海南省房地产估价师《制度与政策》：土地面积测算考试试题.doc
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海南省房地产估价师《制度与政策》：
土地面积测算考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、销售不动产的营业税税率为。
A：
1％
B：
3％
C：
5％
D：
7％
E：
执行层的组织协调
2、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。
A：
市场潜量
B：
市场预测量
C：
市场最低量
D：
市场最高量
E：
借款合同
3、某企业12月末部分资产与负债余量如下：
现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动比率是。
A：
40%
B：
50%
C：
200%
D：
250%
E：
执行层的组织协调
4、下列不属于管理费用的是。
A：
管理人员工资
B：
职工教育经费
C：
广告宣传费
D：
技术开发费
E：
借款合同
5、估价报告有效期应从起计。
A：
估价时点
B：
估价作业期
C：
出具估价报告之日
D：
签订估价委托合同之日
E：
工业用地的监测点评估价格
6、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收__。
A．营业税
B．个人所得税
C．增值税
D．契税
7、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。
A．700000元
B．695554元
C．777268元
D．800500元
8、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】
A：
社会因素
B：
环境因素
C：
人口因素
D：
行政因素
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于．【2005年考题】
A：
536万元
B：
549万元
C：
557万元
D：
816万元
E：
工业用地的监测点评估价格
10、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。
A．商场
B．住宅
C．高尔夫球场
D．写字楼
11、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。
（2008年试题）
A：
低收入
B：
中低收入
C：
中等收入
D：
所有
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。
A：
期限短
B：
不记名、可自由转让
C：
能提前提取现金
D：
面额固定
E：
执行层的组织协调
13、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。
A：
标定地价
B：
政府调节价
C：
政府定价
D：
政府指导价
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某可比实例实际成交价格为3400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：
3401．36
B：
3398．64
C：
3538．78
D：
3266．67
E：
工业用地的监测点评估价格
15、路线价法实质是一种。
A：
经济法
B：
权益法
C：
市场法
D：
比价法
E：
工业用地的监测点评估价格
16、估价时点应与__的日期相一致。
A．签订估价合同
B．开始估价作业
C．完成估价报告
D．估价结果所属
17、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。
（2007年试题）
A：
绿地率
B：
容积率
C：
建筑密度
D：
住宅和商业用地的面积
E：
执行层的组织协调
18、临时使用土地的期限，最多不得超过年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。
某类房地产2005年～2009年的价格（单位：
元/m2）
A．年份
B．2005
C．2006
D．2007
E．2008
F．2009
G．价格
H．6810
I．7130
J．7460
K．7810
L．8150
20、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。
A．产权
B．使用权
C．部分收益权
D．经营管理权
21、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。
A：
收入可能表现为企业资产的增加
B：
收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出
C：
收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少
D：
收入将引起企业所有者权益的增加
E：
执行层的组织协调
22、所有权属于__。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
23、下列不属于土地使用权的是。
A：
建设用地使用权
B：
宅基地使用权
C：
土地承包经营权
D：
租赁权
E：
工业用地的监测点评估价格
24、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。
A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
25、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其__的特性。
A．不可移动性
B．用途多样
C．相互影响
D．易受限制
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。
A：
经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”
B：
经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬
C：
会计成本（显成本）=经济成本+隐成本
D：
若销售收入超过经济成本，则厂商可获得正常利润
E：
边际成本的变动规律是：
边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加
2、估价中的最高最佳使用具体包括__等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
3、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是__。
A．动态投资回收期大于静态投资回收期
B．动态投资回收期等于静态投资回收期
C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
4、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。
A：
被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B：
拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C：
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D：
具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E：
房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
5、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括。
A：
物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系
B：
物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员
C：
物业代理信誉更高，更易销售
D：
物业代理更加熟悉市场情况
E：
房地产开发商有特定的销售对象
6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是．（2005年试题）
A：
52％
B：
58％
C：
62％
D：
68％
E：
借款合同
7、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的__为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的__作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
A．30%～40%，50%～60%
B．30%～40%，30%～40%
C．50%～60%，50%～60%
D．50%～60%，70%～80%
8、发生以下情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。
A：
申报情况不属实
B：
房屋权属证书被涂改
C：
无意将房屋权属证书丢失
D：
因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实
E：
房屋权利灭失，而权利人未在规定期限內办理房屋权属注销登记
9、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。
A：
权属没有争议的房地产
B：
学校用于教学的房地产
C：
列入文物保护的建筑物
D：
已依法公告列入拆迁范围的房地产
E：
被依法查封的房地产
10、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。
A．4
B．3
C．2
D．1
11、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
12、维修资金的归属权属于__。
A．物业公司
B．当地房地产主管部门
C．全体业主
D．开发商
13、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：
新建房地价格=取得土地费用+__+正常利税。
A．拆迁费用
B．建造建筑物费用
C．公共设施建设费用
D．市政设施建设费用
14、挑廊__计算建筑面积。
A．按其围护结构外围水平投影面积的一半
B．按其外围水平投影面积
C．一般不
D．按净面积
15、地价与一般物品价格的不同表现在。
A：
生产成本不同
B：
交换价值不同
C：
市场性质不同
D：
价格形成时间不同
E：
供求变化不同
16、下列选项中，决定房地产需求量的因素有。
A：
该种房地产的价格水平
B：
该种房地产的开发建设成本
C：
相关物品的价格水平
D：
房地产开发商对未来的预期
E：
消费者的偏好
17、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。
A：
城市基础设施用地
B：
国家机关用地
C：
军事用地
D：
商品房建设用地
E：
国家重点扶持的能源项目开发用地
18、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。
A：
承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用
B：
承担民事责任的方式，只能单独适用
C：
承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用
D：
承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用
E：
执行层的组织协调
19、以下关于地价的说法中，正确的有。
A：
地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化
B：
土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短
C：
由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供给是完全无弹性的
D：
地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求
E：
在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧
20、长期资金市场的特点有。
A：
融资期限短
B：
融资期限长
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