房地价关系的实证研究以北京市为例.doc

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房地价关系的实证研究——以北京市为例

摘要：

对于近年来房价的快速上涨,社会各界都普遍比较关注,也由此产生了很多不同的认识.开发商将房价高涨归因于地价上涨幅度大,部分学者认为是政府作为土地的唯一供应商追求利润最大化进而推高了房价.本文通过对一些相关数据的分析,简要的探讨了房价、地价的互动关系.

西方经济学认为土地是一种要素,土地市场是一种要素市场。

土地作为生产的“三要素”之一,对国民经济的发展具有重要的、基础性的影响。

土地作为房地产业的一个重要的投入要素,是房地产业的基础,又因为土地的完全不可替代性,成了房地产业的核心。

地价与房价作为房地产市场的两个重要指标,其水平高低对房地产市场的正常、有序发展起着重要作用。

房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用,相互影响。

近年来我国房价一直保持着高速增长，同居民家庭收入相比，房价已经超出消费者的承受能力，而作为房价主要组成部分之一的地价，对房价的上涨究竟起到什么影响，在政府各部门、开发商和学术界之间存在着较大争议。

特别是前几年我国土地实行全面的“招拍挂”制度后，房价与地价谁推高谁的争论已经成为各界关注和争论的焦点。

北京作为国家的首都，全国政治、经济、文化中心和国际交往的枢纽，是国家历史文化名城，也是世界闻名的历史文化古城。

而北京市房价过高,这是公认的事实,而且房价与当地居民的收入又严重背离。

经研究可以发现土地费用过高是造成北京市房价过高的一个主要原因，我们下面以北京为例分析城市地价与房价的辩证关系。

北京市房价

一个国家的首都、政治、文化、经济的中心，毫无疑问的会集中全国和世界的购买力，让首都或经济中心地区的房价升高，并可能超越当地居民中位收入的消费能力，让房价成为与人均GDP不成比例的地步。

以北京某一楼盘01年至05年开盘价为例：

2001年10月，一期开盘均价约6000元/平方米；

2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米；

2003年底，房价已跃至11000元/平方米；

2004年第三季度，均价高达16000元/平方米；

2005年3月，其房价已涨至24000元/平方米。

05年之后，北京房价更是一路走高，以08年为例2008年北京城镇居民人均可支配收入24725元，户均可支配收入64285元。

其中，20%的高收入户人均可支配收入为47110元，户均可支配收入为122486元。

20%的低收入户人均可支配收入10681元，户均可支配收入27770元。

2008年北京住房市场出售商品住宅平均面积110.7平方米，按照2009年13940元/平方米的均价计算，购买这样的一套房需要154万元，相当于一般家庭24年的可支配收入。

按照2009年11月的平均价格17810元/平方米计算，购买90平方米的普通商品住房需要支付160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入。

北京居民的房价收入比为25∶1。

——摘自《社会建设蓝皮书》

我们以北京07年至10年二手房价交易价为例，可以看到近年北京房屋的价格节节攀升。

07年12月——10年10月价格走势

07年之前，北京房价虽有抬头趋势，但是还没有形成爆炸性的价格增长。

价格飞速增长是从09年开始，09年至10年价格呈几何形式增长，10年达到顶峰，之后缓慢呈周期性缓慢增长。

10年5月——11年3月价格走势

10年之后，北京市房地产市场经历了房改以来方向最明确、力度最大、手段最丰富的一轮政策调控。

虽然在“限购令”和限贷政策出台之始，北京市商品住宅价格过快上涨的势头曾一度被抑制，但政策效果很快被逐步消化，住宅市场价格再度走高，全年价格同比涨幅高达40%。

10年4月——11年4月价格走势

从上表可以看到，10年4月之后，房价有一个短暂的下降，之后稳定的上升，在11年2月份达到最高点，之后再次下跌

北京市地价

近年整体来看，北京市整体地价水平较高，地价呈现大幅度上涨

01年——07年综合地价增长率

02年——10年居住用途地价增长率

分析综合地价增长率可以看出，04,05年之前地价一直处于稳定且较低的价位，但是05年之后，地价就有了上升的趋势，并且增幅在07年达到最大。

分析居住用地的地价增长率也可以看到，07年地价达到了一个最高点，虽然在08，09年有短暂的下跌，但是09年之后地价持续攀升。

房价与地价的关系

纵观房屋开发经营全过程,房价构成应该包括以下要素（见下表）

近年来，因为同通货膨胀的原因，建安费和销售成本都有了不同程度的增加，但是增加最多的还是地价。

无论是农转非还是直接的城市用地，开发成本都有了很大程度的增多。

这一点也可以从房价上看出来。

从成本的角度来看,房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发商利润构成,作为成本构成因素之一的地价必然对房价有影响。

地价是房价的基础,水涨船高,地价的上涨必然推动房价的攀升。

特别是自2004年9月1日国家全面停止土地协议出让,并不再为协议出让土地补办有关手续。

因此,有观点提出“招、拍、挂”制度存在短期内容易推动地价上涨的明显缺陷,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素,建设部政策研究中心在《怎样认识当前房地产市场形势》中也指出了这一点。

