房地产行业研究课题(初步接触).docx

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一、房地产行业及相关领域概要

房地产行业的定义和宏观政策体系①

房地产行业市场的形势（国际、国内、本地）①

n国际：

1、金融危机令房地产市场回暖缓慢；

2、美国“两房”关闭或私有化引资金救市；

3、取决于国际经济形势的发展。

n国内：

1、城市化的发展目标决定房地产行业长期繁荣，但仍会平稳上升;

2、充沛的流通货币和通胀趋势是房地产急速膨胀的主因，通胀是主要矛盾，房地产市场泡沫越吹越大；

3、土地财政和城市形象的政治要求是妨碍房地产行业理性发展的主要障碍之一；

4、高房价和社会分配公平性的缺失是妨碍房地产行业持续稳定发展的最大威胁；保障房成市场主力，在“十二五”后提速，税收、土地、信贷等政策不确定性大；

5、建设用地供应紧张，农业用地和人口增长之间的矛盾是房地产发展的主要课题，市场焦点转移至二三线城市

n西安：

1、西安地方经济以公有制经济为主，住房市场存有福利分房时期的一些特征；

2、陕西地区的支柱产业以陕北的能源产业为主，该地区客源是西安市高端房产的主要补充客源，但短期内不利于社区氛围建设；

3、房产热钱开始流入西安楼市，常通过开发商获取早期房源，利用更名获取短期差价；

4、西安市的城市发展规划1.4万平方公里，以渭河为产业带，户县、临潼、阎良为副中心发展成为国际化大都市；

5、城市开发管理规范性不强，土地招拍挂等制度流于形式；

6、住宅建设以生活便利为第一要素，曲江板块有所突破，带远郊高端房产市场收经济发展条件的制约尚未启动；

7、《西安十二五规划纲要：

未来5年大都市基本框架形成》

跨行业②

房地产既是商品，也是生产资料，它涉及到几乎所有的行业。

在房地产项目跨行业应用中，设计跨行业配套将完善项目整体功能，实际的应用会不断创新。

目前主要表现在商业、工业后勤、旅游三方面，短期内将涉及健康、养生行业。

发现新的类型就是发现商机。

二、房地产开发技术环节

品牌维护②

1、品牌维护，是指企业针对外部环境的变化给品牌带来的影响所进行的维护品牌形象、保持品牌的市场地位和品牌价值的一系列活动的统称。

品牌作为企业的重要资产，其市场竞争力和品牌的价值来之不易。

但是，市场不是一成不变的，因此需要企业不断地对品牌进行维护。

2、品牌维护的主要有品牌基础维护，危机处理，品牌延伸，创新等方面内容。

3、常见的品牌维护策略有：

比附定位、成本降低、多品牌、对地定位、合作品牌策略、黄金标准法则、命名策略等等。

融资③

在当前新的宏观调控背景下，随着国家一系列紧缩房地产的信贷政策和措施出台，只靠传统的融资渠道已无法稳定支撑市场，影响了房地产市场的持续、健康发展。

除以股权方式实行企业间合作之外的十一种主要融资渠：

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（1）境内商业银行贷款；

（2）信托投资公司发行信托计划；

（3）境内公司上市；

（4）发行企业债；

（5）金融租赁；

（6）典当；

（7）民间私募基金；

（8）外资商业银行贷款；

（9）海外私募基金；

（10）房地产投资信托基金（REITs）；

（11）海外上市；

市场营销③

市场营销的常用手法：

定价、定量、销售组织。

（1）对房地产市场营销的理解

A.市场营销是按照市场形势的变化组织和管理，直至完成商品房的销售、取得效益、达到目标。

B.房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上，对项目开发过程的完整策划。

C.市场营销不简单同于销售，它是战略层面的一系列行为。

（2）房地产营销渠道策略

国内房地产行业中，房地产营销渠道策略主要有：

企业直接推销﹑委托代理推销、网络营销﹑房地产超市等。