物流园区控制性详细规划及城市设计文本.doc

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文本目录

第一章总则 -1-

第二章土地使用和建筑规划管理通则 -2-

第三章总体布局 -2-

第四章“城市四线”的控制 -7-

第五章指标控制体系 -8-

第六章工程与专项规划 -8-

第七章市容、环卫规划控制 -9-

第八章防灾减灾规划 -9-

第九章规划实施与管理 -10-

附表1规划用地平衡表 -11-

附表2规划地块控制指标一览表 -11-

第一章总则

第一条编制目的

为了贯彻《瑞安市域总体规划》意图，顺利实施《瑞安江南物流园区控制性详细规划》，落实规划分图图则规定的控规要求，提出规划管理及相关的控制标准，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》，特制定本控制性详细规划文本。

第二条规划依据

1、法律、法规、规范、规定及标准

《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；

《城市规划编制办法》（2006年4月）；

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；

《浙江省城乡规划条例》（2010年10月1日）；

《瑞安市城市规划管理技术规定》（试行）；

其它国家、省、市有关法律、法规、规范、规定及标准。

2、相关规划

《温州市现代物流发展规划》（2005年10月）；

《温州市十一五铁路公路规划》；

《温州市道路物流发展规划》；

《瑞安市市域总体规划》（2001－2020）；

《瑞安商业网点布局规划》（2005-2020）；

《瑞安市土地利用总体规划》；

《瑞安市公路水路交通运输“十二五”发展规划》；

《瑞安江南物流园区总体发展规划暨一期运营实施方案》（2010年5月）；

《瑞安市城市交通规划》（2005年）；

《瑞安市城市防洪规划》；

《飞云江流域水利规划》；

《瑞安市站前区控制性详细规划》（2007年5月）；

《瑞安市江南物流园区交通专项规划》（报批稿）；

《瑞安市江南物流园区城市设计》（报批稿）；

《瑞安市道路运输业发展规划》（2009年9月）；

《瑞安市公路水运交通建设规划》（2001-2020）；

《瑞安市市域给水工程专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2006年4月编制；

《瑞安市市域排水工程专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2006年4月编制；

《瑞安市城市管线综合规划》—浙江省城乡规划设计研究院2007年7月编制；

《瑞安市综合通信管道专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2006年8月编制；

《瑞安市电力设施专项规划》—浙江省城乡规划设计研究院2007年7月编制；

规划区内其他已批项目。

第三条规划原则

1、整体发展原则

2、自然生态原则

3、高效发展原则

4、持续发展原则

第四条规划目标

将瑞安江南物流园区建设成为物流设施集中、物流企业集聚、物流信息汇集、物流市场活跃的现代物流园区。

第五条规划范围

规划范围东至温福铁路，南至西太山，西至火车站路，北至飞云江。

规划总用地面积446.14公顷。

第六条规划严肃性

规划范围内的规划设计、土地出让和工程建设应符合本规划，并严格执行本规划所规定的强制性内容（文本中黑线加下划线的部分为强制性内容），同时应符合国家、省、市现行的法规以及其他专业技术标准、规范和规定。

第七条法律效力

本规划由文本、图则、说明、图集四部分组成。

经批准后，文本与图则应具有同等的法律效力，二者同时使用，不可分割。

第八条解释权属

本规划自批准后生效，由瑞安市规划行政主管部门负责解释。

第九条合法性

文本经瑞安市人民政府批准之日起生效。

第二章土地使用和建筑规划管理通则

第十条本规划区的建设用地以物流仓储用地、商业用地、综合交通用地、居住建设为主，如需变更本规划区内用地性质则须经规划行政管理部门审核批准。

第十一条建设用地分类和适建范围

本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行，建设用地的适建性应符合《瑞安市城市规划管理技术规定》的要求。