其理由在于由于土地取得成本进一步提高,同时推动房价攀升,地价上升推动房价的上涨。

这似乎也可以从房价的不断上升中得到验证,需求引致论—房产是人们需要的最终产品,而地产主要是体现了承载功能,由于房产这一最终需求产品价格的持续上升,导致了地价的上升。

这也可以从国土资源部近期发布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中得到证明。

该报告认为房地产市场需求强劲,房屋供不应求,价格上涨,开发商对土地的需求增加,拉动地价上涨。

而之所以房地产需求如此旺盛,主要是房地产投机盛行。

这可以从房租、房价上涨情况得到印证。

其实,房价与地价互为因果。

例如,南京大学高波教授等以一年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本,通过格兰杰因果关系检验和回归分析,对房价与地价间的影响关系进行了分析,得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。

但是,在不同的时期和区域两者对于房地产价格的拉动或影响又是不完全一样的。

而就中国当前一段时期而言,就政府土地供应而言,以需求引致为主但是房地产开发商囤积和炒卖地皮,则又导致了地价成本不断提高,因此又是成本驱动型的房价上涨。

如果从政府土地供应与房价之间的相互关系来看,目前主要是由于房价上升,带动了政府土地供应价格的上涨。

例如,中山大学张宏斌教授的研究结果表明,房价和地价是互动的,房价和地价之间不应该有一个固定的比例关系标准,近两年地价和房价确实都在上涨,但是地价的上涨是由住宅市场所决定的,房价的上涨则是由多方面因素决定的。

不可否认的是,房价的上涨不仅带来了房地产开发商加快房地产开发速度、加大房地产开发规模,以谋取更大收益的驱动同时,也会造成一些房地产开发商可能热心于地产投机,从而节省房地产开发投资成本,直接获得地产市场增值收益。

结论

1.房价高是地价高的重要原因.从数据检验结果来看,住宅价格对住宅用地价格的影响非常明显.总体来看,房地产的高价格、高利润刺激了开发商对土地的需求,土地需求作为一种引致需求,其产品也就是住宅的价格对其需求的影响是比较显著的,加上土地的供给价格弹性小,导致了地价的升高,所以住宅价格对住宅用地价格的影响比较显著.2010年4月16号北京市出台的“限房价、竞地价”土地招拍挂新规,对控制地价起到了重要作用.这一政策的出台压缩了部分开发商的超额利润,而这种日益增加的竞争将迫使企业不断提高经营管理水平和资金的使用效率,不断运用新的生产技术提高利润率水平.􀀁

2.房地产价格是当期房地产市场的供求关系和前一时期地价共同作用的结果.研究结果显示,滞后期较长时,地价对房价有影响.从房地产价格的形成来看,先有地价,经过一个建设周期最终形成房地产价格.滞后期较短时，住宅用地价格对住宅价格的影响不显著,是因为房地产建设过程需要一段时间,土地作为一种成本要素,对房价的影响也需要一定的时间才能表现出来,这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成房地产的交易价格.

3.地价与房价相互促进.一方面是开发商埋怨政府高价卖地,另一方面是政府指责开发商推高房价,双方都认为对方才是推高房价的责任人.对此,我认为,房价和地价相互作用,相互促进,客观上已经形成恶性循环.而要挣脱这种恶性循环,建设保障性住房可以起到平抑房价的作用.至于每个城市建设的保障房在开发总量中占多大比重,视各地情况而定.目前,香港的比例是40%~50%,新加坡是70%~80%.总的来说,房价对地价存在较大的影响,地价对房价的影响也同样存在.要将房价降下来,短期内,控制房价过快上涨;在中长期,抑制地价和房价的过快上涨.

结语

从房地产价格的成本分析来看,地价占房地产开发成本的比重较大,而且由于土地的不可替代性和土地一级供给市场的国家垄断性,地价成了房地产价格的重要组成部分,甚至是核心组成部分。

房地产市场具有很强的区域性特征,无法形成同一市场,全国各地的房地产价格相差巨大,甚至同一个城市的不同区位的房地产价格差距也极为明显。

究其原因,主要是因为地价的巨大差异引起的。

因为在各个地区中,由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小,其价格的差距不足以引起房地产价格的巨大差异。

因此,可以认为是地价的巨大差异导致了房价的巨大差异。

总之，中国房地产价格的持续上涨根本上源于旺盛的房地产需求。

居民可支配收入的提高和城市化进程的加快增加了对房产的需求，继而推动了土地价格的上涨，而土地价格的上涨又进一步影响人们的房地产价格预期，从而增加了人们对现期商品房的需求，最后推高房价，如此循环往复。

因此，最根本的原因还在于不断增长的房地产需求。

参考文献：

北京市房价过高的原因和房价控制徐艳

中国城市房价和地价的决定因素及相互关系胥玲

山东省房价与地价互动关系研究文彩霞刘国华

地价与房价的关系研究———以湖北省武汉市为例连子康唐芷兰卢荣安许巍