.9）前28d（即2015.1.10）的价格指数。
（2）对于投标函附录没有约定价格指数和权重的材料，采用造价信息调整价格差额法。
在合同工期内，人工、材料、机械价格波动影响合同价格时，人工、机械按照相关部门或者造价机构发布的人工、机械系数调整；需要进行价格调整的材料，其单价和采购数应由监理人复核，监理人确认需调整的材料单价及数量，作为调整合同价格差额的依据。
2.3.3变更索赔规定
（1）承包人提出的合理化建议降低了合同价格、缩短了工期或者提高了工程经济效益的，业主可按国家相关规定给予奖励。
（2）变更内容按照计量时间同步上报业主。
（3）变更单价确定由总监理工程师与合同当事人协商，尽量达成一致，不能达成一致的，由总监理工程师审慎确定。
2.3.4结算审计规定
预算文件经业主委托第三方审核后作为支付进度款的依据，最终结算需经审计单位审计后作为竣工决算的依据。
2.4公司承接该项目的有利和不利条件分析
有利条件：
贵安新区为国家级新区，地处黔中经济区核心地带,规划面积1795平方公里，预计2020年全部建成。
所以在近5年的时间里，贵安新区基础设施建设正处于高潮，单就综合保税区而言，综合保税区总规划2.2平方公里，总投资73亿元，公司承接一期工程12.3亿元。
在当前的形势下，公司承接该项目对公司立足贵州市场以及后期项目的可持续发展奠定坚实基础。
不利条件：
（1）工期压力大。
目前三通一平、永久用地、临时用地等问题未解决，除综合服务大楼外其余图纸尚未下发，加之贵州雨季时间较长，9月30日竣工验收，工期压力较大；
（2）资金压力大。
除了上交的1.23亿合同履约保证金，项目还需垫资50%，资金压力较大；（3）当地地质情况复杂，且山区较多，自然气候条件恶劣，在桩基础施工过程中溶洞、塌孔严重，给施工带来一定困难；（4）贵州省经济相对落后，建筑市场相对不成熟，分包队伍及物资供应商选择上存在风险。
应对措施：
在劳务队伍选择上选择与公司长期合作的优秀协作队伍，综合实力强，有一定的垫资能力，在物资、设备采购方面，采取招标的形式在公司合格供应商名录中确定供货商，有效避免因资金紧张造成的停滞工情况。
三、社会、自然条件
3.1地形、地质、水文、气象条件
3.1.1场地地形地貌
贵安综合保税区一期工程综合服务大楼、主卡口及海关监管房、地下通道场地，地势较为平缓，呈台阶状，高程1236～1245m。
3.1.2地质条件
场地未见古滑坡、泥石流、地裂缝、采空区等不良地质现象，无液化土层存在，但岩溶、边坡等本工程造成一定影响，场地存在溶洞，且基岩面起伏较大。
3.1.3水文条件
场地内未见地表水体，仅降雨期间存在地表局部的片流、面流等，地下水类型为溶洞裂隙水和第四系松散层孔隙水。
3.1.4气象条件
本工程气候属中亚热带湿润气候区，总的特征：
干湿明显、雨量充沛、四季分明、雨热同季、暖湿共节。
其中11月至次年4月为旱季，6月至7月为多雨期。
3.2水、电供应情况，交通、通讯、网络条件
施工用水来源从中铁五局搅拌站接入，场区内道路永久道路由华祥负责施工，施工临时道路由我方自行解决；施工用电由业主委托施工方自行接用。
3.3施工干扰情况
本工程部分用地未征迁完成，项目存在村民阻工现象。
3.4当地地材生产能力及供应情况
根据前期市场材料调查的结果，本工程拟定贵州贵安商贸投资有限公司和西昌市开悦商贸有限公司作为钢材供应商，预拌混凝土拟定贵州贵腾混凝土有限公司和贵州立泰混凝土有限公司作为预拌混凝土供应商。
3.5项目目标策划
本工程作为贵州省重点项目和我公司在贵州的品牌工程，进度、质量、安全文明施工、绿色施工等都有很高的要求,具体目标如下：
主要管理目标及目标分解表
序号
管理项目
细化目标
公司指标
项目目标
责任领导
1
效益目标
2
质量管理项目
分部、竣工一次验收合格率
100%
100%
黄晓彬
分项工程一次验收合格率
95%
95%
黄晓彬
分项工程优良率
95%
100%
质量通病控制
有效
有效
3
安全管理项目
因工负伤频率
因负伤频率
3‰
李勇
因工重伤/死亡率
因工重伤/死亡率
0％
李勇
4
工期目标
211
211
211
韩艳军
5
绿色安全文明施工目标
贵州省安全文明施工样板工地
贵州省安全文明施工样板工地
贵州省安全文明施工样板工地
陈建刚
6
QC目标
不少于2项；获奖励
开展3项；获省部级奖励
黄晓彬
7
项目信用评价目标
贵州省双A级
贵州省双A级
贵州省双A级
陈建刚
8
新技术推广应用
10项四新
10项
黄晓彬
9
科技研发
科研经费投入、科技成果
投入不少于3600万元；获专利2项
投入不少于4000万元；获专利5项、获局级工法1项；外部发表论文10篇
