房地产项目开发贷款调查报告格式(正稿).doc
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中国民生银行房地产开发贷款客户名称：
授信调查人员声明：
本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。
授信调查人员签名：
时间：
年月日
1、实地调查及贷后检查报告
序号
时间
地点
调查内容
接触人物
备忘录号
1
2
3
4
5
2、新闻媒体
序号
媒体名称
刊号、页号、网址
题目
附件号
1
2
3
4
5
3、第三方了解
序号
内容
附件号
1
2
3
4、其他方式
序号
内容
附件号
1
2
3
一、项目法人的基本情况
（一）项目法人的法律地位与组织体系
1、必须阐述受信客户（以下简称客户）成立时间，工商审批单位，客户法人种类，注册资本，注册地址，法人代表。
客户的建筑资质，建筑施工技术能力；
2、客户的股东构成情况，主要股东名称，股份绝对额及占比。
如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资本构成、生产经营、资金财务等基本情况作必要说明。
3、客户的组织体系
A、如为单一体制，应阐述贷款客户内部管理，项目报建、施工管理、财务筹资、技术质量、项目营销等内设机构的情况。
同时附客户机构体系图说明；
如果客户为房地产项目开发而成立的项目公司，须说明客户与实际控制公司在人员任免、资金调度和计价、财务成本核算、施工设施材料使用等方面的处理规则；
B、客户如为集团公司制，须说明主要参股或控股公司名称，主营业务，资金负债，经营状况等情况。
如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的，必须详细叙述；
分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况；
4、客户的员工情况：
人数，职称，文化结构，管理和生产人数。
有无特殊人员。
5、法定代表人介绍：
姓名，生辰，文化程度，政治面貌，职业履历，业绩和道德评价。
6、公司法人治理结构评价。
信贷调查人员认为其它需要说明的情况。
同时附表说明，推荐表格如下：
客户主要股本结构和主要股东情况
单位：
万元、%
股东名称
出资额度
股权比例
出资形式
总资产
资产负债率
销售收入
损益
客户对外控（参）股企业主要情况
单位：
万元、%
参（控）股企业名称
注册资本
实际出资
股权比例
出资形式
总资产
资产负债率
销售收入
损益
并表否
（二）项目法人开发能力与经营业绩
1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、项目运作等方面的情况；
2、叙述客户近年度的主要经营指标，如收入、盈利情况等；
客户主要经营指标统计分析表
年度
年度
年度
调查期
销售收入
主营业务利润
净利润
3、简述客户近三年主要房地产项目开发的情况，已开发楼盘名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、项目业主评价；
对已开发完工的房地产项目的有无欠付土地款、工程款、规费等情况、有无遗留问题要重点调查与阐述；
近三年开发完工房地产项目情况
项目
1
2
3
开发楼盘名称
建筑面积
投资额
项目工期时间起止
已销售比例
销售均价
项目开盘销售时间
已开盘销售月数
销售收入
净利润
有无欠付土地款、工程款、规费等情况
有无其它遗留问题
5、客户财务报表所涉及的和对我行本次授信有重要影响的在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情况，如土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况；
在建和拟建房产地项目情简要情况
1
2
3
房产项目名称
市场定位与设计
土地面积（亩）
建筑面积（平方米）
预算投资
其中：
土地费用
已投资额度
后期需投资
其中：
需向外借款
项目计划工期时间起止
计划开盘预售时间
形象进度简要描述
上述所列的项目中，必须在调查的基础上，分别就已完工正在实现销售的项目、在建但已进入预售阶段的项目、在建并预计在授信期内进入预售阶段的项目、在建（拟建）并在我行授信期内不能进入预售阶段的项目、房地产开发商用于土地储备或在我行授信期内计划进行的土地储备与项目开发等情况进行说明（具体要求见调查报告有关事项的说明）。
