深圳龙岗区坂田街道兴利家具厂.docx

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深圳龙岗区坂田街道兴利家具厂

深圳市龙岗区坂田街道兴利家具厂

城市更新项目社会稳定风险评估报告

一、项目概述

（一）项目名称

深圳市龙岗区坂田街道兴利家具厂城市更新项目社会稳定风险评估报告

（二）评估委托方

深圳市深信西部房地产有限公司

（三）项目实施背景

龙岗区坂田街道兴利家具厂城市更新项目位于坂田街道新雪社区，路北大道与稼先路交叉口，西邻海威科技园，北面与东面均为雪象花园小区，南临稼先路；项目位于坂田中部、坂雪岗科技城核心区位，邻近华为科技园；属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分。

根据《龙岗区坂雪岗科技城城市设计规划实施方案》规划，未来的坂雪岗科技城将建成一座拥有国际视野、创新理想、人文情怀的“复合型科技创新城”，形成四核三轴、三带多组团的特色空间结构，并且在更宏观的层面，延伸空间架构，与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。

坂雪岗科技城片区聚集了华为、神舟、康冠、航嘉等知名企业，周边高科技产业集聚，随着高新产业快速发展以及城市更新功能区的快速完善，本项目现状功能及形象已不能满足周边发展需求，亟需通过城市更新释放城市空间，改善城市环境。

根据实地勘察，项目更新范围内现状建筑物为工业厂房，作为物流仓储用房，部分为厂区职工宿舍与办公用房，其中一栋建筑物为垃圾转运站及公厕，其余为杂物房、设备及配电房、超市等配套用房。

目前除垃圾转运站外其余建筑均出租给深圳市鸿创时代科技有限公司。

现状总建筑面积约2.6万㎡，平均容积率约1.6，厂区现有建筑物陈旧，建筑布局零乱，建筑质量较差，消防通道完全不符合安全要求，存在许多重大安全隐患。

厂区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸。

厂区内建筑建成年代早且年久失修，建筑整体外观陈旧，均为质量较差建筑，整体建设面貌较差，与邻近的万科城、主干道坂澜大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华为科研中心等城市形象极不协调，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求。

本项目通过城市更新后将落实《LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则》规划的用地性质（二类居住用地），将建成环境优美、配套完善且极具活力的商住综合服务区，演绎缤纷而温馨的和谐生活，筑就归属感与幸福感的品质栖居地。

按照法定图则及政府公共设施配套要求建设后可完善片区公共配套服务设施，改善交通条件，提升本片区的城市形象，推动周边片区的开发建设。

（四）项目现状

根据委托方提供的相关资料，项目拆除用地范围15,755.8平方米，项目更新范围内现状建筑物为工业厂房，作为物流仓储用房，部分为厂区职工宿舍与厂区办公用房，目前除垃圾转运站外其余建筑均出租给深圳市鸿创时代科技有限公司。

现状总建筑面积约2.6万㎡，平均容积率约1.6，园区现有9栋建筑物，1栋厂房，1栋宿舍，1栋为垃圾转运站及公厕，2栋办公用房，5栋分别为杂物房、设备及配电房、超市等一些配套用房。

厂区现有建筑物陈旧，建筑布局零乱，建筑质量较差，消防通道完全不符合安全要求，存在许多重大安全隐患。

厂区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸。

厂区内建筑建成年代早且年久失修，建筑整体外观陈旧，均为质量较差建筑，整体建设面貌较差，与邻近的万科城、主干道坂澜大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华为科研中心等城市形象极不协调，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求。

二、风险预测、分析及防范措施

（一）项目主要风险类别及分析

1、项目合法性风险：

该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规划；是否符合市、区、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。

概述：

（1）根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号）规定：

①申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%；②申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%；③旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

（2）根据《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号）；

第三十七条第一款规定：

（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新;建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新;建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

本次更新单元申请拆除范围用地面积共15755.8平方米，更新单元内涉及2个地块，含国有已出让用地以及未完善佂转手续用地，更新单元01地块权属为国有已出让用地，用地性质为工业用地，宗地号为：

G03506-0007，宗地面积为15,372.3平方米，范围内土地和物业均为深圳大胜联合投资有限公司所有。

在委托方提供的《地块现状详细信息一览表》中以及相关资料显示，该地块权利人单一，为深圳大胜联合投资有限公司，同意委托深圳市深信西部房地产有限公司作为申报主体实施城市更新。

更新单元02地权属为未完善佂转手续用地，用地性质为工业用地，宗地面积为383.5平方米，为更新单元的零星地块，根据政府要求纳入此次兴利家具厂更新单元。

综上，土地权属清晰且合法土地面积占拆除范围用地面积的比例为97.57%，符合《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号）第三十七条第一款规定以及满足申报要求60%合法权属用地的相关政策要求。

