海南省房地产估价师《制度与政策》征求公众意见模拟试题.doc

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2017年海南省房地产估价师《制度与政策》：

征求公众意见模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列有关企业利润公式不正确的是__。

A．分配（应付）利润＝经营利润-（盈余公积金+公益金+未分配利润）

B．税后利润＝利润总额-所得税

C．经营利润＝销售（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-销售税金

D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额

2、等成本线又称，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

A：

个人预算线

B：

企业预算线

C：

家庭预算线

D：

社会预算线

E：

执行层的组织协调

3、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。

后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。

其面积误差比的绝对值为。

A：

-3％

B：

3％

C：

-7％

D：

7％

E：

执行层的组织协调

4、强制拍卖的标的是指。

A：

被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

B：

被人民检察院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

C：

被人民公安机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

D：

被司法机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

E：

执行层的组织协调

5、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销

6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。

A．368

B．552

C．561

D．920

7、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

8、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10

B．20

C．30

D．40

9、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。

A：

城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式

B：

未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权

C：

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

D：

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效

E：

执行层的组织协调

10、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。

2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。

2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。

经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。

2002年3月，李某将房屋出租给王某。

2003年8月，王某将房屋转租给张某。

（2003年试题）李某实际应支付的房价为万元。

A：

28．50

B：

30．00

C：

30．90

D：

32．76

E：

执行层的组织协调

11、《中华人民共和国商业银行法》规定：

要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。

A：

8％

B：

10％

C：

25％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

12、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。

A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同

B．意思表示真实

C．不违反法律

D．不违反社会公共利益

13、为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（）的愿望。

A．永久出售

B．租让

C．投资开发

D．廉卖

14、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为

A：

75％

B：

79％

C：

81％

D：

84％

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。

A：

690.40

B：

8284.79

C：

8720.83

D：

9746.81

E：

工业用地的监测点评估价格

16、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。

A：

2012年7月7日

B：

2012年8月1日

C：

2013年1月1日

D：

2013年7月7日

E：

执行层的组织协调

17、关于投资组合理论的说法，正确的是。

A：

投资者应选择毫无风险的投资组合

B：

投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C：

投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D：

投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

E：

借款合同

18、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。

A．直接归于该他人

B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担

D．由行为人代该他人承担

19、产生保险利益的前提是__。

A．保险合同

B．保险损失

C．保险标的

D．保险义务

20、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

21、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。

A：

最佳规模

B：

最佳档次

C：

最佳用途

D：

最佳利用

E：

工业用地的监测点评估价格

22、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A：

半个月至一个月

B：

一个月至三个月

C：

一个月至六个月

D：

三个月至六个月

E：

执行层的组织协调

23、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资

B．累计折旧

C．未分配利润

D．存货

24、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。

A．资本率法

B．现金流量表法

C．重叠价值估价法

D．折旧率法

25、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。

理论上应补地价的数额应为__万元。

A．1450

B．2900

C．320

D．2500

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、城市用地包括以下等10大类。

A：

居住用地

B：

工业用地

C：

社会用地

D：

道路广场用地

E：

市政公用设施用地

2、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。

A：

长期投资

B：

短期投资

C：

风险投资

D：

金融投资

E：

借款合同

3、当贷款利率__内部收益率时，项目投资则会面临亏损。

A．低于

B．高于

C．等于

D．前三者都对

4、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的为基础计算的。

A：

建筑面积

B：

总出租面积

C：

可出租面积

D：

营业面积

E：

借款合同

5、用成本法估价时，房屋现值=__

A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

C．房屋重置价格×成新度

D．房屋重置价格-年折旧额

6、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。

A：

领导定价法

B：

认知价值定价法

C：

成本加成定价法

D：

随行就市定价法

E：

借款合同

7、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。

A：

由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系

B：

在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C：

在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注

D：

减少了对筹资者使用资金的压力和约束

E：

增加了对筹资者使用资金的压力和约束

8、通过资产负债表可以了解。

A：

企业的经济实力

B：

企业的偿债能力

C：

企业的经营能力

D：

企业获得的利润总额和分配情况

E：

企业未来的财务趋向

9、套内建筑面积由组成。

A：

套内房屋的使用面积

B：

套內墙体面积

C：

套内阳台建筑面积

D：

共有建筑面积

E：

套内共有建筑面积

10、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。

（2008年试题）

A：

流动比率

B：

借款偿还期

C：

现金回报率

D：

资产负债率

E：

利息备付率

11、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

12、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．2000

B．2500

C．3000

D．3500

13、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域

14、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。

A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度

B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响

C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小

D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同

15、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：

农用地

B：

其他农用地

C：

建设用地

D：

商业用地

E：

未利用地

16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

17、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券

B．股票融资

C．银行贷款

D．签署商业票据

18、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。

A．负债

B．收入

C．费用

D．资产

E．所有者权益