黄晓彬
四、项目经营模式的策划
本项目的经营模式为自营型，根据房建工程特点在项目分包模式确定上主要采取劳务分包和专业分包。
工程主体采用劳务分包，工程主体使用的材料均由项目负责采购。
其余采用专业分包，专业分包队伍资质为相关专业二级施工资质。
具体的分包模式详见劳务分包和专业分包计划表。
4.1劳务分包计划表
工程名称
施工队伍数量
各自施工范围
分包方式
采购方式
进场时间
主体结构、二次结构
4
综合服务大楼，1个；
研发中心、通用厂房（2栋），1个；
保税周转库、查验监管库、通用仓库（2栋），1个；通用仓库（2栋），1个；
劳务分包
公司招标
2015.2.1；
2015.4.20；
2015.4.20；
2015.4.20；
装修工程
4
综合服务大楼，1个；
研发中心、通用厂房（2栋），1个；
保税周转库、查验监管库，1个；
通用仓库（2栋），1个；
劳务分包
公司招标
2015.6.10；
2015.8.8；
2015.6.28；
2015.8.9；
水电工程
2
综合服务大楼，1个；
研发中心、通用厂房（2栋），1个；
保税周转库、查验监管库，1个；
通用仓库（2栋），1个；
劳务分包
公司招标
2015.2.1；
2015.4.20；
2015.4.20；
2015.4.20；
4.2专业分包计划表
工程名称
施工队伍数量
各自施工范围
分包方式
采购方式
进场时间
护坡
1
综合服务大楼
专业分包
项目招标
2015.2.20；
地下室及外墙防水
1
综合服务大楼、
专业分包
项目招标
2015.4.16；
屋面防水
1
综合服务大楼、研发中心、
保税周转库、查验监管库；
保税加工厂房（2栋）、通用仓库（2栋）
专业分包
项目招标
2015.5.10；
扶手栏杆
1
综合服务大楼、研发中心、通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋）
专业分包
公司招标
2015.6.20；
车库自流平地面
1
综合服务大楼
专业分包
公司招标
2015.6.30；
门窗幕墙
3
综合服务大楼1个；
保税周转库、查验监管库、研发中心，1个；
通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋），1个；
专业分包
公司招标
2015.7.1；
2015.8.3；
钢结构
3
综合服务大楼1个；
保税周转库、查验监管库、研发中心，1个；
通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋）1个；
专业分包
公司招标
2015.6.29；
2015.7.4；
弱电工程
3
综合服务大楼1个；
保税周转库、查验监管库，1个；
研发中心、通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋），1个；
专业分包
公司招标
2015.6.25；
2015.7.20；
消防工程
3
综合服务大楼1个；
保税周转库、查验监管库，1个；
研发中心、通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋），1个；
专业分包
公司招标
2015.6.15；
2015.6.30；
通风空调工程
3
综合服务大楼1个；
保税周转库、查验监管库，1个；
研发中心、通用厂房（2栋）、通用仓库（2栋），1个；
专业分包
公司招标
2015.6.30；
2015.7.10；
五、项目组织机构策划
5.1项目人员配置及来源
序号
部门
岗位名称
姓名
岗位要求
1
项目领导
项目经理
陈建刚
一级建造师、高级工程师
项目书记
郭保展
工程师
项目副经理
韩艳军
高级工程师
项目总工
黄晓彬
工程师
项目总经济师
苏红红
造价员
项目总会计师
何飞
会计从业资格证书
项目副总会计师
闫春阳
会计从业资格证书
2
工程部
工程部部长
江上坤
工程师
土建工长
陈健
土建施工员
土建工长
吴庆根
土建施工员
施工员
刘俊
土建施工员
施工员
王鹏飞
土建施工员
施工员
李英杰
土建施工员
施工员
孙奇
电气质检员
施工员
王飞
土建施工员
施工员
王野
土建施工员
测量员
徐黎海
测量验线员
测量员
曹鹏
测量验线员
测量员
庄浚博
测量验线员
3
技术部
技术员
王宇浩
土建施工员
技术员
钟立
土建施工员
技术员
李斌
土建施工员
技术员
王松龄
土建施工员
4
机电部
机电经理
吕祥超
电气施工员
电气工长
黄东星
电气质检员
暖通技术员
关志新
水暖施工员
电气技术员
崔兆建
