半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收补偿方案.docx
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半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收补偿方案
半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收补偿方案
因合肥巢湖经开区道路交通基础设施和保障性安居工程建设的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《关于同意汤卞山庄二期项目立项的批复》（巢开招字[2011]40号）等规定，经2012年10月31日巢湖市城市大建设指挥部房屋征收工作会议（第54期会议纪要）和2013年4月17日巢湖市城市大建设指挥部房屋征收工作调度会（第10号会议纪要）安排，结合合肥巢湖经开区及半汤街道房屋征收工作实际，并经2013年4月26日市政府常务会议研究，决定征收半汤街道（和平大道以北、学苑路东西两侧）汤卞山区域范围内的杨小庄及其邻近房屋（以下称汤卞山区域杨小庄村）。
同时为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，结合杨小庄村及其邻近房屋调查情况，受合肥巢湖经开区委托，特制定本征收补偿方案。
一、房屋征收基本流程图
二、准备工作
各房屋被征收人应准备好与房屋相关的《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》或《集体土地（建设用地）使用证》等证件及其复印件，户口簿、身份证等证件及其复印件，有线电视和天然气开户证明，宽带、电话和供水、供电的当月交费单据。
上述证件是房屋征收补偿的主要依据，请主动提供给房屋征收实施单位的工作人员。
三、项目概况
（一）征收项目名称
汤卞山庄二期项目。
（二）项目基本概况
1、征收范围（本项目房屋征收四至界限及其闭合区域）
东至杨小庄村庄建设用地东边界（含小脸塘部分）；南至和平大道道路占地及其用地两侧（张姓户住宅附近）；西至杨小庄村建设用地西边界（汤卞山庄小区用地东）；北至杨小庄村北面的沙场南围墙以南。
具体范围以合肥巢湖经开区建设发展局出具的“半汤街道杨小庄房屋征收范围规划红线图”为准。
2、征收房屋面积
本次房屋征收为汤卞山区域杨小庄村约73户约1.7万平方米。
（三）房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位
1、房屋征收主体：
巢湖市人民政府；
2、房屋征收部门：
巢湖市房屋征收办公室；
3、房屋征收实施单位：
巢湖市半汤街道办事处。
（四）签约期限（即签订房屋征收补偿协议的期限）
自2013年5月8日至2013年8月7日
（五）产权调换房屋的位置、套型及其面积
1、产权调换房屋（安置点）位置
汤卞山庄（第二期）：
位于花园路以东、学苑路以西、和平大道以南、广源大道以北。
2、安置住宅房套型及其建筑面积、套内建筑面积
安置住宅房套型及其建筑面积、套内建筑面积等数据见附后表（附件五）；安置点房屋的建筑构造以施工图纸为准，建筑面积及其套内建筑面积以房产部门最终核算为准。
四、征收补偿规定
（一）征收（持证和图有）住宅房屋套内建筑面积的相关规定
1、对征收单体非共产权、无共有共用的房屋，其套内建筑面积为该房屋建筑面积的97.5﹪，公摊系数为2.5﹪；
2、对征收多层，存在共有共用、非单体的房屋，其套内建筑面积为该房屋建筑面积的95﹪，公摊系数为5﹪；
3、对计入公摊建筑面积的2.5﹪和5﹪部分不再给予补偿；
4、对计算一半面积的室外楼梯、无柱走廊、门斗等不计入套内建筑面积，按被征收房屋评估基准价（即市场评估价）结合成新等修正系数给予货币补偿。
以上房屋及其附属部分的补偿价格执行巢湖市房屋价格评估体系。
（二）对房屋的认定和补偿
1、持合法有效证件（即持证）的房屋
对持合法有效证件的房屋按巢湖市人民政府《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的通知》（巢政[2012]115号）和《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则〉的通知》（巢政[2012]119号）以及《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准〉的通知》（巢政[2012]121号）等相关规定给予补偿安置。
2、未办理合法有效证件的房屋
