河南省房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业的概念考试试卷.doc

河南省房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业的概念考试试卷.doc

《河南省房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业的概念考试试卷.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南省房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业的概念考试试卷.doc（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：

房地产开发企业的概念考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A．房地产管理部门

B．工商行政管理部门

C．土地管理部门

D．建设管理部门

2、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记

3、房产面积的精度分为级。

A：

一

B：

二

C：

三

D：

四

E：

执行层的组织协调

4、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。

A．地区购物商场

B．居住区商场

C．邻里服务性商店

D．特色性商店

5、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

A：

房地产开发企业自有资金周转的速度

B：

估价对象房地产变为现金的速度

C：

估价对象房地产带来净收益的速度

D：

房地产开发企业流动资金周转的速度

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：

1200

B：

1250

C：

1270

D：

1800

E：

工业用地的监测点评估价格

7、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

8、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。

A．建设项目批准文件

B．国有土地使用权批准文件

C．拆迁计划和拆迁方案

D．拆迁补偿安置协议

9、关于假设开发法的说法，错误的是。

A：

运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B：

投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C：

假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D：

在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

10、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

11、下列关于容积率的计算式，正确的是__。

A．容积率=建筑基底占地面积÷地块面积

B．容积率=地块面积÷建筑基底占地面积

C．容积率=土地面积÷总建筑面积

D．容积率=总建筑面积÷土地面积

12、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。

A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法

B．以“借”和“贷”作为记账符号。

“借”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加；“贷”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润）的减少

C．以会计恒等式作为记账理论依据。

即以“资产：

负债+所有者权益”为记账依据

D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则

13、收益法是以为基础的。

A：

替代原理

B：

预期原理

C：

收益递增递减原理

D：

均衡原理

E：

工业用地的监测点评估价格

14、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。

A：

《住宅使用说明书》

B：

《住宅验收说明书》

C：

《住宅保修说明书》

D：

《住宅保修保证书》

E：

执行层的组织协调

15、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍

16、收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。

A：

多项选择

B：

单项选择

C：

判断提问

D：

书面提问

E：

执行层的组织协调

17、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。

A：

80％

B：

82％

C：

83％

D：

92％

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A．43

B．112.5

C．123.3

D．150

19、物业管理的全面启动以__为标志

A．物业的接管验收

B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开

20、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。

找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。

A．盈利

B．清偿

C．承担风险

D．保本

21、生产理论是主要研究的理论。

A：

生产要素投入量与产出量之间的关系

B：

基数效用论和序数效用论的关系

C：

消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量

D：

一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题

E：

执行层的组织协调

22、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A：

10％

B：

15％

C：

20％

D：

25％

E：

执行层的组织协调

23、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：

时间类参数

B：

融资类参数

C：

评价标准类指标

D：

收益类指标

E：

借款合同

24、下列不属于土地增值税扣除项目的是。

A：

取得土地使用权时所支付的金额

B：

土地开发成本、费用

C：

建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

D：

与转让房地产无关的税金

E：

执行层的组织协调

25、信用最显著的特征是。

A：

以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡

B：

具有强制性的活动

C：

以价格围绕价值而运动

D：

货币运动

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列情况中，保存划拨土地方式的期限可以超过5年的是__。

A．继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原有土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B．国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的

C．国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

D．国有企业改造或改组为国有独资公司的

2、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率

3、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。

A．充分就业

B．价格稳定

C．经济增长

D．国际收支平衡

4、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由__承担赔偿责任。

A．登记机构

B．异议登记申请人

C．登记机构的经办人

D．登记机构和申请人共同

5、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算

B．允许的空置率

C．经营费用

D．物业管理费

E．预期利润

6、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。

下列距离中越来越受重视的是__。

A．空间直线距离

B．交通路线距离

C．交通时间距离

D．至市中心距离

7、我国经营性金融机构，包括。

A：

商业银行

B：

政策性银行

C：

非银行金融机构

D：

中国银行

E：

中国人民银行

8、资产负债表中应在资产方反映的项目是__。

A．预收账款

B．应付账款

C．应收票据

D．预提费用

9、目前土地使用权出让的方式有。

A：

协议

B：

挂牌

C：

抵押

D：

拍卖

E：

招标

10、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

11、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

12、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。

A．房地产泡沫

B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营

D．房地产过剩

13、耕地占用税实行的是__税率。

A．比例

B．定额

C．超额累进

D．地区差别

14、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。

A：

合法交易

B：

合法产权

C：

合法使用

D：

合法处分

E：

合法建设

15、求取建筑物折旧的方法主要有__。

A．年限法

B．市场提取法

C．分解法

D．功能法

E．对比分析法

16、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为__元/m2。

A．2385

B．2393

C．2955

D．2964

17、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。

拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。

该企业符合__级房地产开发企业资质。

A．一

B．二

C．三

D．四

18、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。

A：

开发期+经营期

B：

开发期+运营期

C：

开发期+经营期-前期-建造期

D：

开发期+运营期-前期-建造期

E：

前期+建造期+经营期

19、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

A：

保留价是拍卖的必备条件

B：

保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有

C：

委托人拥有保留价的确定权

D：

拍卖人拥有保留价的确定权

E：

保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

20、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。

A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格

21、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。

其中，是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A：

试探性调查

B：

描述性调查

C：

因果性调查

D：

假设性调查

E：

借款合同