（三）授信申请人财务分析
主要以客户近二年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）为基础，结合贷款客户的总分帐务，重点对贷款客户偿债能力、盈利能力、现金流量和成本利润进行分析，形成对该客户的财务综合评价。
1、资产负债表的说明
主要叙述客户资产负债表中主要科目的余额情况，在认真阅读经审计的客户会计报表及审计附注，核查企业总分帐务的基础上，对存货、预付帐款、借款、预收货款、应收帐款等重要科目进行重点阐述。
对存货反映不真实、成本结转不配比、销售入帐不规范、对外融资反映不全面、资本金到位不充分、利润核算不合理等情况，要详细说明上述事宜对本次授信的影响。
对帐务反映不规范的情况，可依据会计规则进行帐务调整，然后对其进行财务分析。
资产负债情况
年度
年度
调查期
说明
总资产
流动资产
货币资金
应收帐款
存货
其中：
在建项目
原材料
预付帐款
其他应收款
长期投资
固定资产
总负债
流动负债
其中：
短期借款
应付票据
预收帐款
应收帐款
其他应付款
未交税金
长期负债
其中：
长期借款
所有者权益
其中：
股本
资本公积
未分配利润
如果企业有正式经审计的会计报表与审计注释，授信调查人员可对相关重要科目进行简要说明；如企业不能提供会计报表的审计注释或注释不全，授信调查人员须对相关重要科目进行调查与询问，并进行详细说明；
2、偿债能力及盈利能力分析
主要对客户的资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数、销售利润率、净资产利润率等指标进行数据对比和文字分析说明，数据对比和文字说明要言之有物，符合实际。
信贷调查人员认为其它需要说明的情况。
A、偿债能力分析
年度
年度
调查期
流动比率
速动比率
资产负债率
利息保障倍数
负债/有形资产
分析：
B、营运能力分析
年度
年度
调查期
应收帐款周转天数
存货周转天数
总资产周转率
固定资产周转率
分析
C、盈利能力分析
年度
年度
调查期
销售利润
营业利润
投资收益
净利润
总资产利润率
净资产收益率
分析：
3、现金流量分析
为动态掌握客户资金使用情况，信贷调查人员同时应对客户的现金流量表进行数据对比和文字分析，阐述经营、投资、筹资活动中变动事项，相互平衡调剂过程及变动特点。
如果变动事项重大，必须另外报告说明。
信贷调查人员认为其它需要说明的情况。
同时附表注释，推荐表格如下：
年份
期初现金
经营现金流量
投资现金流量
融资现金流量
期末现金
年度
年度
分析
4、对外担保分析
总额：
采用调查方式：
□企业说明□财务报表□明细帐□合同□电话或函证□实地调查□政府或媒体统计数据□其他方法
调查方式说明：
被担保单位
借款数量
期限
反担保措施
是否面临诉讼
分析
5、授信申请人与银行往来情况
A、借款人与我行关系
存款户开户日期
帐户性质
自年初至上月在我行日均存款
上月末在我行贷款余额
上月末在我行存款余额
上月末在我行其他授信余额
其中保证金帐户余额
现有综合授信额度
额度用途
历史授信情况
日期
金额
到期日
还款日期
付息情况
说明
分析：
B、金融机构对授信申请人授信情况统计表
序号
金融机构名称
已支用额度
授信额度
授信期限起止
担保或授信条件
存款余额
叙述客户的融资借款情况、融资渠道与可靠性、相关金融机构对其的授信政策与条件；
叙述人行信贷查询系统的查询结果情况，如查询结果与调查数据的不一致，请说明原因。
二、房地产项目的基本情况
（一）项目概况
概要叙述房地产项目的地点、用地面积、建筑面积、市场定位与设计、投资预算、自有资金额度及比例、平均成本与销售均价、销售收入与利润、授信需求。
项目主要指标
用地面积
建筑面积
市场定位与设计
总投资
资本金投入及占比
销售收入
投资利润率
内部收益率
投资回收期
贷款额度
贷款偿还期
（二）项目地段区域与配套情况
房地产项目具有很强的地域性，项目所处的地段和区域配套是一个项目成功开发最重要的因素。
因此对部分的情况，授信调查人员要深入实际，细致调查，广泛收集资料
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