（3）兴利家具厂更新单元规划中可提供用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积为5515㎡，占拆除范围面积的35%。

符合相关政策要求；

风险评价：

本项目合法性风险较小。

2、项目合理性风险：

项目的合理性主要评估拟建项目的实施是否符合科学发展观要求，是否符合经济社会发展规律，是否符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。

概述：

龙岗区坂田街道兴利家具厂城市更新项目位于坂田街道新雪社区，路北大道与稼先路交叉口，西邻海威科技园，北面与东面均为雪象花园小区，南临稼先路；项目位于坂田中部、坂雪岗科技城核心区位，邻近华为科技园；属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分。

坂雪岗科技城位于深圳市中部综合组团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。

项目更新范围内现状建筑物为工业厂房，作为物流仓储用房，部分为厂区职工宿舍与办公用房，一栋建筑物作为垃圾转运站及公厕，其余为杂物房、设备及配电房、超市等配套用房，目前除垃圾转运站外其余建筑均出租给深圳市鸿创时代科技有限公司。

现状总建筑面积约2.6万㎡，平均容积率约1.6，厂区现有建筑物陈旧，建筑布局零乱，建筑质量较差，消防通道完全不符合安全要求，存在许多重大安全隐患。

现状企业为仓储物流企业，噪音大、粉尘多，给周边环境带来较大的影响。

厂区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸。

厂区内建筑建成年代早且年久失修，建筑整体外观陈旧，均为质量较差建筑，整体建设面貌较差，与邻近的万科城、主干道坂澜大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华为科研中心等城市形象极不协调，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求。

本项目通过城市更新后将落实《LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则》规划的用地性质（二类居住用地）。

建成环境优美、配套完善且极具活力的商住综合服务区，演绎缤纷而温馨的和谐生活，筑就归属感与幸福感的品质栖居地，按照法定图则及政府公共设施配套要求建设后可完善片区公共配套服务设施，改善交通条件，提升本片区的城市形象，推动周边片区的开发建设。

风险评价：

综合判断本项目合理性风险较小。

3、拆迁风险：

本项目属于拆除重建类更新项目，将涉及到被搬迁人的切身利益，加上少数企业和群众对城市更新的政策缺乏理解，因此在房屋搬迁问题上往往会跟开发商站在对立面，甚至以各种形式抵制房屋搬迁，企业和群众最敏感、最担忧的问题是公平合理的补偿问题，因此，少数企业和群众可能会对项目更新实施产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。

概述：

根据项目方及兴利家具厂更新单元规划编制单位提供的资料，更新单元范围内地块权利人单一，为深圳大胜联合投资有限公司。

结合项目方提供的《深圳市城市更新单元计划申报委托书》，深圳大胜联合投资有限公司已委托深圳市深信西部房地产有限公司作为此城市更新项目的申报主体及实施主体。

根据我们实地现场勘查，目前更新范围内物业租赁给深圳鸿创时代科技有限公司，且已通知承租单位将进行城市更新，待2020年6月30日租赁期满后，将协助承租单位搬至其他园区，由此拆迁风险得以控制。

为进一步了解项目范围内涉及的业主、厂区职工以及项目范围外周边小区业主、租户等对本项目实施的意见与评价，对项目范围内外上述对象进行了民意调研，本次采用抽样调查的方式，共发放问卷50份，收回问卷50份，有效调查问卷50份。

根据项目更新意愿并结合项目范围内外所涉及的居民民意调研的结果，到目前为止，项目范围内涉及的权利主体100%同意实施城市更新，被调查的上述对象未有不支持此次城市更新项目。

风险评价：

综合判断该项目拆迁风险很小。

4、管理风险：

城市更新单元项目开发建设与一般房地产开发项目相类似，涉及到建设项目管理问题。

因此，项目前期方案论证，项目实施过程中噪音问题、污染问题、建筑垃圾处理、现场安全治安、灰尘和废气等污染物控制等工作管理不到位，导致项目建设、施工可能发生引发污染事件、施工安全事故等情形，将有可能诱发社会稳定风险。

同时，对于社会媒体舆论导向的引导也属于管理风险的范畴。

概述：

根据项目方及兴利家具厂更新单元规划编制单位提供的相关资料，由深圳市深信西部房地产有限公司承担项目开发运营的后续工作。

深圳市深信西部房地产有限公司隶属深圳市满京华投资集团，集团涵盖文化、教育、汽车、地产等业务板块，多年来秉承“厚德载物，成就百年”的企业经营，始终贴合时代需求，将企业的发展与城市升级更新相结合，在各个业务领域不断追求突破创新，已成功打造“满京华喜悦里”、“云晓公馆”、“艺展中心”、“国际艺展中心”、“SOHO艺峦”等多个住宅、综合体、写字楼项目，具有丰富的住宅运营及商业运营经验，并建立了设计产业链的深厚根基。