根据半汤街道的房屋实际，对未办理合法有效证件的房屋，按如下规定办理：
（1）对2005年版地形图上有记载（即图有）的房屋：
被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿协议并搬迁让房的，可参照“持合法有效证件的房屋”予以补偿安置；
（2）对2005年版地形图上没有记载（即图无）的房屋：
被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿协议并搬迁让房的，对其（图无）房屋按房屋结构分类补偿：
砖混结构400-550元/m2，砖木结构300-400元/m2，大砖房200-350元/m2，简易结构180-280元/m2，彩钢瓦房80-120元/m2。
汤卞山区域内，2005年版地形图没有记载的砖混结构二层住宅房屋在2006年5月1日前建造的，门窗水电等配套齐全，且属本集体组织成员唯一住房的，在规定时间内达成房屋补偿协议并搬迁让房拆除的，按照本条的上款规定标准予以补偿外，另给予300-400元/m2的奖励。
被征收人在规定时间内未签订房屋征收补偿协议的，由规划部门（含合肥巢湖经开区建设发展局）牵头组织房产、国土等部门联合进行调查、认定和处理。
（3）对已下达违法建筑通知书的建筑和认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑，被征收人在规定的拆除期限内自行拆除的，可给予不超过150元/平方米的拆除工时补助费；逾期未自行拆除的，由规划部门按照《中华人民共和国城乡规划法》等规定予以强制拆除，不予补助；同时严格执行巢湖市城市大建设指挥部办公室《关于对拆违和司法强拆零奖励的通知》（巢大建办[2012]4号）等规定。
2005年版地形图以及违章建筑名单由规划部门（含合肥巢湖经开区建设发展局）加盖单位公章后提供给半汤街道办事处、市大建办（认证办），各相关单位应严格把关，保障社会公平公正。
3、集体土地上“住改营”房屋：
持有集体土地证件或原为集体土地现报批成国有土地，持续或间断性从事“经营”活动的房屋，一律按住宅认证；可另计一次搬迁费，并对其正在“经营”房屋的“一层一进”建筑面积给予200-300元/m2的补助。
4、未经规划、国土部门批准，有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿：
（1）将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋；
（2）将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋；
（3）将生产、办公、仓储互改用途的房屋。
（三）被征收住宅房屋、产权调换房屋（安置房）评估价格
具体见巢湖市明佳房地产评估事务所出具的《巢湖市半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收项目整体预评估报告》（摘录）（见附件一）。
（四）住宅房屋的补偿安置
被征收人可以选择产权调换方式，也可以选择货币补偿方式。
1、选择产权调换的：
（1）持证和图有房屋面积
按照（同等有效）房屋套内建筑面积“征一补一、互补差价”；
（2）人均增购面积
为改善村民居住条件，属本集体经济组织成员且长期居住本地的户籍地人口（自然人口），在规定时间内签订房屋补偿协议并搬迁让房的，人均持证和图有房屋建筑面积少于65m2的，每人可增购建筑面积0-25m2的安置房，但人均安置房屋建筑面积（持证和图有建筑面积以及增购建筑面积之和）不得超过65m2。
（3）住房面积保障
属本集体经济组织成员且长期居住本地的户籍地人口（自然人口），人均持证和图有房屋建筑面积少于25m2的，在规定时间内签订房屋征收补偿协议并搬迁让房的，其安置面积先按人均建筑面积（自然人口）补足增购至25m2，再享受每个人口增购0-25m2面积的规定。
人均安置房屋建筑面积（持证和图有建筑面积）超过65m2的，其直系亲属关系的人员不享受“住房面积保障”的规定。
以上1、2、3条归纳概括如下：
属本集体经济组织成员且长期居住本地的户籍地人口（自然人口），在规定时间内签订房屋补偿协议并搬迁让房的，人均持证和图有房屋建筑面积≤25m2的，可享受最多人均50m2的安置面积；人均持证和图有房屋建筑面积＞25m2但≤40m2的，可人均增购不超过25m2安置面积；人均持证和图有房屋建筑面积＞40m2但≤65m2的，可以增购至人均65m2；人均持证和图有房屋建筑面积＞65m2的，不再享受增购面积的规定。
（4）增购面积折算
