房地产财务人员学习资料.doc

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房地产财务人员学习资料

（一）

一、基本规定

1、纳税义务人

《房产税暂行条例》第二条：

房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

2、计税依据

《房产税暂行条例》第三条：

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

3、税率

《房产税暂行条例》第四条

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

4、房产

  《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[87]财税地字第003号）第一条：

“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

5、争议

按道理房产税的范围已经很明确了，但是在实务中总是有各种各样的理解，例如有的针对煤气公司的大罐，有的针对有顶棚的游泳池，有的对楼顶的装饰物等等，具体的以《财政部国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号）为例就可以知道了。

二、房地产公司的房产税

1、纳税时间

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

2、工地用房

财税地字[1986]第008号第二十一条：

　　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

3、地下人防

⑴2005年12月31日前

财税地字[1986]第008号第十一条：

　　为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

⑵2006年1月1日后

《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）：

　　一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2%。

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2%。

　　3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

四、本通知自2006年1月1日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第十一条同时废止。

⑶简单解读

财税[2005]181号明确了关于具备房屋功能的地下人防需要缴纳房产税，但对于谁来交则没有明确。

由于地下人防是在当地人防办的监督下修建的，根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：

“人防工程及其设备设施是国家的财产”，因此竣工后要移交给当地人防办。

当然根据《人民防空法》第五条：

“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

”开发单位可以以少量的租金予以回租使用。

根据《房产税暂行条例》第二条对于纳税义务人的规定，房产税由产权所有人缴纳。

当地的人防部门肯定在房产所在地，同时不存在产权未确定及租典纠纷未解决的，因此人防部门是房产税的纳税义务人。

开发单位只是地下人防的使用部门；在对外转租的情况，使用转租的规定。

当然，这种观点需要取得当地税务部门的认可。

4、售楼处

根据前面的整理，售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：

⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；   ⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；

⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

根据售楼处的来源不同，分别适用不同的房产税政策。

三、特殊情况

1、无租金房屋

　 ⑴《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第七条：

　　纳税单位和个人无租使用房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。

⑵财税地字[1986]第008号第二十三条

　　承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

2、企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产

财税地字[1986]第008号第十条：

　　企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

3、房产原值

　⑴ 财税地字[1986]第008号第十五条

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

⑵2005年12月31日前

《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（财税地[1987]28号）第一条：

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题。

经研究，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。

关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

⑶2006年1月1日后

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）

   一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

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   二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

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　　三、城市房地产税比照上述规定执行。

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　　四、本通知自2006年1月1日起执行。

《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（〔87〕财税地字第028号）同时废止。

4、共有财产

《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条：

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。

没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

   5、转租

各地对转租房产征税规定各有不同，大致有三种：

⑴发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。

例如：

《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地〔1996〕42号）规定：

“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。

现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。

”

⑵发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税。

   根据房产税的规定，直接按照租金全额计征房产税。

但根据《房产税暂行条例》第二条，纳税义务人包括的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，不包括出租/转租人。

⑶对于转租收入不征收房产税。

例如：

《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》（成地税发[1994]第8号）规定，对转租房屋的转租人，应产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。

四、免征房产税

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第一款）

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（财税地字[1986]第008号第六条）

人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

（财税地字[1986]第008号第三条）

这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

（财税地字[1986]第008号第六条）

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第二款）

实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。

因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。

（财税地字[1986]第008号第四条）

由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。

但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。

（财税地字[1986]第008号第五条）

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第三款）

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生