江西省房地产估价师《经营与管理》开发贷款的风险管理考试试题.doc

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2015年江西省房地产估价师《经营与管理》：

开发贷款的风险管理考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。

该房地产的实际价格为万元。

A：

87

B：

124

C：

130

D：

134

E：

工业用地的监测点评估价格

2、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

3、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

A：

305

B：

463

C：

636

D：

961

E：

执行层的组织协调

4、对房地产估价来说，土地是__。

A．平面的

B．三维立体的

C．陆地表面

D．地下空间

5、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价

B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用

C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低

D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

6、重新评估一般应由__进行评估。

A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构

C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

7、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。

A：

谨慎价值

B：

市场价值

C：

快速变现价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

8、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。

A．15

B．30

C．60

D．90

9、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A．物业的保值增值

B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

10、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：

土地购置贷款

B：

土地储备贷款

C：

土地开发贷款

D：

建设贷款

E：

借款合同

11、收益性物业管理中的收入包括其他收入和__。

A．租金收入

B．绿地管理费

C．保安费用

D．能源费

12、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

13、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．标准科学使用

C．标准操作手段

D．科学操作手段

14、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

15、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m2

16、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可

17、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

18、流通汇总货币需要量等于。

A：

（一定时期待售的商品数量-单位商品价格）／货币流通次数

B：

（一定时期待售的商品数量+单位商品价格）／货币流通次数

C：

（一定时期待售的商品数量×单位商品价格）／货币流通次数

D：

（一定时期待售的商品数量-单位商品价格）×货币流通次数

E：

执行层的组织协调

19、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为__年。

A．50

B．45

C．40

D．35

20、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证

B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证

C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证

D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证

21、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元。

A：

544．10

B：

709．99

C：

6300．00

D：

709．38

E：

借款合同

22、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。

A：

1051

B：

1096

C：

1100

D：

1147

E：

工业用地的监测点评估价格

23、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为__年。

A．17

B．18

C．19

D．20

24、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。

__

A．时间风险

B．资本价值风险

C．比较风险

D．或然损失风险

25、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。

A：

合法交易

B：

合法产权

C：

合法使用

D：

合法处分

E：

合法建设

2、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：

按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的

B：

要求查询的房屋尚未进行权属登记的

C：

要求查询的房屋已完成权属登记的

D：

要求查询的事项不存在的

E：

要求查询的资料不存在的

3、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期设定的目标收益率之间的关系是。

A：

越大，越大

B：

越小，越大

C：

越大，越小

D：

与无关

E：

借款合同

4、下列会计科目中，属于资产类的有。

（2009年试题）

A：

短期投资

B：

累计折旧

C：

实收资本

D：

委托加工材料

E：

坏账准备

5、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．流动比率

D．偿债备付率

E．资产负债率

6、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。

A：

物业增值收益

B：

所得税

C：

还本付息额

D：

投资者权益增加值

E：

权益投资

7、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。

2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。

2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。

2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。

随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为2000万元。

经与D商业银行协商，并明确B房地产开发公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。

最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功。

此背景中的拍卖，按照其性质应属于。

A：

房地产拍卖

B：

强制拍卖

C：

不动产拍卖

D：

有保留价拍卖

E：

由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

8、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．200

B．1200

C．1210

D．210

9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

10、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%

11、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

A：

自行拆迁

B：

委托拆迁

C：

政府拆迁

D：

单位拆迁

E：

社会拆迁

12、下列关于民事权利，表述正确的是。

A：

物权是财产权，但不是支配权

B：

知识产权是支配权

C：

姓名权是人身权

D：

解除权是抗辩权

E：

撤销权是形成权

13、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有。

A：

对房地产本身进行投资改良

B：

房地产需求增加导致稀缺性增加

C：

通货膨胀

D：

外部经济

E：

建造成本增加

14、下列保险中，属商业保险的有。

A：

无担保保险

B：

保证保险

C：

信用保险

D：

健康保险

E：

失业保险

15、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧

D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

16、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学