美林地产海南项目推介书(1).ppt

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海南美林美域生态城海南美林美域生态城项目推介书项目推介书成本测算与收益预期成本测算与收益预期开发背景与项目概述开发背景与项目概述用地信息与规划内容用地信息与规划内容工作进展与开发时序工作进展与开发时序运营方式与盈利模式运营方式与盈利模式目录目录项目开发背景项目开发背景美林地产始创于1998年，从开发住宅地产项目，到向全国范围进行土地资本运营转型。

先后开发内蒙古赤峰美林谷休闲度假项目、青岛栲栳岛度假项目、长沙云峰湖度假项目等多个大型旅游地产项目。

海南以横跨亚热带到热带的气候，雨林、白沙的养生度假条件，成为旅游地产开发的先行区域。

美林选择海南极具亚热带雨林气候特色的澄迈美玉，作为美林旅游地产开发的一个重要战略区域。

项目概述项目概述海南美林美域生态城项目海南美林美域生态城项目l澄迈县位于海南岛北部，濒临琼州海峡，与省会海口市毗邻。

项目地点永发镇位于澄迈县正东部，海南中线高速穿镇而过，距海口市33Km，县城金江镇25Km。

l规划区位于永发镇东北侧边缘，与海口市东山镇毗邻，用地西至美玉村，北至美墩村，南至儒谢村，规划面积约为3000亩。

l下图中红点位置即为项目所在地。

项目区位介绍项目区位介绍海南美林美域生态城项目海南美林美域生态城项目l项目地块在海南澄迈县东部永发镇与海口市东山镇交界处美玉水库周边，以西，东山湖西南。

l北距海口市中心约35公里，直线距观澜湖高尔夫约5公里，项目紧挨观澜湖高尔夫，共享休闲度假资源，区位优势明显交通条件交通条件l项目紧临海南省中线高速（海屯高速），地块距高速入口不到1km，至海口市区及美兰机场的正常车行时间均在半小时之内，高速直达，交通十分便利。

交通利好交通利好l已经开始征地并预计在年内开工“西环高铁”l“琼州海峡跨海大桥”进入规划建设阶段，预计2020年前竣工项目交通条件项目交通条件区位规划定位区位规划定位规划区位于澄迈县永发镇，是澄迈县和海口市的交接处，位于海口市“半小时”度假圈内，区位优势明显，客源市场广阔。

海口羊山地区总体规划为东至东线高速公路，南至南渡江，西至石山火山群国家地质公园，北至南海大道。

规划面积82平方公里。

规划区分成“中央休闲区、商务休闲区、运动SPA休闲区”三个功能区。

项目毗邻羊山项目毗邻羊山5A5A旅游运动休闲区旅游运动休闲区项目区位优势项目区位优势与观澜湖高尔夫、冯小刚电影公社为邻与观澜湖高尔夫、冯小刚电影公社为邻项目紧邻观澜湖高尔夫，新建的冯小刚华谊兄弟电影公社已选址完毕，将于10月进入开发阶段，距离本项目仅5公里，组团式提升区域旅游度假价值。

项目自然资源项目自然资源湖水、丛林、湿地湖水、丛林、湿地特色的自然资源特色的自然资源海南美林美域生态城项目所在地，拥有600亩天然湖泊、百亩成片亚热带棕榈树林、亚热带天然湿地，自然资源丰富优越，成为开发旅游度假项目的基础要件。

项目人文资源项目人文资源独特的人文背景：

长寿独特的人文背景：

长寿项目所在地永发镇美玉水库，原有海南省著名的长寿村，原有村民的平均寿命在100岁以上。

宜居长寿的环境资源，除了项目本身的自然资源之外，还因项目周边20公里范围内，拥有海口火山口公园、野生动植物公园，提供了独特的人文资源背景。

开发背景与项目概述开发背景与项目概述用地信息与规划内容用地信息与规划内容工作进展与开发时序工作进展与开发时序盈利模式与运营方式盈利模式与运营方式目录目录成本测算与收益预期成本测算与收益预期项目用地范围红线图项目用地范围红线图如图显示为项目实际用地红线图，图中可看出，项目包含完整美玉水库600亩水面及两块湿地，毗邻道路，项目红线区内绝大部分为可建设用地，用地条件适宜。

