河北省房地产估价师相关知识：2016年相关知识考情分析考试题.doc

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河北省房地产估价师相关知识：

2016年相关知识考情分析考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。

假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：

4395

B：

4486

C：

4636

D：

4850

E：

工业用地的监测点评估价格

2、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。

A．房屋竣工

B．房屋质量验收合格

C．房屋交付用户使用

D．业主委员会成立

3、不属于影响房地产价格的经济因素是。

A：

经济发展状况

B：

居民收入水平

C：

物价

D：

长期趋势

E：

工业用地的监测点评估价格

4、房地产估价的主要难点是（）。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同

5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124

D．130

6、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。

A：

7500

B：

8000

C：

8300

D：

9000

E：

执行层的组织协调

7、房地产的部门规章是以颁布的。

A：

中华人民共和国主席令

B：

国务院令

C：

国务院房地产行政主管部门部长令

D：

省政府省长令

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、房屋所有权证的附图是。

A：

地形图

B：

房产分幅图

C：

房产分丘图

D：

房产分户图

E：

执行层的组织协调

9、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为__万元。

A．61.84

B．78.35

C．84.88

D．173.17

10、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是。

A：

股票+投资基金

B：

债券+股票

C：

投资基金+债券+股票

D：

债券+投资基金

E：

执行层的组织协调

11、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。

A：

0．91

B：

0．92

C：

1．09

D：

1．10

E：

工业用地的监测点评估价格

12、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：

价格

B：

时间

C：

常数

D：

价格变动率

E：

工业用地的监测点评估价格

13、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。

检查后由列出质量缺陷清单。

A：

开发商

B：

承包商

C：

监理工程师

D：

使用单位

E：

借款合同

14、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A：

不予补偿

B：

按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C：

减半补偿

D：

给予正常补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

15、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了__。

A．领导定价法

B．随行就市定价法

C．目标定价法

D．挑战定价法

16、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大

B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定

C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势

D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的

17、竞争导向定价法不包括。

A：

领导定价法

B：

挑战定价法

C：

随行就市定价法

D：

价值定价法

E：

借款合同

18、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。

（2007年试题）

A：

宗地图

B：

房产分幅图

C：

房产分丘图

D：

房产分户图

E：

执行层的组织协调

19、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。

则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。

A．2965.39

B．3035.02

C．3103.59

D．3067.78

20、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是__。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．快速变现价值

D．投资价值

21、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。

A：

房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B：

房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C：

房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D：

房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

E：

工业用地的监测点评估价格

22、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是

A：

税前现金流=有效毛收入-经营费用

B：

税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

C：

税后现金流=税前现金流-所得税

D：

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

E：

借款合同

23、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．房地产交易目的

D．房地产类型

24、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日

25、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。

开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。

这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来历史价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料

2、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。

A：

国有土地使用证

B：

建设用地规划许可证

C：

建设工程规划许可证

D：

建设工程施工许可证

E：

商品房预售许可证

3、的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

A：

抵押贷款直付债券

B：

抵押贷款传递债券

C：

抵押贷款支持债券

D：

抵押贷款担保债务

E：

借款合同

4、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。

A．自然寿命

B．剩余寿命

C．经过年数

D．剩余经济寿命

5、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。

A：

信用债券

B：

抵押债券

C：

担保债券

D：

公募债券

E：

私募债券

6、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。

A．成本法

B．收益法

C．市场法

D．其他

7、赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。

（2009年试题）

A：

0.12

B：

0.21

C：

1.26

D：

2.05

E：

借款合同

8、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B．可以收回房屋出租给其他人

C．可以要求增加租金

D．应当继续履行原租赁合同

9、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。

A：

39.34

B：

19.67

C：

20.38

D：

30.56

E：

借款合同

10、集体土地未经依法不得出让。

A：

征用

B：

征收

C：

批准

D：

备案

E：

执行层的组织协调

11、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。

A：

不得低于评估价格的50％

B：

不得高于评估价格的50％

C：

由政府决定

D：

不得低于按照国家规定所确定的最低价

E：

执行层的组织协调

12、征收土地由用地单位支付。

A：

土地补偿费

B：

安置补助费

C：

地上附着物补偿费

D：

最低生活费

E：

青苗补偿费

13、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》

C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

14、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。

A．房屋重置价格结合结构差价

B．商品房价格

C．房屋结构差价

D．房屋重置价格结合成新差价

15、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。

A：

用途多样性

B：

合法性

C：

相互影响性

D：

外部性

E：

易受限制

16、销售税费包括__。

A．两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）

B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税

17、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率

18、某农村集体经济组织人均耕地面积0．2公顷。

国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元／公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：

不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B：

该耕地的土地补偿费最少为60万元

C：

每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D：

由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费

E：

执行层的组织协调

19、下列可不计算面积的有__。

A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．利用地下室设置的消防水池

C．建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台

D．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台

E．设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层

20、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。

A：

动态投资回收期大于静态投资回收期

B：

动态投资回收期等于静态投资回收期

C：

动态投资回收期小于静态投资回收期

D：

动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期

E：

借款合同

21、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A：

产品的成本状况

B：