电气施工员
暖通工长
杨玉龙
水暖施工员
5
经营部
造价员
任璐
造价员
造价员
郝芳
造价员
造价员
霍庆达
造价员
预算员
高宇
造价员
6
物设部
物设部部长
秦冠龙
机械员
材料员
张昱生
材料员
材料员
闫迎新
材料员
材料员
张先磊
材料员
材料员
武之磊
材料员
7
资料部
试验员
亓男男
试验员
试验员
张正荣
试验员
资料员
蔡敏
资料员
资料员
钱其勇
资料员
8
安全部
安全部长
李勇
安全员
安全员
王成磊
安全员
安全员
张贺
安全员
9
质检部
质检部部长
江上坤
土建质检员
质检员
徐蛟
土建质检员
质检员
江应奎
土建质检员
质检员
张先领
土建质检员
10
财务部
出纳
王萌
会计从业资格证书
11
综合办
主任
李香菊
办事员
高倩
宣传员
张祎琳
资料员
12
合计
52
5.2项目实施管理办法编制计划
项目
管理办法名称
编制负责人
完成时间（项目班子成立后）
备注
1
项目实施策划
项目经理
60天内
2
绩效考核管理办法（成本、进度、质量、安全等指标分解）
项目经理
45天内
3
财务管理办法
总会
30天内
4
施工预算
总经
结构：
拿到图纸后2个月内
装修：
装修工程开始前1个月
专业：
装修工程开始前1个月
经营管理办法
45天内
5
技术质量管理办法
总工
30天内
6
安全文明施工管理办法
副经理
30天内
7
工程进度管理办法
副经理
30天内
8
物资设备管理办法
副经理
30天内
9
行政办公管理办法
项目经理
30天内
10
劳务管理办法
副经理
30天内
11
其它
六、施工部署
6.1工程总体部署
本项目2015年2月13日进场，9月30日完工，综合服务大楼地下一层，地上9层，我公司进场后基坑已开挖，为保证9.30这条进度红线，以综合服务大楼为进度主线，其他几个单体同步进行，其他单体4.30日开始施工，机械设备和劳动力足额配置，确保工期如期完成。
6.2临时设施
本项目部为贵安综合保税区建设项目经理部，由房建项目和市政项目组成。
项目部占地14000m2，房屋建筑面积5400m2。
房屋结构形式采用岩棉彩钢板结构。
砖砌及混凝土垫层基础，食堂一层，其余房屋二层。
塑钢门窗，Pvc吊顶，地砖地面。
三级配电，变压器50KVA。
雨水和污水管道直径200mmPvc管道，暗排法。
场区地面采用C20混凝土，平均厚度10cm，路面采用C25混凝土15cm，找平刻痕。
工作和生活设施按每天100人配置。
6.2.1办公室
序号
临建名称
规格/型号/做法
数量
单位
使用时间
来源
1
办公用房
（彩钢板房）
3.64×5.59m/彩钢板房
56
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
2
员工宿舍
（彩钢板房）
3.64×5.59m/彩钢板房
62
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
3
监理宿舍、办公房
3.64×5.59m/彩钢板房
28
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
4
招待所
3.64×5.59m/彩钢板房
14
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
5
会议室
10.92×5.59m/彩钢板房
2
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
6
活动室
3.64×10.92m/彩钢板房
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
7
试验室用房
3.64×5.59m/彩钢板房
2
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
8
接待室
3.64×5.59m/彩钢板房
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
9
警卫室
3.64×5.59m/彩钢板房
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
10
员工厨房及食堂
10.92×5.59m/彩钢板房
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
11
小餐厅
3.64×5.59m/彩钢板房
2
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
