新疆房地产估价师《制度与政策》规划红线管理考试试题.doc
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2015年新疆房地产估价师《制度与政策》：
规划红线管理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
2、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。
A：
数学曲线拟合法
B：
平均增减量法
C：
平均发展速度法
D：
移动平均法
E：
工业用地的监测点评估价格
3、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国内生产净值
D．国民收入
4、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。
A：
私有住宅转让后用于商业经营的
B：
经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C：
同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D：
按照国务院有关规定出售公有住房
E：
执行层的组织协调
5、房地产的投资对象包括__。
A．房地产直接投资和房地产间接投资
B．土地、建成后的物业和在建工程
C．商品房建设投资和土地开发投资
D．固定资产投资和流动资产投资
6、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。
A：
1051
B：
1096
C：
1100
D：
1147
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
8、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为__。
A．基准地价
B．标定地价
C．宗地价格
D．路线价格
9、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。
A：
权利标的的不同性质
B：
权利的作用
C：
权利效力的不同
D：
权利是否具有转移性
E：
执行层的组织协调
10、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。
A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
11、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。
A：
资本化率应较高，价值较低
B：
资本化率应较低，价值较高
C：
资本化率应较高，价值较高
D：
资本化率应较低，价值较低
E：
工业用地的监测点评估价格
12、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。
A：
投资公司
B：
股份有限公司
C：
有限公司
D：
股份公司
E：
执行层的组织协调
13、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。
A．14140
B．42421
C．56561
D．60000
14、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
15、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：
房地产的历史价格资料
B：
房地产的现时价格资料
C：
房地产的未来价格资料
D：
房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
E：
工业用地的监测点评估价格
16、附息债券一般限于。
A：
短期债券
B：
中长期债券
C：
临时债券
D：
永久债券
E：
执行层的组织协调
17、按照当前新规定，__级资质房地产估价机构可以设立分支机构。
A．一
B．二
C．三
D．暂定
18、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：
1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：
1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》
C：
1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：
2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。
A．权利和义务关系
B．财产关系和人身关系
C．民事法律关系
D．法律关系
20、假设开发法是以__原理为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
21、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。
A：
3
B：
5
C：
7
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
23、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
24、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
25、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：
1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．3673.35
B．3999.07
C．3836.21
D．3510.49
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。
A：
典型合同
B：
实践合同
C：
诺成合同
D：
主合同
E：
从合同
2、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。
A：
以投资估算价控制设计方案的选择
B：
用预算造价控制施工图设计
C：
通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D：
合同管理
E：
进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
3、工业用地使用权出让方式不包括__。
A．招标方式
B．挂牌方式
C．划拨方式
D．协议方式
4、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。
A：
领导定价法
B：
认知价值定价法
C：
成本加成定价法
D：
随行就市定价法
E：
借款合同
5、注册房地产估价师禁止行为包括__。
A．不履行注册房地产估价师义务
B．在执业过程中实施商业贿赂
C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务
D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业
E．以个人名义承揽房地产估价业务
6、开发项目全部投资的内部收益率表明了__。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
7、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。
A：
房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次
B：
房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：
考试时间定于每年的第二季度
D：
考试时间定于每年的第三季度
E：
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
8、建筑物的功能折旧原因不包括。
A：
自然环境恶化
B：
消费观念变更
C：
设备陈旧落后
D：
城市规划改变
E：
政府政策变化
9、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。
（2008年试题）
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
资产负债率
D：
存货周转率
E：
股东权益报酬率
10、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。
A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税
E．评估市场价值时一般要扣除所得税
11、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。
A：
质量
B：
安全
C：
成本
D：
资源
E：
时间
12、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。
A．定期收取的物业管理服务费
B．物业共有部位共用设施设备装修基金
C．政府的扶持
D．对长期拖欠物业费业主的罚款
E．开发建设单位给予一定的支持
13、房地产置业投资的效果主要表现为等。
A：
企业实力提升
B：
租金收入
C：
对社会贡献增加
D：
物业增值
E：
物业权益份额增加
14、会计假设包括。
A：
会计主体假设
B：
会计客体假设
C：
持续经营假设
D：
会计分期假设
E：
货币计量假设
15、房地产开发企业的经营成本主要包括。
A：
土地转让成本
B：
经营管理费用
C：
配套设施销售成本
D：
商品房销售成本
E：
房地产出租经营成本
16、市场法中区位状况修正的内容不包括__。
A．交通便捷程度
B．繁华程度
C．平面布置
D．环境景观
17、征收集体土地应遵守的原则包括。
A：
珍惜耕地，合理利用土地的原则
B：
保证国家建设用地的原则
C：
妥善安置被征地单位和农民的原则
D：
无偿使用土地的原则
E：
依法征地的原则
18、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括。
A：
划拨土地应补交的出让金
B：
已抵押担保的债权数额
C：
发包人拖欠承包人的建设工程价款
D：
强制执行费用
E：
估价费用
19、决定拆迁安置的地点是__。
A．城市规划的需要
B．城市规划的要求
C．商品房价格
D．城市规划的需要和新建房屋的性质
20、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：
某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B：
某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助
C：
某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：
估价委托人对估价结果提出了明确要求
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