项目规划设计总平面图项目规划设计总平面图l海南美林美域生态城项目规划，遵循保有区域原始风貌特色的原则，发挥区域养生养老资源优势。

l区域规划共30003000亩开发用地指标，其中规划15001500亩住宅建设用地指标，15001500亩商服用地指标。

项目规划资源评价项目规划资源评价项目用地规划图项目用地规划图项目规划结构项目规划结构亲水人居身心放松以湖为核心三大版块支撑养生产业养生产业度假产业度假产业休闲商业休闲商业别墅公寓滨水平台养生康体购物中心度假酒店滨水平台项目规划内容项目规划内容养生别墅养生别墅项目规划内容项目规划内容滨水平台滨水平台项目规划内容项目规划内容度假公寓度假公寓项目规划内容项目规划内容购物中心购物中心项目规划内容项目规划内容养生酒店养生酒店项目规划内容项目规划内容养生康体养生康体开发背景与项目概述开发背景与项目概述用地信息与规划内容用地信息与规划内容工作进展与开发时序工作进展与开发时序盈利模式与运营方式盈利模式与运营方式目录目录成本测算与收益预期成本测算与收益预期2013年下半年进入招拍挂和项目实质开发阶段2010年9月中旬，美林集团领导开始与当地政府接洽、实地考察。

2011年3月11日，澄迈县投资委员会议审议并原则上同意我司（美林控股）投资开发“海南美域四季休闲度假区”的请示报告。

2011年12月，美林控股集团于海南省澄迈县注册全资子公司美林美域生态城开发有限公司，注册资金一亿元人民币。

美林美域生态城开发有限公司与澄迈县政府签订海南美林美域生态城四季休闲度假区投资框架协议书，协议约定为项目开发提供共3000亩开发用地，其中1500亩为建设用地、1500亩商服用地。

项目公司已完成注册手续，2012年上半年对地块进行进一步的勘察和测量，2013年完成第一阶段土地的征地工作。

项目工作进展项目工作进展项目开发时序项目开发时序两阶段开发两阶段开发第二阶段1500亩，在第一阶段开发顺利推进的基础上滚动开发第一阶段1500亩建设用地指标，前期征地工作已基本完成，进入项目实际开发运营阶段运营周期：

整体运作周期6年（根据资金和企业运营能力调整）；开发背景与项目概述开发背景与项目概述用地信息与规划内容用地信息与规划内容工作进展与开发时序工作进展与开发时序盈利模式与运营方式盈利模式与运营方式目录目录成本测算与收益预期成本测算与收益预期项目盈利模式项目盈利模式作为综合开发的度假地产项目，美林美域生态城项目在不同的开发阶段有不同的盈利点，总体来说可以分为三种现在即可预见到的的盈利模式。

经营持有经营持有美林美域生态城项目区域土地地价，随着紧邻的观澜湖高尔夫项目的选址落地，土地价格已经上涨到每亩120万元以上，已有明显的土地溢价。

项目开发项目开发土地溢价土地溢价美林对项目地近年周边项目房价进行调研，以别墅、小高层公寓两种物业形态做参照，根据成本综合测算和周边项目参照，通过项目开发可获得不错的溢价收益。

随着项目的开发和推进，美林美域生态城逐渐形成规模，除了本身可售项目可获得的收益外，休闲养生度假的区域价值提升将为酒店等商业物业带来更高的物业持有价值。

项目开发与运营模式项目开发与运营模式股权出让股权出让战略合作战略合作海南美林美域海南美林美域生态城生态城合作开发方式合作开发方式按照规划建设方案，对项目进行开发建设，通过旅游地产的开发，获得更高溢价。

