新农村建设背景下乡村土地的旅游地产开发模式探讨.docx

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新农村建设背景下农村土地的旅游地产开发模式探讨

北京山合水易规划设计院是国内唯一一家定位乡村旅游与休闲农业规划设计的专业机构，有超过10年的规划设计经验。

山合水易对城乡统筹模式、乡村旅游与休闲农业、新农村建设、古村古镇开发、民俗旅游设计、乡土建筑设计等内容进行了大量的研究与实践，积累了丰富的操作经验，聚集了大量的专业资源。

社会主义新农村建设，涵盖了农业生产、农民生活、农村管理、村镇建设、社会事业、国土整治等方面，在这个历史进程中，房地产业得到了的新的发展机遇，特别是资源导向较强的旅游地产，同时，也可以通过其特有的开发思路和方法促进新农村建设的步伐。

专家认为，目前新农村建设的模式尚处于起始模式，需要更加的发展成熟。

在这样大发展的背景下，房地产的开发却能根据相关模式，探索出一些规律。

一、工业企业带动型模式

该模式以当地基础条件为出发点,以发展工业企业为契机,通过工业企业的发展壮大带动农村政治、经济、设施、教育、文化、卫生等事业的综合发展,同时,乡村在土地、劳动力等资源整合的基础上又进一步促进工业企业的发展,是工业企业与乡村融为一体、和谐发展的一种新农村建设模式。

被誉为“中华第一村”的华西村就是这样的典型。

运用该模式，必须同时注意农业的发展,要注意环境保护和可持续性,要不断加强精神文明建设和本土文化提升。

因此，运用该模式的过程中，具有乡村风情和现代化气息的新农村工业园区的形态开始显现，该形态同时可容纳工业地产、商务地产和旅游地产开发的内容和形态。

作为工业地产和商务地产的结合，利用乡村土地和景观，可以在规划中的工业用地中，开发生态型的产业园区及总部基地等物业，在较低的工业用地成本基础上，以产业集合的方式提升土地利用效率。

利用工业和商务带来的人气和商气，结合本土乡村自然和人文资源、可开发具有乡村风情和现代化气息的“新农村工业旅游景区”，与之配套的酒店、商业街、景观住宅等旅游地产的物业也得到了开发空间，该类物业所需的土地既可以是工业园区的规划住宅用地，同时也可以通过改善农村生活环境和居住水平，开展农村建设用地整理，以获得土地。

二、特色农业产业带动型模式

该模式在一个乡或村的范围内,依据所在地区独特的农业产业特点,围绕一个特色产品或产业链,实行集约化、专业化生产经营,一村一业发展壮大来带动乡村综合发展的一种新农村建设模式。

该模式必须产业定位准确,不能大而全；政府在其中不能越位、缺位和错位,不可过分干预市场；大力发展订单农业和农业产业一体化；重视技术推广和自主创新及品牌推广。

该模式旨在推进农业适度规模经营，提高农业生产力规模效益。

在这个过程中，按照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转，是实现农地规模经营的合理选择，也是世界各国的普遍经验。

由此，可促使农用地整理，对挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和各类废弃地、闲散地进行复垦，一般能够增加１５％左右的有效土地利用面积，并可置换出更多的可建设用地。

农用地的整理同时带动农村建设用地整理，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、撤村建居、旧村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、农村基础设施建设、农村公共公益事业建设等的实施。

因地制宜开展土地置换、土地权属重划、土地规整以及废弃闲置地的开发利用等多种形式的农村建设用地整理。

由此产生的房地产开发空间是巨大的，也是成本较低的。

同时，集约化、专业化的农业生产经营也可以创造出农村旅游的新景观资源，大型的农场、林场、牧场、渔场等均具有很好的旅游观光、休闲体验和游乐参与性，完全可以在不改变土地使用性质的前提下，建设具有地域特色的新形态农业旅游景区，同时带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。

三、休闲产业带动型模式

该模式以农业和农村为载体,利用农业生产经营活动、农村自然环境和农村特有的乡土文化吸引游客,通过集观赏、娱乐、体验、知识教育于一体的新兴休闲产业带动新农村建设的一种模式。

这种模式包括建立农业生态园、养殖场、采摘园、农产品物流配送中心、学农教育基地、农艺园、民俗村等方式把乡村的发展与休闲产业的发展融为一体。

以“红砂村”、“农科村”为代表的四川“农家乐”即为该模式的代表。

该模式适合在具备一定乡村休闲资源基础的农村运用。

需要注意整体规划,突出特色,因地制宜；在农业生产的同时要特别重视生态保护；加强农民的职业培训,促使传统农民成长为有文化、懂技术、会生活、善经营的现代农民。

该模式的房地产开发意义，在于以乡村景观和乡村休闲为原则，促进城镇化可持续发展和农民有序转移就业。

并同时开展农用地整理和农村建设用地整理，以综合性的休闲度假区思路优化乡村建设布局，促进人口适度集中，提高基础设施完备度，发展公共公益事业和旅游休闲产业，改善农村人居环境。

此模式同时促进更加多样化、市场化的土地流转（转包、反租倒包、股份合作、租赁、互换及其他形式等）；土地流转的主体也由此更加多元化，原来的农业专业大户扩大了规模，新的专业大户不断出现，新型的经营主体也可以参与其中，包括集体股份制企业、农业龙头企业、工商企业、科技人员和科技企业等，共同组成了租赁农地使用权、投资经营农业的新生力量。

四、旅游产业带动型模式

该模式以农村地区为特色,以农民为经营主体,以旅游资源为依托,以旅游活动为内容,通过农村旅游促进新农村建设。

江南名镇周庄即为该模式的典型代表,她不仅具有优美的自然景观,而且有悠久的历史。

成功走出了一条旅游产业和高新技术产业两翼发展的新路子,卓有成效地开创了“江南水乡古镇游”和“传感器产业基地”两个著名品牌。

该模式首先需要具备可挖掘的旅游资源（包括自然资源和人文资源）和便利的交通、区位条件。

因此，运用该模式的第一要务就是大力保护环境和当地历史文化资源,形成旅游产业品牌。

旅游资源保护和挖掘的过程，其实也就是农用地整理和农村建设用地整理的过程，特别是农用地及其他用地的整理过程，该过程通过农业和旅游业的结合，更加提高了农业用地的综合利用程度，置换出的可建设用地量也相应提高、成本也更低。

该模式的运用，同时也需要与旅游相配套的娱乐、住宿、餐饮、商业等基础设施，因此，在加大基础设施建设,尤其是与旅游相配套的交通、住宿等设施的过程中,农村建设用地的整理程度也就更高，土地流转的方式就更为灵活。

根据农村建设用地与旅游资源的关系不同，具有（或不具有）产权的酒店、农庄、商铺、度假住宅等旅游地产物业形态也就更为丰富。

该模式也需要逐步提高村民意识，促使其由第一产业向第三产业的观念改变,同时加强精神文明建设。

这个过程，会促使更多的农村闲置劳动力转化成为非农业人口，即景区的旅游产业工人，由此，也会促进新的土地流转空间。

通过以上几种模式的分析，我们可以发现，新农村建设，带来了更多的房地产（特别是旅游地产）的开发空间和机会。

北京山合水易规划设计院已经规划设计了多个新农村建设的乡村旅游发展案例，取得了很大的成功。

有兴趣可以去看看其乡村旅游十大经典落地案例。