恒大绿洲中级阶段调研报告完整版.ppt

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恒大集团（恒大集团（3333.HK3333.HK）是在香港联交所主板上市）是在香港联交所主板上市，成立时间：

成立时间：

1997年年,以以住宅产业为主，集商业、住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。

恒。

恒大集团已在广州、北京、上海大集团已在广州、北京、上海、等、等44个直辖市个直辖市及及2828个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国120120多个主要城市拥有大型项目多个主要城市拥有大型项目200200多个，覆多个，覆盖住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个产品系列，是中国销售面积最多、在建工程量最大、进盖住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个产品系列，是中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。

入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。

20122012年，恒大品牌价值达到年，恒大品牌价值达到248.6248.6亿元，连续亿元，连续三年位居全国第一；三年位居全国第一；20122012年，恒大全年销售年，恒大全年销售923.2923.2亿元，销售面积亿元，销售面积1548.51548.5万平方米，蝉联全国第一，万平方米，蝉联全国第一，向各级政府纳税向各级政府纳税135135亿元亿元。

开发住宅项目：

高端代表作：

恒大华府、恒大御景半岛开发住宅项目：

高端代表作：

恒大华府、恒大御景半岛中高端代表作：

恒大绿洲、恒大名都中高端代表作：

恒大绿洲、恒大名都中端代表作：

恒大城、恒大雅苑中端代表作：

恒大城、恒大雅苑恒大酒店项目：

恒大酒店项目：

恒大酒店、重庆恒大酒店（恒大世纪旅游城）恒大酒店、重庆恒大酒店（恒大世纪旅游城）、广州增城恒大酒店、广州增城恒大酒店、天津恒大、天津恒大酒酒店店（恒大世纪旅游城（恒大世纪旅游城）、上海启东恒大酒店）、上海启东恒大酒店等等。

开开发商商简介介：

如如企企业规模模、成成立立时间，以以往往开开发项目目、是是否否上上市市、开开发商其它版商其它版块、恒大绿洲：

大庆最高端的住宅恒大绿洲：

大庆最高端的住宅项目目简介：

介：

一、一、简单陈述述项目情况（文字数量要控制目情况（文字数量要控制）恒恒大大绿洲洲项目目作作为国国内内一一线房房地地产企企业，且且位位于于政政府府重重点点开开发区区域域-龙凤区区。

该区区域域即即将将在在政政府府的的规划划下下，发展展成成为集集教教育育、休休闲、购物物、娱乐于于一一体体的的城城市市新新中中心心。

被被称称为大大庆市市的的“东大大门”其其发展潜力智者共展潜力智者共鉴.二、截止目前二、截止目前销售套数、售套数、销售金售金额、销售几个月（开售几个月（开盘到今天）到今天）销售套数：

售套数：

479户销售金售金额：

4亿销售：

售：

6个月个月开开盘前前蓄蓄水水情情况况：

蓄蓄水水渠渠道道、媒媒体体配配合合的的种种类、蓄蓄水水时间、蓄蓄水水数数量量（组）、哪哪种种属属于于主主流流蓄蓄水水手段、主流蓄水手段手段、主流蓄水手段产生蓄水量、所占生蓄水量、所占总体蓄水比例（体蓄水比例（%）蓄水渠道：

主要靠市蓄水渠道：

主要靠市场积累蓄水累蓄水媒体配合：

高炮、媒体配合：

高炮、报纸、短信、派、短信、派单蓄水蓄水时间：

2012年年7月月1日至日至2012年年8月月25日日蓄水数量：

蓄水数量：

1000组（交（交认筹金筹金600组）主流蓄水手段：

新主流蓄水手段：

新玛特外展特外展主流蓄水手段主流蓄水手段产生蓄水量：

生蓄水量：

400组所占所占总体蓄水比例：

体蓄水比例：

66%开盘图片开盘图片开开盘情况情况:

推推盘量占一期开量占一期开发总量的比例（套数比例）量的比例（套数比例）项目名称项目名称恒大绿洲恒大绿洲推盘产品高层推盘数量高层：

656户开盘客户来访量600组选房客户数量500组当天成交量高层：

100套项目项目名称名称项目属性项目属性产品属性产品属性销售情况销售情况定位定位形态形态户型面积户型面积地下室地下室面积面积车位车位其他赠送其他赠送销售销售价格价格（元（元/）去化去化速度速度（套（套/月）月）去化率去化率溢价溢价率率价格标杆价格标杆（元（元/）恒大绿洲中高端高层40-58503100%0.95620098-65504376%0.966900113-6550699%0.966900129-66005100%0.957000131-66505100%0.947000145-6650850%0.946900151-6650350%0.946900171-6650530%0.946900注释：

