深圳市岗厦河园片区改造规划——文本.doc

深圳市岗厦河园片区改造规划——文本.doc

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深圳市岗厦河园片区改造规划――文本

 编制单位：

中国城市规划设计研究院

　　编制起止时间：

2003.3-2004.4

　　项目负责人：

张立民

　　主要参加人：

张立民、赵若焱、张弛

　　其他人员：

陈晖、辛敏霞、邓嘉萍

　　合作单位：

联地产顾问（深圳）有限公司

　　一、项目概况

　　深圳的“城中村”具有高密度、高容积率、高强度的开发规模，经济和权属情况复杂等原因，改造难度大。

深圳市福田区旧城区重建局，希望通过本次规划，为福田区其它旧村的改造工作提供示范经验。

　　岗厦河园片区位于深圳市的核心商务区内，根据中心区的发展需要，该地区必须彻底改造。

与一般的改造项目相比，由于改造片区的现状开发强度大，现状净容积率高达3.2，是深圳市最具代表性的旧村之一。

还需考虑农民的赔偿问题、考虑政府和开发商的利益，因此协调难度大，而项目的可实施性要求较高。

因此如何将改造的经济性、可操作性与规划改造的标准结合在一起是本项目要解决的重要问题。

　　二、技术路线

　　本项目的主要特点不在于规划的物质空间方案本身，而在于规划的思路、过程、方法和技术路线

　　1.强调“量化分析“和“比较分析”的方法

（1）以国际和国内的案例为基础，结合本地市场背景，通过具体的数据指标分析，比较不同数据搭配模式的结果，确定用地的功能以及恰当的功能比例。

（2）以量化的指标比较，比较不同拆建比方案的经济平衡结果，确定理想的拆建比；并根据农民的接受度进行适量调整。

　　（3）以专业的经济分析方法，量化的指标比较，综合考虑城市规划要求、改造成本、市场经营以及农民和政府的接受度等因素，确定改造后的容积率指标。

　　（4）比较不同功能配比的方案。

　　2.强调规划过程中“多方互动”

（1）经济师与规划师的互动保证了从经济可行性方面考虑规划――规划研究。

（2）专项调研组与规划师的互动保证了从村民的利益和要求方面考虑规划――拆赔模式研究。

　　（3）委托方与规划师的互动保证了从政策和管理角度考虑规划方案――开发模式研究。

　　三、规划方案

　　1.规划前提

　　开发模式――政府主导、开发商运作、股份公司参与的开发模式。

　　改造方式――全面拆除、一次性整体改造的方式。

　　政策扶持――免除地价、提供市政建设配套资金5000万元。

　　拆赔条件――根据拆赔模式研究，集体、私宅综合拆赔比为1：

0.74-0.78。

　　规划限定――公共配套只考虑本改造地区内的自我平衡使用要求。

　　2.功能定位

（1）以高级办公、零售商业、休闲娱乐及中小户型居住为主导的多功能综合发展区。

（2）各功能配比为：

住宅：

54%；办公17%；商业24%；其它5%。

　　3.规划过程中进行多方案比较，深入完成了两个方案

　　方案一通过围街造坊的规划方案提高了一层商业的价值，30条小街形成了时尚、动感、活泼的混合空间，空间特征更符合城市CBD高效的特征。

　　方案二将围街造坊和集中的大商业业态有机的组合起来，既有方案一混合空间的高效，又满足了不同业态商业对空间的需求，形成更多元化的商业组合。

　　我们推荐方案二，本方案优点是：

（1）村民、政府、开发商三方利益平衡情况较优

（2）拆赔比的设定合法、合理、可操作性较强

　　（3）容积率符合规划要求，且符合政意向

　　（4）资金缺口相对较小，在政府财力可承受范围内

　　（5）商业比例为项目招商预留了弹性空间，有利于项目成功招商

　　四、主要技术经济指标

　　总用地面积：

23.2公顷

　　可建设用地面积：

15.16公顷（不包括学校用地1公顷）

　　总建筑面积：

68.2万平方米

　　总建筑占地面积：

7.1万平方米

　　建筑密度：

47.0%

　　容积率：

4.5

　　绿地率：

20%

　　总居住人口：

1.0-1.2万人