增购的建筑面积统一以汤卞山庄（二期）安置小区住宅房屋公摊系数最小（N﹪）的楼幢为标准，将其增购的建筑面积折算成套内建筑面积；同时将该户持证和图有房屋建筑面积之和再乘以（97.5﹪或95﹪）系数折算成套内建筑面积；以上两项之和合计为该户应安置的套内建筑面积（进行安置）。
（5）就近靠档选房
在被征收人应安置套内面积之和（含≥2套）与安置房户型套内面积不一致的情况下，被征收人应选择与本户最邻近套内建筑面积（之和）的住宅房屋套型进行安置，可增加或减少面积选房，但每户安置时其增购的建筑面积为0-15m2。
（6）在半汤区域已享受过房屋拆迁（人口）安置政策或提前安置的，不得再享受人口增购和住房面积保障优惠。
（7）户籍地人口认定
征收区域确定后，由市公安局户籍部门、辖区派出所、街道办事处等部门联合对征收区域人口进行综合认定。
2、选择货币补偿的
货币补偿金额按照货币补偿基准价（即市场评估价）结合被征收房屋结构、成新、楼层、朝向等修正因素，出具分户评估报告结算。
（五）其他补偿
1、搬迁费补偿
住宅房屋：
500元/次（选择产权调换的补偿两次）；
2、临时安置费（房租）补偿
实行产权调换的，被征收人原则上实行自行过渡，过渡期限自领取《交房验收单》之日起开始计算，其中住宅房屋的过渡期限为18个月。
（1）在过渡期限内，根据被征收人的持证和图有面积按每月6元/m2标准据实支付房租；其安置时增购的建筑面积（不含靠档邻近选房增购的面积）小于该户无图显房屋面积的，按其增购的建筑面积每月6元/m2标准结算房租；其安置时增购的建筑面积（不含靠档邻近选房增购的面积）大于该户无图显房屋面积的，按该户无图显房屋面积每月6元/m2标准结算房租；并另付装饰装修期3个月房租。
按前款标准计算，享受临时安置费的建筑面积仍不足60m2的（属于唯一住房,非分户）按补足至60m2计算。
实行现房安置或货币补偿的，支付3个月的房租。
（2）逾期未安置
自逾期之月起，不满12个月（含12个月）的，按规定标准的50％增付临时安置费；超过12个月的，按规定标准的100％增付临时安置费。
3、非住宅的规定
非住宅包括生产、经营、办公、仓储等性质的房屋，其搬迁费、临时安置费（房租）、停产停业损失费等按照巢湖市的相关规定执行。
4、附属物及附属设施、装饰装修等补偿
按照《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准〉的通知》（巢政[2012]121号）和《关于印发〈巢湖市城市规划区土地及房屋征收青苗和地上附属物补偿费标准〉的通知》（巢政办[2012]153号）执行。
（六）分开安置条件
属房屋征收区域内的本集体经济组织成员且年满18周岁的，可以分开安置（但不增加人口），相关规定执行安徽省和《合肥市公安局户口管理规范（暂行）》等文件，具体以属地公安户籍管理部门解释为准；年满18周岁的计算截止时间以市政府发布的房屋征收决定之日为准。
（七）相关规定
1、搬迁费按每户500元/次标准计算,分开安置户按一户计算。
2、在规定时间内签订房屋补偿协议并腾空房屋搬迁的，可优惠执行房屋成新系数（即1.0、0.95、0.9、0.85）和朝向系数（1.0）。
被征收人持证和图有面积放弃产权调换安置而选择货币化补偿作为唯一补偿方式的，其房屋成新和朝向系数执行国家规范的规定，同时不享受房屋征收的所有优惠政策（含“人均增购面积”和“住房面积保障”）。
3、房屋附属部分（阁楼、隔热层、架空层、地下室、室内装饰装修等）、简易搭盖、围墙等附属设施、违章建筑自拆补助费等数额较大（单项超过5000元）的补偿应另附具其平面尺寸图（户主和工作组人员签名确认并加盖现场征收办公章）和具体计算公式及其照片、摄像等纸质、影像资料。
（八）优惠和奖励措施
1、对持证和图有部分
（1）优惠措施
被征收人在规定的签约期限内（2013年5月8日-2013年8月7日）与房屋征收部门、征收实施单位签订《房屋征收补偿协议》并在约定的时间内腾空被征收房屋，交给房屋征收实施单位拆除的，（已认证的“持证和图有”房屋相等面积部分）享受以下优惠：
①安置房结算下调优惠
为充分维护被征收人的合法权益，改善居住条件，共享城市和合肥巢湖经开区发展成果，决定将汤卞山庄（二期）安置房结算价格由评估基准价（即市场价）2526元/m2下调确定为2274元/m2（安置价）。
②安置房价格再折算优惠
在规定的签约期限内，签订房屋征收补偿协议并腾空房屋搬迁让房的，安置房价格再享受九折优惠,即汤卞山庄（二期）安置房结算价格按2274元/m2×90％=2047元/m2（安置优惠价）。
（2）奖励措施
被征收人在规定的签约期限内，签订《房屋征收补偿协议》并按约搬迁的，对经认定属合法有效的房屋面积，按其建筑面积给予不超过150元/平方米的奖励。
具体的分段奖励标准如下：
自2013年5月8日-2013年6月7日，奖励150元/m2；
