深圳市宇X物业管理有限公司环境管理手册目录.doc

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深圳市宇X物业管理有限公司环境管理手册目录

1.0批准页1

2.0修改页2

3.0公司简介3

4.0环境管理体系3

4.1总要求3

4．2环境方针（与质量方针进行整合）4

4．3策划5

4．3．1环境因素控制策划5

4．3．2法律及其他要求6

4．3．3目标和管理方案6

4．4实施和运行7

4．4．1职责权限和沟通7

4．4．2培训、意识与能力18

4.4.3协商与交流19

4．4．4环境管理体系文件21

4．4．5文件与资料控制22

4．4．6体系运行控制23

1）总则23

2）废水的管理23

3）废气的管理24

4）噪声的管理24

5）固体废弃物管理24

6）光污染的管理25

7）化学危险品25

4．4．7应急准备与响应26

4．5检查与纠正措施26

4．5．1绩效测量与检测26

4．5．2事故、事件、不符合、纠正与预防措施27

4．5．3记录的控制要求29

4．5．4内部管理体系审核（简称内部审核）29

4.6管理评审30

1.0批准页

发布令

质量/环境是物业服务的生命线，是物业经营管理的永恒主题。

为提高物业管理水平，依据IS09001：

2000《质量管理体系—要求》、ISO14001：

96《环境管理体系-要求》的标准要求，结合物业行业的服务特性及物业经营管理的实际，于二○○四年一月组织编制了《环境管理手册》A/0版，现予批准颁布实施。

本手册是物业管理及环境管理的法规性文件，是指导物业建立、实施、保持和改进、环境管理体系的行动准则，物业所属部门及全体员工务必认真学习，深入领会，切实贯彻执行。

总经理：

XXX

二○○四年一月

2.0修改页

序号

修改摘要

修改后

版本/状态

修改人

审批人

生效日期

3.0体系简介

3．1手册适用范围

3．1．1本手册是公司环境管理的纲领性文件，各项业务活动的程序规定及其执行，均须符合本手册规定要求。

对质量管理活动的员工，本手册的规定都是强制性的。

3．1．2本手册覆盖本公司范围为：

公司各部门、欧景城管理处。

3．2公司简介

3．3手册持有人

手册发放号手册持有部门/人员

（正本）经营管理部（存档）

01（副本）总经理

02（副本）行政部

03（副本）专业运营部

04（副本）服务营运部

05（副本）经营管理部

A-06（副本）管理处经理

A-07（副本）事务部

A-08（副本）工程部

A-09（副本）安管部

A-10（副本）服务管理部

4.0环境管理体系

本章将对深圳市宇X物业管理公司的环境的文件化管理体系进行描述，主要包括有以下内容：

4.1总要求

依据ISO14001：

96标准的要求，建立了环境管理体系并形成文件，物业全体员工将有效贯彻执行并持续改进管理体系的有效性。

物业按照ISO14001：