规划图文中出现的“RC”、“C1C2”、“C2W”、“M2W”、“C/R”为自定义用地，其中“RC”、“C1C2”、“C2W”、“M2W”为混合用地；“C/R”为兼容用地。

混合用地应按不同性质建筑面积比例换算建筑容量指标；兼容用地其建筑容量控制指标应将用地按性质分类后按不同类型分别执行。

混合用地和兼容用地的用地界线划分、用地性质的确定及用地比例的分配应在土地出让前的规划设计条件论证中明确，不再履行控规修改程序。

第十二条

本规划区内建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块规划的土地使用性质相符。

第十三条

建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不相符时，必须经规划管理部门审查和核准，应符合《瑞安市城市规划管理技术规定》的规定。

第十四条建设控制

1、土地开发强度控制应符合《瑞安市城市规划管理技术规定》的要求，以及浙江省关于建设项目用地控制指标的有关规定。

2、建筑间距、建筑退让和建筑高度控制应按照《瑞安市城市规划管理技术规定》及图则执行；此外，住宅、小学和幼儿园等必须满足《浙江省建设工程日照分析标准及技术规程汇编》的要求。

第十五条

以地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的支路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模和配套设施项目必须符合分图图则中提出的控制指标要求。

第三章总体布局

第十六条规划定位

打造成为立足瑞安、服务温州、辐射浙南闽北区域，集铁路专线、基础物流、商品集散、保税仓储、物流商务、物流社区于一体的区域性物流园区。

第十七条规划结构

“一核心二圈层七区块”

一核心：

指物流中心区，为物流园区生产服务中心，主要包括物流大厦、物流企业总部、信息服务中心、产品展销中心等项目。

二圈层：

即外圈层和内圈层，指物流主导功能区和辅助功能区。

七区块：

指以各功能区特点，分为铁路专线区、物流商贸区、2个物流集散区、2个物流社区、滨江提升区共七个功能区。

第十八条规划规模

1、用地规模：

总规划用地面积约446.14公顷（4.46平方公里），其中城市建设用地面积约425.02公顷，水域及其它用地21.12公顷。

2、人口规模：

总人口4.5万人，其中居住人口1.5万人。

第十八条规划用地布局

1、居住用地（R）

规划区内居住用地以各村农居安置用地及相关配套服务设施为主。

用地面积为30.44公顷，占建设用地面积的7.16％。

（1）住宅用地（R（安））

农居安置以原地改造、适当集中为主。

用地面积约为24.24公顷。

（2）公共服务设施（R22）

公共服务设施用地包括小学、幼儿园及社区服务及其他公共服务设施用地，总用地面积为3.32公顷。

小学：

保留原云周小学。

建设用地面积1.53公顷，规模26班。

幼儿园：

新建幼儿园一所，位于支纬一路以东，次经三路以南。

规模12班，用地面积为0.42公顷。

社区服务和其他公共服务设施用地：

分布于物流园区南北两侧，用地面积为1.37公顷。

2、商住用地（RC）

商住用地主要分布在次纬二路西侧，麻车塘河南侧；为高旺村返回地用地，用地面积约4.12公顷，本规划暂定商业与居住用地比例为3:

7。

3、公共设施用地（C）

规划区内公共设施用地以商业金融业用地为主，其他公共设施用地为辅。

为增加公共设施用地规划控制的弹性，公共设施用地采用用地分类标准中的中类进行分类，主要分为商业金融业用地、商办混合用地和商业/居住用地。

总用地面积126.73公顷,占建设用地面积的29.82％。

（1）商办混合用地（C1C2）

为物流中心区用地，用地面积6.42公顷。

（2）非市属办公用地（C12）

为行政办公用地，用地面积0.43公顷。

（3）商业金融业用地（C2）

主要为专业市场区、市场零售区用地，用地面积52.35公顷。

（4）商业/居住用地（C/R）

基本为旧村用地或返回地用地，用地面积为66.29公顷。

该类用地为兼容性用地，可兼容商业用地及居住用地，本规划从商业用地方向进行引导，若选择为居住用地则需在该类用地中划分居住配套设施用地，以满足居住生活配套要求。

4、物流用地（W）

主要为物流集散区用地，用地面积56.28公顷。

考虑到仓储用地的规划控制弹性，本规划将其结合商业功能设置，用地性质规划为商业仓储混合用地（C2W）和工业仓储混合用地（M2W）。

5、对外交通用地（T）

对外交通用地为铁路用地及其货运站场用地，总用地面积为62.38公顷。

铁路用地：

为温福铁路用地，自南向北贯穿整个规划区。

用地面积约11.18公顷。

货运站场用地：

即分布在温福铁路西侧，新56省道南侧及北侧的两个货运站场，用地面积约51.2公顷。

6、道路广场用地（S）

道路广场用地面积为93.74公顷，占建设用地的22.05%，其中包括道路用地面积81.90公顷，社会停车场库用地2.97公顷，广场用地8.87公顷。

7、绿地（G）

规划绿地面积为53.25公顷，占建设用地的12.53%，人均绿地面积11.83平方米。

其中公共绿地31.47公顷，生产防护绿地21.78公顷。

公共绿地中公园主要分布在物流中心区周围与飞云江沿岸，用地面积为14.70公顷；街头绿地主要为河流沿岸绿化控制带，用地面积为16.77公顷。

防护绿地主要分布在温福铁路两侧及红线宽度60米的交通性干道两侧，用地面积为21.78公顷。

8、市政设施用地（U）

规划市政设施用地面积为2.20公顷，主要包括变电所、加油站、公交首末站、消防站。

垃圾转运站布置在规划用地范围之外，用地面积为0.51公顷。

（1）变电所：

110KV，布置于河流以南，规划六路以东，用地面积0.78公顷。

（2）垃圾转运站：

布置于规划范围之外，位于西太山山麓，火车站路以南，用地面积0.51公顷。

（3）加油站：

布置于新56省道与火车站路交叉口处，用地面积0.53公顷。

（4）公交首末站：

布置于规划范围北端，次纬四路西侧，用地面积0.45公顷。

（5）消防站：

布置于规划范围北端，位于公交首末站北侧，用地面积0.44公顷。

9、水域和其他用地（E）

主要为河流用地，总用地面积为21.12公顷。

第十九条道路交通规划

1、对外交通组织

园区对外交通主要依托温福铁路、新56省道、甬台温高速公路、龙丽温（绕西）高速和沈海高速接线。

温福铁路：

位于园区东首，北起温州南站，南至福州站，全长298公里。

新56省道：

东西向横穿园区内部，东向贯穿瑞安市，西向连接文成县，近期承当对外交通功能，火车站路以东路段远期将主要承当城市生活快速联系通道。

甬台温高速公路：

位于园区东侧，从瑞安南出口通过瑞南大道可直接到达物流园区。

龙丽温（绕西）高速和沈海高速接线：

位于园区南侧，远期通过规划七路可直接到达物流园区。

2、内部交通组织

（1）道路系统规划

规划道路网系统主要由快速路、主干路、次干路、支路四级系统构成。

快速路：

为新56省道，道路红线宽度60米。

近期承当对外交通货运功能，火车站路以东路段远期逐步取消货运功能，作为城市生活快速联系通道。

主干路：

主要由瑞南大道、火车站路和主经一路组成。

其中瑞南大道和火车站路道路红线宽度为60米；主经一路道路红线宽度为36米。

次干路：

主要由次纬二路、次纬四路、次纬五路、次经一路、次经二路、次经三路、沿江大道和规划七路。

道路红线宽度24～36米。

支路：

主要由支经十一路、支经十二路、支经十五路、支经十六路、支纬一路、支纬二路、规划一路、规划二路、规划五路、规划六路和规划八路组成。

道路红线宽度15～32米