自2013年6月8日-2013年7月7日，奖励100元/m2；
自2013年7月8日-2013年8月7日，奖励50元/m2。
2、对增购面积部分
原则上被征收人在规定时间（1、2、3个月）内签定房屋征收补偿协议并按约腾空房屋交付拆除的，其增购面积（含住房保障、人均增购和上靠邻近档选房增购）按照建安成本价（1600元/m2）的67.5％、77.5％、87.5％分别给予优惠，即对应按1080元/m2、1240元/m2、1400元/m2结算。
超过3个月的，其增购面积按1600元/m2结算。
具体优惠比例和结算价以市房屋征收部门现场公告为准。
3、在规定时间内未签订房屋征收补偿协议或虽签订房屋征收补偿协议但未按约定时间将房屋腾空并搬迁让房拆除的，不再享受以上（全部）优惠，具体优惠及其结算方式以现场公告为准。
上述价格在房屋安置结算时均应结合楼层差价结算。
六、其他事宜
（一）企事业单位及经营等非住宅房屋按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和住建部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房[2011]77号）等相关规定并结合其建筑面积（非套内建筑面积）办理征收相关手续。
（二）房屋征收实施单位在委托的权限范围内开展房屋征收实施工作；房屋征收实施单位及其工作人员对违反巢湖市《房屋征收“十个禁止”工作纪律》和《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》及其《实施细则》的，将依法依规处理。
（三）对房屋结构、类别、面积、自然人口和附属物数量、类别、补偿标准以及相关资料、材料等弄虚作假并造一定负面影响的，追究有关当事人的相应责任。
七、解释权和未尽事宜
本征收补偿方案和未尽事宜由市房屋征收办公室负责解释。
附件一：
《巢湖市半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收项目整体预评估报告》（摘录）
附件二：
房屋成新系数表
附件三：
附属物及室内装饰装修补偿（巢政[2012]121号摘录）
附件四：
实例
附件五：
汤卞山庄（二期）户型建筑面积、套内建筑面积等数据表（仅供参考，具体结合施工图纸以房产部门核定为准）
二○一三年五月八日
附件一：
《巢湖市半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收项目整体预评估报告》（摘录）
房屋征收补偿及安置房价格计算方法
被征收房屋单价=基准价×成新系数×朝向系数+楼层价差
安置房屋单价=基准价×朝向系数+楼层价差
被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表
单位：
元/平方米
类别
等级
基准价
砖混结构
2
1997
3
1911
砖木结构
1
1948
2
1849
简易结构
1
1197
2
1135
注：
基准价为各类结构房屋一层、十成新、朝向南、层高符合标准的房屋价格。
安置房屋基准价汇总表
单位：
元/平方米
类别
等级
安置房基准价
建安成本
钢混凝土结构
1（高层）
2526
1600
注：
基准价为房屋一层、十成新、朝向南、层高符合标准的房屋价格。
被征收房住宅房屋楼层价差增减表
单位：
元/平方米
楼层
一层
二层
三层
1
0.00
0.00
0.00
2
0.00
0.00
3
-30
被征收住宅房屋成新上限表（适用于货币补偿）
结构
成新
超过30年
26～30年
21～25年
16～20年
11～15年
10年以内
砖混
成新度
7
7.5
8
8.5
9
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出99%。
成新率
86%
88%
90%
94%
96%
砖木
成新度
6.5
7
7.5
8
8.5
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出98%。
成新率
84%
86%
88%
90%
94%
简易
成新度
3
4.5
5.5
6
7
成新率
70%
76%
80%
82%
86%
备注：
1、成新率根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定，上限参照此表。
2、本表适用于超出签约期限达成协议和选择货币化补偿作为唯一补偿方式的被征收住宅房。
住宅房屋朝向因素修正系数表（适用货币化补偿）
主要房间朝向
北
西
东
朝南
修正系数
96%
98%
99%
100%
备注：