96的要求，建立由“规划（策划）、实施与运行、检查和纠正措施、管理评审”诸环节构成的动态循环过程的基础上。

通过定期评审评价环境管理体系，寻求对其改进的可能性和可实施性。

实现对环境行为的持续改进。

物业通过以下活动对过程实施控制：

a）制定适宜的环境方针；

b）确定过去、当前或计划中的活动、产品或服务中的环境因素，以判定其中的重大危险影响：

c）确定有关的环境法律法规要求；

d）确定优先事项，建立适当的环境目标和指标；

e）建立组织机构，制定方案以实施环境方针，实现环境目标与指标；

f）顺利开展规划（策划）、控制、纠正措施、审核与评审活动，以确保对环境方针的遵循和环境管理体系的持续适宜性；

g）根据不断变化的客观条件作出修正。

4．2环境方针（与质量方针进行整合）

物业公司总经理负责组织制定环境方针，体现满足相关方要求及持续改进的承诺，并使其在各层次得到充分的理解及切实的执行。

4．2．1环境方针的制定原则

物业管理层负责制定环境方针，方针应满足以下要求（但不限于）：

a）符合物业环境卫生风险的性质和规模；

b）包括持续改进的承诺；

c）包括遵守有关环境卫生法律和物业制定的其他要求的承诺；

d）形成文件，付予实施，予以保持；

e）传达全体员工，每个员工都认识到其在环境卫生方面的义务；

f）为相关方所获得；

g）定期进行评审，确保其适宜性。

4.2.2方针

让您满意是我们不断的追求。

诠释：

1.建立和保持持续改进的质量/环境管理体系，遵守所有有关的法律法规的要求；

2.创建安全舒适工作环境，以人为本，为广大员工提供良好的职业培训和劳动保护，追求员工的满意。

3.以用户满意为衡量我们服务工作的最终标准，努力为广大顾客提供安全、文明、舒适、高雅的人居环境，成为顾客对我们服务质量满意的企业；

4.加强污染防治，减少以至消除现有的污染废弃物及其产生的污染，采取积极措施，消除和减少不良环境影响，建立社会对我们环境管理满意的企业。

4.2.3支持性文件

TP-1.1方针管理程序

4．3策划

4．3．1环境因素控制策划

1）各部门相关人员综合考虑本部门各项活动中涉及的人员、设备、设施、用电情况、物资、顾客、特殊气候、工作时间等因素，对存在的环境因素进行充分辨识，并记录在部门环境因素清单中，报经营管理部。

2）经营管理部对各部门提交的部门环境因素清单进行检查，对描述不规范，遗漏，重复，错误的地方进行修改，将所有的环境因素按物理性、化学性、生物性、生理性、行为性及其它环境因素共六种类型进行分类，并最终汇总成各部门环境因素清单，报管理者代表批准。

3）经营管理部组织相关人员，考虑下述方面，对环境因素进行评价，确定物业的重大环境因素：

a）事故发生的可能性；

b）人体暴露在危险环境中的频繁程度；

c）一旦发生事故会造成的损失后果。

4）极其危险、高度危险、显著危险归结为重大环境因素。

对于确定为重大环境因素的工作项目（场所、设备），应按照此性质，确定明确的控制要求，如建立环境目标，参照相关法律\法规，规定指标值，编制环境管理方案，采取消除、限制、处理、转移等措施进行风险控制。

