海南省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：合同法的概述考试试卷.doc

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海南省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：

合同法的概述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。

A．逐渐降低

B．逐渐升高

C．可视为基本不变

D．为零

2、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。

A．权利和义务关系

B．财产关系和人身关系

C．民事法律关系

D．法律关系

3、不属于风险估计与评价常用的方法是。

A：

调查和专家打分法

B：

解析方法

C：

概率估算法

D：

蒙特卡洛模拟法

E：

借款合同

4、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。

A．33

B．66

C．96

D．160

5、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

6、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。

A：

商业信用

B：

银行信用

C：

消费信用

D：

民间信用

E：

执行层的组织协调

7、商品越是耐用，则。

A：

越缺乏弹性

B：

需求弹性越大

C：

需求弹性越小

D：

完全无弹性

E：

执行层的组织协调

8、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。

A：

资产增加，所有者权益增加

B：

资产减少，所有者权益减少

C：

资产增加，所有者权益减少

D：

资产减少，所有者权益增加

E：

执行层的组织协调

9、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同

B：

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》

C：

拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定

D：

补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容

E：

房地产估价机构必须加盖公章

10、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．房地产管理部门

D．中国房地产建设行政管理部门

11、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为__元/m2。

A．2400

B．3748.93

C．3567.41

D．3821.92

12、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。

A．地区购物商场

B．居住区商场

C．邻里服务性商店

D．特色性商店

13、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】

A：

委托人

B：

估价报告预期使用者

C：

管理部门

D：

中立

E：

工业用地的监测点评估价格

14、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：

开发利润=×直接成本利润率。

A：

后续开发成本+管理费用

B：

后续开发成本+管理费用+销售费用

C：

待开发房地产价值+后续开发成本

D：

待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列不属于民事法律行为成立的条件有。

A：

行为人具有相应的民事权利能力

B：

行为人具有相应的民事行为能力

C：

意思表示真实

D：

不违反法律或者社会公共利益

E：

执行层的组织协调

16、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：

1250

B：

1750

C：

2050

D：

2150

E：

工业用地的监测点评估价格

17、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。

A．转让方，转让方

B．受让方，受让方

C．转让方，受让方

D．受让方，转让方

18、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。

A．市场法

B．假设开发法

C．收益法

D．成本法

19、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税

20、一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的__。

A．1%～3%

B．0.2%～0.8%

C．0.25%～1.5%

D．0.2%～1.0%

21、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格

22、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A：

税金

B：

拍卖费用

C：

土地使用权出让金

D：

土地使用成本

E：

工业用地的监测点评估价格

23、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。

A：

3.57％

B：

4.00％

C：

6.56％

D：

10.56％

E：

借款合同

24、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A：

所得税前利润

B：

所得税后利润

C：

应分配利润

D：

未分配利润

E：

借款合同

25、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。

A：

自行拆迁

B：

委托拆迁

C：

政府拆迁

D：

社会拆迁

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于房地产广告的表述中，错误的有__。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明

2、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2

3、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．5年

4、房产图按房产管理的需要分为。

A：

地籍图

B：

房产分幅平面图

C：

房产分丘平面图

D：

房产分户平面图

E：

宗地图

5、房地产档案资料是由组成。

A：

房地产法律、法规

B：

房地产平面图

C：

房地产卡片

D：

房地产有关证明和文件

E：

房地产权属账册

6、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。

A．收益递增递减原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．预期原理

E．适合原理

7、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。

A．增加

B．减少

C．改变

D．不改变

8、关于房地产项目融资说法错误的是（）。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

9、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

10、从某种意义上讲，房地产价格是（）。

A．个别人的价值判断

B．估价人员的主观定价

C．由市场力量决定

D．市场参与者集体竞价的结果

E．由交易双方委托经纪人确定

11、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。

A：

比例税率

B：

累进税率

C：

累退税率

D：

定额税率

E：

非固定税率

12、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

13、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

14、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A．上调贷款利率

B．收紧房地产开发贷款

C．开征房地产持有环节的税收

D．增加土地供应

15、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。

A：

租金调整条款

B：

代收代缴费用条款

C：

装修费用条款

D：

折让优惠条款

E：

借款合同

16、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。

A：

宪法具有最高的法律效力

B：

一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：

法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D：

行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：

地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

17、防水材料包括三大类。

A：

防水卷材

B：

防水涂料

C：

防水物理材料

D：

防水化学材料

E：

建筑密封材料

18、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的__。

A．估价原则

B．估价方法

C．价格类型

D．估价时间

19、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发

20、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。

A：

自然特征

B：

细分市场

C：

人口密度的大小

D：

该区域发展的类型和范围

E：

竞争性项目的区域

21、制作深度价格修正率的要领是__。

A．选取标准宗地

B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价

22、下列表述中，正确的有。

A：

开发经营期可分为开发期和经营期

B：

开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：

开发期的终点是预