湖北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：登簿发证试题.docx

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湖北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：

登簿发证试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。

A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间

C．开发期间的某个时间

D．全部租售出去时的时间

2、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。

A：

企业管理费

B：

规费

C：

直接工程费

D：

措施费

E：

执行层的组织协调

3、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B．任意两条无差异曲线不能相交

C．无差异曲线凹向原点

D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

4、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：

4023．04

B：

4074．10

C：

4768．50

D：

5652．09

E：

工业用地的监测点评估价格

5、不是房地产贷款担保形式的是（）。

A．保证

B．抵押

C．质押

D．提存

6、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。

如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：

6％

B：

7％

C：

8％

D：

9％

E：

工业用地的监测点评估价格

7、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。

A：

1％

B：

2％

C：

3％

D：

4％

E：

执行层的组织协调

8、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D．买卖

9、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：

1200

B：

1250

C：

1270

D：

1800

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素

B．1

C．2

D．3

E．权重可比实例估价对象

F．0.590100

G．0.3100100

H．0.2125100

11、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。

A：

独立产权

B：

单独产权

C：

共有产权

D：

双方产权

E：

执行层的组织协调

12、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。

A．为零

B．低

C．高

D．为1

13、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102

B．52

C．54

D．103

14、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。

A：

0．5—10

B：

0．4—8

C：

0．7—10

D：

0．6—9

E：

执行层的组织协调

15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。

（2007年试题）

A：

观察法

B：

实验法

C：

讨论法

D：

问卷调查法

E：

借款合同

16、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者

B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用

C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用

D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

17、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司，其中发行社会公众发行股票总数100万股。

按照有关规定，A市w公司2005年9月，成为上市公司时，发行社会公众发行股票总数100万股，该公司发行股票总数应超过万股。

A：

100

B：

200

C：

250

D：

400

E：

执行层的组织协调

18、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：

土地取得成本+开发成本

B：

土地取得成本+开发成本+管理费用

C：

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：

开发完成后的房地产价值

E：

工业用地的监测点评估价格

19、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

20、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A：

在用价值为市场价值

B：

投资价值属于非市场价值

C：

市场价值的前提之一是继续使用

D：

同一估价对象可能有不同类型的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价（单价）数额为。

A：

300元／㎡

B：

30元／㎡

C：

4240元／㎡

D：

1272元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

22、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48

23、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。

A．商场

B．住宅

C．高尔夫球场

D．写字楼

24、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。

王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。

若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。

A：

1.67％

B：

2.33％

C：

2.75％

D：

3.33％

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。

A：

992．06

B：

983．10

C：

1080

D：

832

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有。

A：

买卖房屋

B：

租赁房屋

C：

新建房屋

D：

改建房屋

E：

改变房屋用途

2、建筑物的物质折旧包括。

A：

功能衰退

B：

正常使用的磨损

C：

环境恶化

D：

意外的破坏损毁

E：

经济衰退

3、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。

A：

银行、证券、保险业分业经营

B：

银行、证券、保险业分业监管

C：

银行、证券、保险业共同经营

D：

银行、证券、保险业合作经营

E：

银行、证券、保险业共同监管

4、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．购房贷款

5、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__。

A．商品住宅小区用地

B．加油站用地

C．县人民公园用地

D．军事设施用地

E．造纸厂用地

6、应用路线价法需要进行等修正。

A：

临街深度

B：

土地形状

C：

交易日期

D：

交易情况

E：

临街宽度

7、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。

A：

交通的通达程度

B：

物业的规模大小

C：

人口的分布密度

D：

居民的购买能力

E：

借款合同

8、会计信息质量要求原则包括（）等原则。

A．客观性

B．可比性

C．谨慎性

D．重要性

E．及时性

9、根据GB/T17986—2000《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C．房屋内高度在2.20m以上的技术层

D．与室内不相通的装饰性阳台

10、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。

A：

住宅质量保险和住宅质量保证书

B：

商品房预售许可证和住宅质量保证书

C：

住宅使用说明书和住宅质量保证书

D：

住宅使用说明书和住宅质量保修书

E：

执行层的组织协调

11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期

B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期

D．开发期+运营期-前期-建造期

E．前期+建造期+经营期

12、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

A：

低存低贷

B：

低存高贷

C：

高存低贷

D：

高存高贷

E：

执行层的组织协调

13、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。

A：

随行就市定价法

B：

价值定价法

C：

领导定价法

D：

挑战定价法

E：

认知价值定价法

14、属于直接融资方式的有。

（2001年试题）

A：

抵押贷款

B：

赊销

C：

发行股票

D：

发行债券

E：

分期付款

15、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

16、下列墙体中，属于非承重墙的有。

（2008年试题）

A：

围墙

B：

外墙

C：

隔墙

D：

填充墙

E：

幕墙

17、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。

A．货币证券

B．信用证券

C．商品证券

D．资本证券

18、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

19、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。

A．一面临街

B．两面临街

C．土地形状为矩形

D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

20、下列属于会计恒等式的是__。

A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入

B．所有者权益＝资产+负债

C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入

D．负债＝资产+所有者权益

21、下列各种价格中肯定是事实的有__。

A．不能作为可比实例的交易实例价格

B．可比实例价格

C．非公平市价

D．评估价格

22、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。

A：

应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

B：

所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C：

企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D：

企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E：

企业所得税税率为25％

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