湖北省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试题.doc

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湖北省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：

住宅房地产实地查勘记录考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿

B．适当补偿

C．等价补偿

D．收取罚款

2、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．3379

3、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A：

相对较高的收益水平

B：

易于获得金融机构的支持

C：

能抵消通货膨胀的影响

D：

提高投资者的资信等级

E：

借款合同

4、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

5、认股权证一般是有确定期限的，通常以为限。

A：

半年-1年

B：

1～2年

C：

1～3年

D：

3～5年

E：

执行层的组织协调

6、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是__。

A．增加建筑密度

B．降低层高

C．增加建筑长度

D．增加建筑层数

7、下列统计指标中属于变异指标的是。

A：

众数

B：

调和平均数

C：

中位数

D：

标准差

E：

执行层的组织协调

8、__资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基础

9、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A．谨慎原则

B．替代原则

C．合法原则

D．最高最佳利用原则

10、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。

该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：

5850

B：

6125

C：

6510

D：

6675

E：

工业用地的监测点评估价格

11、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。

A．经济评价

B．效益评价

C．计划管理

D．市场分析

12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

13、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__。

A．20%～30%

B．30%～40%

C．40%～50%

D．50%～60%

14、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A：

有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物

B：

有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

C：

有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

D：

有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物

E：

执行层的组织协调

15、某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　某类房地产1999～2005年价格单位：

元/m2

A．年份

B．1999

C．2000

D．2001

E．2002

F．2003

G．2004

H．2005

I．2006

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．21９0

N．2410

O．2620

P．2810

Q．3000

R．？

16、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资

B．累计折旧

C．未分配利润

D．存货

17、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：

6．0％

B：

6．9％

C：

8．8％

D：

9．0％

E：

工业用地的监测点评估价格

18、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。

A．建设部

B．建设部住宅与房地产业司

C．建设部信息中心

D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

19、在房地产市场不景气的情况下，成本法的测算结果（在未考虑经济折旧的情况下）__市场法测算的结果。

A．低于

B．等于

C．高于

D．不等于

20、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm

21、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基础

22、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=（流动资产总额/流动负债总额）×100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

23、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。

A：

40

B：

50

C：

70

D：

80

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A．敏感性分析

B．不确定性分析

C．概率分析

D．盈亏平衡分析

25、标准深度是道路对地价影响的转折点：

由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。

A．逐渐降低

B．逐渐升高

C．可视为基本不变

D．为零

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构

B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

2、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

则理论上应补地价__万元。

A．1270

B．1271

C．1272

D．1273

3、住房公积金的提取和使用原则包括。

A：

足额缴存原则

B：

合理使用的原则

C：

定向使用的原则

D：

严格时限的效率原则

E：

安全运作的原则

4、纳税人建造普通标准住宅出售。

增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

5、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

A：

纽约同业拆放

B：

中国香港同业拆放

C：

伦敦同业拆放

D：

新加坡同业拆放

E：

借款合同

6、房地产金融的特点包括。

（2007年试题）

A：

集中性

B：

风险性

C：

流通性强

D：

资金增值性

E：

资金周转期长

7、印花税的税率形式有税率。

A：

定额

B：

差额

C：

累进

D：

差额累进

E：

比例

8、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40

B．43

C．47

D．50

9、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A．16

B．18

C．20

D．22

10、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。

A．特殊

B．另类

C．吉芬

D．个性

11、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（）方面。

A．经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

B．办公人员数量

C．声誉

D．财务的稳定性和长期盈利的能力

E．所需面积大小

12、研究消费者均衡的假设条件是。

A：

消费者的嗜好与偏好是既定的

B：

消费者的嗜好与偏好不是既定的

C：

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品

D：

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品

E：

消费者拟购买的商品价格是既定的

13、用成本法估价房地产时，房屋现值一__。

A．房屋重置价格-房屋年折旧额

B．房屋重置价格×房屋成新度

C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

14、有关房地产周期循环的原因，不正确的是。

A：

供需因素的影响

B：

经济因素的影响

C：

政策因素的影响

D：

制度因素的影响

E：

借款合同

15、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。

A：

业主大会制度

B：

业主公约制度

C：

物业服务企业资质管理制度

D：

住宅小区综合验收制度

E：

住宅专项维修资金制度

16、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。

A．越高

B．越低

C．不变

D．越可靠

17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

18、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费

19、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有__。

A．放弃这个项目

B．努力学习，边学边干

C．埋头苦干，克服困难完成项目

D．找别人完成项目，签自己的名

E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

20、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

21、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121m2，则李某可以选择__。

A．退房

B．甲公司返还李某22500元

C．甲公司返还李某27900元

D．甲公司返还李某36706元

E．甲公司返还李某45000元

22