集团负责组建专业的住宅运营管理团队，为项目提供运营服务。

根据国家规定，对环境有一定影响的建设项目，应当进行环境影响评价，本项目也不例外，项目在施工阶段将严格遵守《建设项目环境保护管理条例》，采用能耗小、污染少的清洁生产工艺并根据项目实际情况制定严格的管理措施：

采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声；严格管理并制定合理的废水、废气处理计划，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响；在项目运营期间，遵守国家的相关规定，做好充分的降音措施。

风险评价：

管理风险较小。

5、融资风险：

城市更新单元项目实施需以稳定资金投入为保障，大规模的城市更新项目一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击。

一旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。

融资风险看似经济问题，但融资风险出现，往往会形成一系列的社会稳定问题。

即城市更新单元项目融资风险的触发，直接影响到项目建设进度、拆迁安置费用拨付、建筑工人薪金支付，由此将给社会稳定带来较大影响。

概述：

本项目在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。

根据项目方及兴利家具厂更新单元规划编制单位提供的相关资料，由深圳市深信西部房地产有限公司承担项目开发运营的后续工作，深圳市深信西部房地产有限公司隶属深圳市满京华投资集团，集团涵盖文化、教育、汽车、地产等业务板块，已成功打造“满京华喜悦里”、“云晓公馆”、“艺展中心”、“国际艺展中心”、“SOHO艺峦”等多个住宅、综合体、写字楼项目，具有丰富的住宅运营及商业运营经验，并建立了设计产业链的深厚根基。

且本项目开发体量不大，所在位置较好，邻近地铁十号线华为站（在建），在融资过程中应制定正确融资政策，根据企业核心能力、投资项目，投资相关领域、方式、质量和财务标准的基本规范，通过计划的形式，对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排。

另外可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。

房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。

项目未来建成后将提供优质的居住环境，演绎缤纷而温馨的和谐生活，筑就归属感与幸福感的品质栖居地，且该项目建成后可完善片区公共配套服务设施，改善交通条件，提升本片区的城市形象，推动周边片区的开发建设，有利于融资。

风险评价：

本项目融资风险较小。

6、项目可能引起的适应风险：

项目更新实施时，项目范围内的居民（村民、租户）原有的生活模式会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，造成厂区内工人短暂性失业，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化；社会关系网解体，需要重新去适应新的环境，也可能引发新的不稳定因素。

概述：

原有的租赁企业深圳鸿创时代科技有限公司，已知晓该项目将进行城市更新，待2020年6月30日租赁期满后，将由业主协助搬至其他园区进行经营活动，厂区内工人短暂性失业风险得以控制。

根据项目初步规划设计分析，项目更新改造后将建成环境优美、配套完善且极具活力的商住综合服务区，对周边的工业区及老旧住宅小区的城市更新工作的推进具有一定的正面影响。

且项目改造后能完善基础设施，改善片区的交通环境，打通片区交通微循环，并且有利于片区经济发展。

同时，根据民意调研的结果，100%的受访对象认为本项目实施更新未有不利于本地区的经济发展和环境改善以及对自己未来生活无负面影响。

风险评价：

综合判断项目可能引起的适应风险很小。

（二）项目风险等级综合评价

上文已对本项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。

本项目综合风险值求取见下表：

表4项目风险综合评价表

风险内容

权重W

风险得分

很小

0.2

较小

0.4

中等0.6

较大0.8

很大1.0

项目合法性风险

0.2

√

0.08

项目合理性风险

0.2

√

0.04

拆迁风险

0.15

√

0.03

管理风险 

0.15

√

0.06

项目融资风险

0.15

√

0.06

项目可能引起的适应风险

0.15

√

0.03

综合风险

—　

—　

—　

—　

—　

—

0.30

从上表可以看出，本城市更新项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.30，风险程度较小，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大。