5）当物业活动或提供服务过程发生了变化、相关法律法规发生变化等情况发生时，经营管理部应组织相关人员对环境因素进行重新辨识及评价。

6）支持性文件

EP-01环境因素识别与评价程序

4．3．2法律及其他要求

1）物业对标准与物业管理、生活活动、产品或服务要求有关的法律、法规及其他要求，进行有效控制，保证其使用场所是最新版本。

2）经营管理部负责法律、法规及其他要求的获取、发放、跟踪、换版、回收控制。

3）经营管理部应组织相关人员学习物业适用的环境法律法规。

4）各有关部门负责适用法律、法规的运行实施工作。

5）支持文件

TP-1.4法律法规控制及重要资料控制程序

4．3．3目标和管理方案

年度目标：

1.确保质量/环境管理体系在公司本部及所属管理处持续有效运行，顺利通过第三方监督审核认证。

2.巩固创优成果，确保有效运行

3.各管理处综合服务满意率达95%以上

4．顾客服务有效投诉不超过3件

6．全年无环境投诉及环境事故事件发生

1）公司总经理应确保在物业内部相关职能和层次上建立环境目标系统，此目标充分考虑了标准要求：

a）法律和其他要求；

b）物业环境卫生危险源和风险；

c）可选技术方案、财务、运行和经营要求；

d）相关方观点；

e）持续改进的承诺。

2）物业层面上的目标，在必要时尚需在各相应部门的层次上展开分解。

次级目标/指标作为对物业环境目标的支持，应与总目标保持一致，目标应具体，指标应具可测量性。

3）各项环境目标必须形成书面文件，并发布执行。

对目标与指标的达成情况将在定期的管理评审中进行审查，并在正式的内部沟通过程中进行总结交流，确保对目标达成情况的监控。

4）每项环境的目标与指标均应编制相应地管理方案，包括：

职责、行动步骤、时间表、成本预算等，物业应在计划时间内定期对管理方案进行评审，如有必要，应针对物业的活动、服务过程的变化，对管理方案进行修订。

5）支持性文件

TP-2.1目标制订与评价程序

4．4实施和运行

4．4．1职责权限和沟通

物业明确规定各部门的职责和相互关系，并针对每一工作岗位制订了《职务说明书》，对内、外部的联络作出规定。

1）组织机构

公司组织架构图

管理处组织架构图

管理层（总经理）

1.认真贯彻执行党和国家的各项方针、政策、法令和有关规定，努力搞好物业公司的经营管理工作，使各物业项目创造良好的经济效益和社会效益。

2.按照公司规定的经营管理权限，领导好各项工作

3.对总公司负责，定期向总公司报告工作，认真贯彻执行公司的各项决议和策略。

4.积极开拓物业公司经营业务，制定物业公司经营目标、经济指标、各项策略、远期发展目标及审批和颁布公司的质量/环境管理手册和程序文件。

5.审核和上报物业公司的年度财务预算和决算，向各职能部门和管理处下达年度工作任务。

健全各项财务制度，审阅分析每月、每季及年度财务报表，检查物业公司的经营情况，督导财务部门做好成本控制和开源节流工作。

6.主持物业公司的各种行政会议，检查和督导各级管理人员的工作，协凋各职能部门之间的关系。

有重点的定期巡视各职能部门、各岗位经营及工作情况，检查管理服务质量，发现问题及时解决，并将巡视结果及时传达到有关职能部门。

7.加强物业公司的全面质量管理、安全管理、思想品德、环境保护、职业道德和计划生育等工作。

8.保持和发展物业公司与社会各界良好的公共关系，树立和完善物业公司的良好社会形象。

9.检查、督导物业公司的培训工作，加强物业公司“软硬件”建设，重视选拔和培养人才，努力提高员工队伍的综合素质，不断提高管理、服务质量。

10.坚持依靠广大员工办企业，重视和鼓励员工参与民主管理，以身作则，关心员工，奖罚分明，使物业公司尽快形成凝聚力。

11．监督指导下级部门工作,并负责处理公司重大应急事项的处理。

12．全面管理安全生产、消防管理工作，建立健全安全管理责任制、相关制度及贯彻落实、安全生产、消防管理工作法律、法规和相关制度。

13．质量/环境目标的制定、分解方案批准。

14．任命管理者代表。

15．批准服务分包商、合格供应商名单。

代表公司签定各项合同。

16.完成总公司领导临时交办的其他工作。

管理者代表

1．照标准要求建立、实施和保持质量/环境体系。

2．向管理层汇报管理体系的业绩和改进的需要。

3．确保所有人员质量/环境意识的提高。

4．对外联系管理体系的有关事宜。

5．任命内审组长。

6．完成领导交办的其他工作

经营管理部

1．在总经理、副总经理的领导下，努力完成布置的各项工作任务。

2.实施公司经营管理方针和目标，完成体系文件规定部门的工作。

3.负责经营服务项目信息收集处理。

4．负责客户管理处管理。

5．负责公司各项经营工作拓展（家政、中介项目）。

6.调查市场行情，掌握市场信息，发布物业经营信息，联系洽谈经营项目。

7.拟订或审核公司和各二级核算单位的经营项目合同，解决有关经营项目中出现的各种投诉及经济或其他纠纷。

8.负责公司质量环境管理体系的建立实施保持和改进。

负责法规资料外来收集