房地产项目的规划设计要点与管理.doc

房地产项目的规划设计要点与管理.doc

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房地产项目规划设计要点

1、总体开发设想

房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。

在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。

而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：

（1）、企业现金流测算与把握；

（2）、政府的控制规划；

（3）、项目的土地条件；

（4）、销售的速度；

（5）、客户的群体的调查；

（6）、房屋的单价、总价构成；

（7）、开发商擅长的开发类型；

（8）、开发商要求的利润和品牌，结合以上七点，基本能把项目定位问题解决。

而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。

2、总体规划构思

项目的总体规划理念是房地产规划设计是重要的控制要点之一。

规划理念直接决定一个项目的优劣和后期销售速度等等诸多事项，房地产开发商邀请设计师结合项目地块的项目定位和开发计划，提出符合项目定位的设计理念，通过多轮的比较与研讨，最终确定项目的总体规划设计理念。

而如今随着社会的发展，信息化时代带来的便捷，设计师对于项目的规划研究是更时尚、更人性化，项目的设计之初都是紧紧围绕着“以人为本，服务于人”的中心设计思想出发，随着项目的不断深入，设计理念也在不断的完善和升华，如今比较流行的规划设计理念有“BLOCK社区、新都市注意等等。

总之，项目的总体规划理念是一个项目的总体纲领，是项目后期各项工作的根本依据。

3、道路系统规划

路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。

设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。

目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。

为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。

随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。

为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m要配置一个车位。

居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。

4、配套公共服务设施系统规划

为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。

人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。

而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。

5、竖向规划

项目的场地竖向规划看似简单，其实是一项十分重要的工作，它关系到项目土方成本以及项目地形的塑造。

优秀的场地竖向设计不但能丰富小区的地形地貌，使小区的空间错落有致，同时还能为开发商节省土方开挖与回填的费用。

6、综合管网的规划

综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。

小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。

良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。

7、绿化与景观系统规划

如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。

具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。

为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。

我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。

其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物物的占地面积，以增大小区绿地面

积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。

8、生态与节能规划

鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。

项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。

9、建筑设计规划

建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。

建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。

（1）、建筑立面、色彩的规划设计。

建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。

而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。

（2）、建筑户型规划。

建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。

因此在房地规划设计时就建筑单体户型设计应注意以下几点：

①、面积恰当、尺度适宜。

人们较理想的卧室面积应在12～15m之间，较理想的客厅面积在21～30m之间，客厅的开间不应小于3.9m，否则会影响看电视的效果，卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4～5m，阳台占5～6m。

每套住宅的卧室和使用面积在10m以上的起

居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。

住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。

②、空间有效分离。

一个好的户型设计通常应包括6种分离：

生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。

生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应该分室居住；功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间，会客要有客厅，烹饪要有厨房，存物要有储藏室等；动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开来，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置。

而卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入；公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活一览无余；主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；干湿分开是指厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分

开。

③、厨卫要通风、位置合理。

住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、卧室则需要清洁卫生的环境。

一般说来，厨、卫的设计应做到：

厨房应靠近入口布置，避免买了蔬菜穿过客厅的不方便，并与餐厅应有便捷的联系，并且有良好通风的位置，避免与其他行为空间交叉。

卫生间则应该接近卧室以方便晚间使用，大面积卫生间应独立分设厕所，洗衣机位置尽可能设在卫生间内，卫生间的门则应避免直接面向起居室。

④卧室要保持独立性。

跟起居室、厨房、餐厅的开放性不同卧室、书房和卫生间都有较强的隐秘性。

这三者当中，卧室的独立性体现得尤为明显。

为保证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的1/2为宜。

也可设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。

规划设计是房地产运营中的重要方面之一，真正得到市场追捧的项目一定是在规划设计方面有所建树，而一个好的房地产企业一定是很讲究规划设计，规划设计的成功是项目成功的关键甚至是半壁江山。

但因房地项目的规划设计是一项涉及范围广，专业性强的管理和技术工作，需要紧抓房地产规划设计要点，依照国家相关法律法规，结合各地方特点为广大人民提供方便、快捷、舒适的居住、生活社区。

我国房地产发展时间较短，经验不足，很多开发商在追求利益的前提下，往往忽视房地产项目的规划设计，或者项目规划设计缺乏人性化，给业主后期的使用带来了很多不便。

纵览世界各国的房地产发展脉络，就目前我国的房地产发展的现状其距发达国家仍然有很大差距。

为此，在今后的房地项目规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究和探讨！