1.定位：

经济型联排（含旅游度假投资类），改善类中高端型联排;2.去化速度：

主要统计最近一次开盘后三个月内的去化情况；3.户型面积：

如户型跨度较大，需分面积段填写；4.溢价率：

该产品的毛坯售价与周边相似定位的毛坯高层公寓售价比对；如本项目为中高端别墅，需对比同区位内中高端高层售价；小结：

（需解决以下基本问题）1.区域内别墅、洋房、小高层（分开写）发展的走势（本项目每种产品的总体销售状况/项目的多少/规划/立面/户型面积/有无地下室，面积如何/车位/等）本项目于2012年7月1日在新玛特门前以外展的形式进行蓄水，截止到8月25日蓄水量1000组，交认筹金600组，8月26日开盘，当天成交量很不理想，主要是由于前期报的价格比开盘时的价格高200元左右，之后10月份做了一个月团购优惠活动，10个客户以上在原有八五折后再折九六折，20个客户以上原有八五折后再折九四折，此活动使成交量大幅度的提升，以后的每个月平稳的去化，至3月之前总销售率达到了68%。

项目占地17万，规划户数1400户，一期700户，车位配比为1:

1所有建筑形态均无地下室。

2、项目中每种产品是通过哪些方式增加性价比和盈利能力（降低成本等）？

实际效果如何？

本项目开发商不惜成本在小区内部做了一个湖，以及精装修、大庆第一楼间距。

3、项目中每种产品价值点塑造体现在哪些方面？

实际效果和溢价能力如何？

本项目开盘期间客户的反响不好，没有好的口碑，能过2012年10月的团购优惠活动吸引了很多客户，使本项目渐渐的有了人气，团购活动结束后均价每平方米涨300元，仍有很多客户去选房。

恒大绿洲恒大绿洲项目整体规划图规划规划区位大庆市龙凤区占地17万容积率1.35建面23万形态7栋高层销售均价6600元/获取时间2012-8开盘时间2012-8-26核心客群是谁？

消费主力客群是石化总厂职工及龙凤区、个体经营者。

核心需求有哪些？

精装修、学区。

项目核心价值有哪些？

大庆首个精装修项目，品牌开发商，园林景观、人工湖。

通过哪些方式塑造价值点？

立面景观实景面面积积配配比比一室20套1%两室340套40%三室340套59%推推盘盘量量面面积积配配比比一室20套1%两室套%三室套%你对配比的调整意见：

你对配比的调整意见：

113-130房房型型配配比比一室402%两室9849%三室113-17149%推推盘盘量量房房型型配配比比一室%两室%三室%你对配比的调整意见：

对于小三室应多供应你对配比的调整意见：

对于小三室应多供应页页3数据（看完删掉）数据（看完删掉）房型房型推盘户数推盘户数配比配比售出户数售出户数销售率销售率一室一厅一卫一室两厅一卫柱形图柱形图项目目媒媒体体方方式式都都有有什什么么（尽尽量量写写全全，分分清清开开盘前前的的还是是开开盘后后的的），媒媒体体大大块分分两两部部分分：

线上上和和线下下（分分开开写写）如如：

高高炮炮、电梯梯广广告告、短短信信、数数量量等等线上上部部分分要要截截图，是是哪哪个个网网站站广广告告（要要有有各各种种媒媒体体图片片的的支支撑撑），在在每每种种媒媒体体推广形式下面注明广告推广形式下面注明广告诉求点。

求点。

媒体广告报广诉求点报广诉求点媒体广告出出街报广，注明开盘前的和开盘后的，还有持效期的，每版报广设计的产品诉求点。

街报广，注明开盘前的和开盘后的，还有持效期的，每版报广设计的产品诉求点。

报广报广报广诉求点报广诉求点都市左岸独栋别墅都市左岸独栋别墅-1层户型图户型户型1层户型图2层户型图3层户型图注：

主要填写各种产品如别墅、洋房等最最热销的户型，每种产品都做注：

主要填写各种产品如别墅、洋房等最最热销的户型，每种产品都做1p1p就够就够1.产品、户型特色：

若项目主力户型面积跨度较大，需分别解读；2.主力户型目前售价，与同区位高层项目对比（档次相近），溢价率如何？

3.项目销售状况（最近一次开盘三个月内）；去化套数和去化率。

都市左岸洋房都市左岸洋房-1层户型图户型户型1层户型图2层户型图注：

主要填写各种产品如别墅、洋房等最最热销的户型，每种产品都做注：

主要填写各种产品如别墅、洋房等最最热销的户型，每种产品都做1p1p就够就够1.产品、户型特色：

若项目主力户型面积跨度较大，需分别解读；2.主力户型目前售价，与同区位高层项目对比（档次相近），溢价率如何？

3.项目销售状况（最近一次开盘三个月内）；去化套数和去化率。

都市左岸高层都市左岸高层户型户型户型图注：

主要填写各种产品如别墅、洋房等最最热销的户型，每种产品都做注：

主要填写各种产品如别墅、洋房等最最热销的户型，每种产品都做1p1p就够就够1.产品、户型特色：

若项目主力户型面积跨度较大，需分别解读；2.主力户型目前售价，与同区位高层项目对比（档次相近），溢价率如何？

3.项目销售状况（最近一次开盘三个月内）；去化套数和去化率。

按照初级调研表页页5的所有项数据，罗列在此处Swot分析：

分析：

页4项目目总结：

为啥卖的的好好，为啥卖的的不不好好（要要具具体体说明明，如如团购数数量量多多少少、销售价格多少等）售价格多少等）1、2、3、4、存在存在问题：

合理化建合理化建议：

借借鉴之之处:

汇报完完毕，谢谢聆听！

聆听！