（三）防范措施及前后对比

针对项目情况，在项目开展实施阶段制定详细的风险应对措施。

通过风险措施后，得到项目各因素风险变化情况，详见下表：

措施前后各因素风险变化对比表

风险内容

措施前后

权重W

风险得分

很小

0.2

较小

0.4

中等0.6

较大0.8

很大1.0

项目合法性风险 

措施前

0.2

　√

0.08

措施后

0.2

√

0.04

项目合理性风险

措施前

0.2

√　

0.04

措施后

0.2

√　

0.04

拆迁风险

措施前

0.15

√　

0.03

措施后

0.15

√

0.03

管理风险 

措施前

0.15

√

0.06

措施后

0.15

√

0.03

项目融资风险

措施前

0.15

√

0.06

措施后

0.15

√

0.03

项目可能引起的适应风险

措施前

0.15

√

0.03

措施后

0.15

√

0.03

综合风险

措施前

—　

—　　

—　　

—

—

—

0.30

措施后

—　

—

—　

—　

　—

　—

0.20

根据《措施前后各因素风险变化对比表》，项目实施风险措施后，项目的合法性风险、项目拆迁风险、项目融资风险、项目可能引起的适应风险发生的可能性有所降低，综合风险也有所降低，项目实施风险措施后项目风险很小。

（四）突发应急预案

为保证项目实施过程中的有序运行，完善对突发事故应急处理机制，提高处理各种事故时的快速反应能力，防止和杜绝衍生事故，迅速及时有序的开展事故的应急抢救工作，避免对突发事件处理的无序和慌乱，保证将事故的损失和影响降到最低限度，保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定，促进经济社会协调健康发展，结合本项目实际情况，特制定本应急预案。

1、基层应急机构

坂田街道办具体负责突发事件的预防、应急准备和先期处置工作，根据需要加强应急管理机构建设，由坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一安排工作，若出现上述风险点应及时组织应急、由分管城市更新综合维稳领导担任小组组长负责统筹安排，成员单位由城市更新中心，信访及综治维稳办、司法及项目管辖工作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点的目的，其中根据城市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事件时对该项目情况进行详尽情况说明，对该项目所遵循的城市更新政策进行解析，信访及综治维稳办职能为负责维持稳定和社会治安综合整治管理工作的，应在出现突发事件发生时，在领导担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止一切暴力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应在突发事件当中对该项目的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小组平息所爆发的风险项。

针对项目开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事件，建立应急机制（申报单位（实施单位）开发部及时将有关信息反馈给有关政府部门，协助处理突发公共事件。

）、应急处理小组依法开展事件预防和应对工作。

2、申报单位应急机构

申报单位（实施单位）根据公司内部机构及需要设立应急机构，各部门之间分工合作，为项目的开展提供相应的服务与保障，主要包括以下部门及其相应的职责：

开发部：

负责统筹、协调和推进城市更新项目进度，并负责处理信访维稳案件以及与坂田街道办对接；

品牌运营：

负责统筹、协调项目舆论、宣传城市更新项目；

法务部：

负责相关合同于法律上的有效性、合作双方的保障性和可行性；

工程部：

负责施工方案、施工安全措施执行情况的监督等工作；

项目部：

负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患。

三、评估结论及建议

（一）结论

本报告对龙岗区坂田街道兴利家具厂城市更新项目社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：

该城市更新项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生的可能性大小评价结果如下：

第1类风险，项目合法性风险，该类风险发生的可能性较小；

第2类风险，项目合理性风险，该类风险发生的可能性很小；

第3类风险，拆迁风险，该类风险发生的可能性很小；

第4类风险，项目管理风险，该风险发生的可能性较小；

第5类风险，项目融资风险，该类风险发生的可能性较小；

第6类风险，项目可能引起的适应风险，该类风险发生的可能性很小；

综合评价：

龙岗区坂田街道兴利家具厂城市更新项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.30，风险程度低，引发群体性事件的可能性小。

该项目在采取了必要的风险防范措施后，综合风险值为0.20，可以有效地防止风险的发生或风险发生时可以有效的化解，所以该项目具备实施条件。

（二）建议

（1）继续加强城市更新政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围

通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体宣传本项目对完善城市基础设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加人民就业和发展的机会这些正面的影响。

尽管短期内周边居民、在职职工会有少量的利益损失或者转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等弊端，但最终，该区域群众将会是最大的受益者。

因此有必要继续加强城市更新政策的宣传。

（2）加强风险预警，做好施工现场维稳工作

建立风险预警制度，对施工过程中发生的不稳定因素进行每日排查，加强现场的治安保障。

突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作，涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。

（3）创新思路，寻求科学的方法，以人为本，促进和谐

在实施过程中要不断创新工作思路,讲求科学有效的方法,尤其要最大程度地照顾厂区在职职工的利益。

在项目进行过程中,还要按规定做好公开、公示工作,保证项目涉及利益人的知情权。

（4）加强对资金使用的监管，预防腐败的发生

加强对补偿资金、资产合法使用的监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。

保证项目资金充足，加快建设进度，也是防止发生社会稳定风险的有效措施。

注：

因版面有限，此次公示为《深圳市龙岗区坂田街道兴利家具厂城市更新项目社会稳定风险评估报告》核心部分，全版详细内容可于公示期间前往坂田街道城市更新中心查阅。