本表适用于超出签约期限达成协议和选择货币化补偿作为唯一补偿方式的被征收住宅房。
安置房屋（汤卞山庄二期）楼层价差增减表
单位：
元/平方米
楼层
十八层
二十三层
二十八层
三十层
1
0.00
0.00
0.00
0.00
2
0.00
0.00
0.00
0.00
3
+15
+15
+15
+15
4
+15
+15
+15
+15
5
+15
+15
+15
+15
6
+15
+15
+15
+15
7
+30
+30
+30
+30
8
+30
+30
+30
+30
9
+30
+45
+30
+30
10
+30
+45
+30
+30
11
+45
+60
+45
+45
12
+45
+60
+45
+45
13
+60
+75
+60
+60
14
+60
+75
+60
+60
15
+75
+90
+75
+75
16
+75
+75
+75
+75
17
+90
+60
+90
+90
18
0.00
+45
+75
+75
19
+30
+60
+75
20
+30
+45
+60
21
+15
+30
+60
22
+15
+30
+45
23
0.00
+30
+45
24
+15
+30
25
+15
+30
26
+15
+15
27
+15
+15
28
0.00
+15
29
+15
30
0.00
附件二：
房屋成新系数表（适用于产权调换）
建筑年限
10年内
11-20年
21-30年
31年以上
成新系数
1.0
0.95
0.90
0.85
备注：
1、本表适用于在签约期限内达成协议的被征收住宅房。
2、超出签约期限达成协议和选择货币补偿作为唯一补偿方式的被征收住宅房成新系数应采用附件一的《被征收住宅房屋成新上限表》。
附件三：
附属物及室内装饰装修补偿（巢政[2012]121号摘录）
1、附属物及附属设施补偿标准
名称
补偿标准
单位
备注
有线电视
110
元/户
宽带
160
元/户
固定电话
168
元/户
移机费
空调
窗式
100
元/台
拆装费
分体式
160
元/台
柜式
200
元/台
热水器
太阳能
300
元/台
拆装费
电能
100
元/台
燃气
80
元/台
室外
地坪
水泥（厚25cm以上）
45
元/M2
水泥（厚10cm-25cm）
30
元/M2
水泥（厚10cm以下）
15
元/M2
砖石
10
元/M2
室外
围墙
土、篱笆
10
元/M2
砖
50
元/M2
石（干砌）
90
元/M3
按立方
计算
石（浆砌）
120
元/M3
铸铁
75
元/M2
栏杆
木制、砖
40
元/M2
不计算建
筑面积部
分的围护
钢（铁）制
80
元/M2
不锈钢
120
元/M2
雨棚
自制
40
元/M2
定制、浇筑
80
元/M2
防盗
门窗
防盗门
高档（单开）
600
元/扇
钢筋、钢管
160
元/M2
防盗窗
钢制
30
元/M2
不锈钢
50
元/M2
厨卫
设施
单灶
150
元/个
双灶
300
元/个
灶台
50
元/M2
抽油烟机
50
元/台
生产性用灶
180
元/个
面盆、水池
60
元/个
座便器
100
元/个
蹲便器
50
元/个
浴缸
200
元/个
整体厨柜
500
元/套
拆装费
整体浴室
100
元/套
水井
砖砌井（深井）
1200
元/口
压水井
300
元/口
涵管
砖石井（浅井）
按砖、石围墙标准补偿
化粪池
20M2以下
450
元/个
20M2以上
800
元/个
简易
搭盖
石棉瓦墙顶
50
元/M2
简易厕所、畜圈、禽舍
砖墙石棉瓦顶
100
元/M2
砖墙瓦顶
150
元/M2
室外晾衣架
100
元/M
长度
花台
20
元/M2
2、装饰装修补偿标准
名称
补偿标准
单位
备注
吊顶
纤维板、扣板、胶板条
15
元/M2
石膏板（含龙骨）
20
元/M2
塑料扣板（含龙骨）
30
元/M2
铝合金扣板（含龙骨）
60
元/M2
墙面
墙纸、墙布
20
元/M2
瓷砖、面砖、墙面砖
30
元/M2
三合板、胶合板
20
元/M2
内饰隔断（实木、塑钢、铝合金）
80
元/M2
壁柜式组合家具
200
元/M2
地面
油漆
10
元/M2
水磨石（普通、彩色）
30
元/M2
地板砖
50
元/M2
复合地板
60
元/M2
实木地板
120
元/M2
花岗岩、大理石
90
元/M2
其他
包装木门
150
元/套
门套
包装木窗
100
元/套
窗套
3、各类树木移植费补偿标准
名称
补偿金额
备注
一般树木胸径（指乔木主干离地表面1.3m处的直径）
3-5cm
5元/棵
1、树木密度超过每亩1000棵，移植费按面积补偿：
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