已征地完成、土地变性完成之后，正式招拍挂之前转让股权，美林直接获取土地增值收益后退出，新股东以低于市场价的土地价格获得该项目并继续运作二级开发。

美林美域项目开发与运营模式为两种：

独立开发、合作开发。

其中合作开发模式中美林提供股权合作和战略合作两种开放的合作方式。

开发背景与项目概述开发背景与项目概述用地信息与规划内容用地信息与规划内容工作进展与开发时序工作进展与开发时序盈利模式与运营方式盈利模式与运营方式目录目录成本测算与收益预期成本测算与收益预期项目经济技术指标项目经济技术指标经济技术指标经济技术指标序号序号项目项目占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）备注备注一一产权物业产权物业1428.301428.301.501.50142.87142.87养生别墅285.601.5028.57注：

别墅容积率为0.6,公寓容积率为1.8、2.0，在此合并计算，平均容积率为1.5度假公寓1142.40114.30二二经营物业及配套经营物业及配套1676.701676.7058.6058.60

（一）购物中心221.881.50221990.94注：

购物中心和酒店原始容积率为1.0（最初规划中的内容），根据规划调整后的总面积和整体的平均容积率做出调整后，暂时改动了该两项容积率，实际容积率以最终规划内容为主。

养生酒店232.181.80278755.31

（二）滨水平台75.090.6733306.54注：

滨水平台包含文化活动用地和娱乐用地，前者容积率0.8，后者0.6，在此取0.665从而接近指标表的确数29539养生会所97.360.8051951.30（三）绿地及公共设施825.95道路交通224.25五五总计总计3105.003105.000.970.97200.89200.89项目静态成本项目静态成本三年期成本投入三年期成本投入序号序号项目项目占地面积占地面积（亩）（亩）单价单价（万元（万元/亩）亩）合计合计（万元）（万元）备注备注一一土地成本土地成本3105.03105.078867.078867.0三年内完成全部土地收储，同时完成住宅用地的招拍挂工作。

1征地费用1676.71676.77.07.011736.911736.9征地款分两次交付，2014年度先支付1428亩住宅用地土地收储费用，2015年度再支付剩余土地收储费用。

2土地招拍挂费用1428.31428.347.047.067130.167130.1招拍挂根据政府批准指标分期进行。

此处未单独计算7万/亩的返还，因40万/亩的招拍挂价格为保守估计，故不减去返还，相当于47万/亩价格拍到土地，此价格相对更为准确。

二二建安成本建安成本建筑面积（平米）建筑面积（平米）（元（元/平米）平米）135013.5135013.5三年期完成住宅项目一半的建设开发，共计70万平米住宅开发量。

养生别墅142871.43500.035003.5精装修，其中3300元/平米为精装修建安成本，200元/平米为园林绿化成本。

三年内建设总别墅面积的一半。

工程款三年内支付70%，余款工程结期支付。

度假公寓571485.62500.0100010.0简装，基础建安成本为1600元/平米，简装700元/平米，园林绿化费用200元/平米。

三年内建设总公寓面积的一半。

工程款三年内支付70%，余款工程结期支付。

计费基数（万元）计费基数（万元）计费比率（计费比率（%）合计合计（万元）（万元）三三财务费用财务费用35000.018.0%18900.018900.0暂按每年18%，3年计算。

四四税费税费1营业税+土增税437186.57.5%32789.032789.0销售额的7.5%2所得税437186.57.0%30603.130603.1所得税=收入*7%五五管理费用与销售费用管理费用与销售费用437186.55.0%21859.321859.3销售费用按总销售额的3%计算，管理费用按2%计算。

六六投资合计投资合计318031.8318031.8项目静态收益项目静态收益三年期销售收益三年期销售收益序号序号项目项目建筑面积（平建筑面积（平米）米）单价单价（元（元/平米）平米）合计合计（万元）（万元）备注备注一一养生别墅128584.310000.0128584.3三年期共建设总别墅面积的一半，同时完成90%的去化率，即12.8万平米别墅销售任务。

（参照海南周边平均去化率切实可行）二二度假公寓514337.06000.0308602.2三年期共建设总公寓面积的一半，同时完成90%的去化率，即51万平米度假公寓的销售任务。

（参照海南周边公寓平均去化量设置）三三销售合计销售合计437186.5437186.5三年期利润盈余三年期利润盈余119154.6119154.6项