河南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：有关规划和计划考试试卷.doc

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河南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：

有关规划和计划考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由__制定办法予以解决。

A．市、县规划行政主管部门

B．市规划行政主管部门

C．县规划行政主管部门

D．市、县规划行政主管部门和房地产管理部门

2、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为__，明示价格的有效期限。

A．实际价格

B．名义价格

C．实际的销售价格

D．名义的销售价格

3、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。

A．3100

B．3195

C．3285

D．3300

4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

5、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：

装修改造

B：

需求增加

C：

通货膨胀

D：

改进物业管理

E：

工业用地的监测点评估价格

6、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。

A：

生活污染源

B：

气态污染物

C：

交通污染源

D：

工业污染源

E：

执行层的组织协调

7、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

A：

谨慎原则

B：

最高最佳使用原则

C：

合法原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

8、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括__。

A．物理折旧

B．功能折旧

C．物质折旧

D．外部性折旧

9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。

A：

28．73

B：

29．11

C：

344．74

D：

349．31

E：

借款合同

10、某项目建筑用地面积40000，代征地3700，规划容积率为3．3，建筑覆盖率50％，则总建筑面积是。

A：

66000

B：

72105

C：

132000

D：

144210

E：

执行层的组织协调

11、在我国下列属于无民事行为能力人的是。

A：

18周岁以上的成年人

B：

10周岁以上的未成年人

C：

不满10周岁的未成年人

D：

不能完全辨认自己行为的精神病人

E：

执行层的组织协调

12、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。

A：

估价目的

B：

估价时点

C：

估价对象

D：

价值类型

E：

工业用地的监测点评估价格

13、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。

A：

会计时限

B：

会计期间

C：

会计内涵

D：

会计形式

E：

执行层的组织协调

14、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的。

A：

20％

B：

30％

C：

40％

D：

50％

E：

借款合同

15、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：

1986年1月

B：

1987年1月

C：

1988年1月

D：

1989年1月

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。

估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。

该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。

A．3939.61

B．4433.88

C．4768.50

D．5652.09

17、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。

A：

公司上市、企业清算

B：

司法鉴定、城市房屋拆迁

C：

企业清算、城市房屋拆迁

D：

司法鉴定、公司上市

E：

工业用地的监测点评估价格

18、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。

A：

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构

B：

受托估价机构可以转让受托的估价业务

C：

估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D：

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

E：

房地产估价机构必须加盖公章

19、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。

__

A．可供租售量

B．房屋空间使用数量

C．城镇登记失业率

D．国内生产总值

20、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法

B．间接观察法

C．采访法

D．报告法

21、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。

A：

土地总量有限

B：

规划限制

C：

房地产不可移动

D：

价值量大

E：

工业用地的监测点评估价格

22、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。

A：

B：

20％

C：

30％

D：

40％

E：

执行层的组织协调

23、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和__。

A．前期费用

B．房屋开发费

C．财务费用

D．办公费

24、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险

25、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。

A：

图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B：

结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C：

凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：

标高的单位用毫米计

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某企业12月末部分资产和负债余额如下：

现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是。

A：

40％

B：

50％

C：

200％

D：

250％

E：

执行层的组织协调

2、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A．物业税

B．地产税

C．契税

D．增值税

3、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。

A．较低

B．较高

C．不高不低

D．为零

4、房地产开发投资属于典型的房地产投资。

A：

收益型

B：

收益加增值型

C：

机会型

D：

博弈型

E：

借款合同

5、一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、6个部分。

A：

目录

B：

正文

C：

结论

D：

附表

E：

附图

6、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。

A：

职工购买自住住房时的提取

B：

职工建造自住住房时的提取

C：

偿还购房贷款本息时的提取

D：

离、退休时的提取

E：

出境定居时的提取

7、拆迁估价应当坚持__的原则。

A．公平、公正、公开

B．独立、客观、公正、合法

C．客观、公正、公开

D．合法、公开、公平

8、下列__不属于建筑工程费用。

A．设备购置费

B．工器具购置费

C．房产税费

D．预备费

9、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。

A：

可保危险的存在

B：

多个经济单位的结合

C：

单个经济单位的结合

D：

随机事件的科学化

E：

必然事件的科学化

10、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。

A：

采用特定专利的

B：

采用专有技术的

C：

建筑艺术造型有特殊要求的

D：

国务院规定的其他建设工程的勘察、设计

E：

一般建设工程的勘察、设计业务

11、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地__如实申报成交价格。

A．县级或县级以上人民政府

B．县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门

C．县级以上人民政府

D．县级以上人民政府房地产行政主管部门

12、由房地产估价师本人申请的注册种类有。

A：

初始注册

B：

变更注册

C：

延续注册

D：

注销注册

E：

撤销注册

13、运用长期趋势法估价的一般步骤有。

A：

搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B：

整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C：

观察、分析时间序列，得出一定的模式

D：

以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

E：

对未来的价格进行分析和预测

14、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．2862

15、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。

A．客观性原则

B．一贯性原则

C．持续性原则

D．相关性原则

16、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。

A：

B市房产管理部门

B：

B市土地管理部门

C：

C县房产管理部门

D：

C县土地管理部门

E：

W省房产管理部门和土地管理部门

17、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

A：

住宅小区建筑容积率在2．0以上

B：

住宅小区建筑容积率在1．0以上

C：

单套建筑面积在140以下

D：

单套建筑面积在120以下

E：

实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

18、不符合选取标准临街宗地要求的是__。

A．一面临街

B．土地形状为正方形

C．临街宽度与临街深度的比例适当、

D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

19、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

20、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。

（2008年试题）

A：

警告

B：

罚款

C：

限期改正

D：

限期拆除

E：

没收实物

21、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

A：

选举业主委员会或者更换业主委员会成员

B：

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

C：

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

D：

监督业主公约的实施

E：