12
卫生间及淋浴
3.64×5.59m/彩钢板房
2
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
6.2.2工人生活区临设计划表
1
仓库
3.64×5.59m/彩钢板房
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
2
工人宿舍
集装箱
144
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
3
工人厨房及食堂
40.2×7.1m/彩钢板房
3
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
4
卫生间及淋浴
40.2×7.1m/彩钢板房
2
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
5
操作间
集装箱
3
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
6
超市
集装箱
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
7
理发店
集装箱
1
间
2015.2.25-2015.9.30
现场采购
6.2.3加工场地配置表
序号
临建名称
临建方式
数量
单位
使用时间
1
木工加工棚
彩钢大棚及硬化
200
m2
2015.2.25-2015.9.30
2
钢筋加工棚
彩钢大棚及硬化
200
m2
2015.2.25-2015.9.30
3
水电加工场
彩钢大棚及硬化
700
m2
2015.2.25-2015.9.30
4
钢结构加工场
彩钢大棚及硬化
100
m2
2015.2.25-2015.9.30
5
幕墙加工场
彩钢大棚及硬化
310
m2
2015.2.25-2015.9.30
6
临时道路及公共用地
现浇C15混凝土（15~20cm厚）
5000
m2
2015.2.25-2015.9.30
7
围墙含出口及大门
--------
1200
m2
2015.2.25-2015.9.30
6．2.4、项目部办公、生活设施配置表
序号
项目名称
规格型号
单位
数量
用途
来源
价格（元）
1
立式空调
美的
台
4
会议室
自购
6500（公共）
2
挂式空调
美的
台
3
食堂
自购
2600（公共）
3
沙发
套
2
经理、书记室
自购
2200
4
洗衣机
美的
台
2
洗衣机房
自购
2396（公共）
5
投影仪
EPSON
台
1
大会议室
自购
1200
6
会议桌
米
套
12
大会议室
自购
1080（公共）
7
网络宽带
兆
监控
自购
65000（公共）
8
电脑
组装
台
3
财务、工程、资料
自购
9600
9
打印复印一体机
HP、联想、佳能
台
6
物设、经营、综合办、业主技术、财务
自购
8050
10
复印机
HP
台
1
资料室
自购
8000
11
汽车
皮卡、长城
台
2
项目部
自购
250000
12
酒水柜
台
1
大餐厅
自购
2000（公共）
13
5门柜
组
1
经理办公室
自购
2400
14
茶水柜
组
1
大餐厅
自购
480
15
铁皮柜
组
40
办公室
自购
14400
16
长条椅
组
4
领导办公室
自购
2280
17
台球桌
台
2
台球室
自购
800（公共）
18
班台
2米
张
1
经理办公室
自购
2280
19
班台
1.米
张
6
项目领导
自购
6600
20
椅子
把
1
经理办公室
自购
1480
21
床
1.5米
张
6
项目领导
自购
5580
22
床
1.8米
张
1
经理
自购
1270
23
篮球架
个
2
篮球场
自购
3800（公共）
24
电视
卫星
台
1
食堂大包厢
自购
3000（公共）
25
乒乓球桌
个
2
乒乓球室
自购
2800（公共）
26
桌布、餐盘、洗茶池
若干
餐厅、食堂
自购
5400（公共）
27
方茶几
张
2
经理、书记室
自购
800
28
茶几
1.4米
组
7
领导办公室
自购
3360
29
椅子
把
100
办公室、宿舍
自购
230
30
桌椅
套
16
职工吃饭
自购
14400（公共）
31
窗帘
个
400
办公室、宿舍
自购
2400
32
地毯
18米
卷
1
走廊
自购
650（公共）
33
食堂用具
食堂
自购
40000（公共）
34
场地绿化
7
办公楼前
自购
41000（公共）
35
桌子
大圆桌
块
餐厅
自购
3
升级会员 