博思堂崇仁25号地块前期定位报告2007-43PPT.ppt

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崇仁25号地块前期定位报告苏州博思堂市场部2007年六月太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，新城市主义之光照耀全城。

-新城市主义Newcityism新城市主义之重视城市边界，建设紧凑型城市新城市主义之继承传统，复兴传统开发以人为本，建设充满人情味的新社区以人为本，建设充满人情味的新社区新城市主义之尊重自然，回归自然尊重自然，回归自然新城市主义之提倡健康的生活方式提倡健康的生活方式新城市主义之新城市主义之回归传统习惯性的邻里关系回归传统习惯性的邻里关系葵花太阳之花传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元绽放五常，闪耀全城为太阳之花绽放全城出征孙子说谋定而后动，知己知彼百战不殆谋定而后动，知己知彼百战不殆五常市地产市场现状五常市地产市场现状/住宅现状住宅现状1Part五常共有两层以上楼房450余栋，建筑面积454万平方米。

开发住宅小区10个，已交付使用的花园小区、鸿源小区、迎宾小区、天城缘小区、教育小区、广场小区、文教小区、北环名苑等建筑面积都超过40万平方米。

城镇居民人均住宅面积由1980年的5.6平方米增加到现在的13.5平方米；农村人均住宅面积19.6平方米，砖瓦化率达到86。

市民的居住条件正在逐步改善。

五五常常住住宅宅小小区区现现状状2007年市场供应量与上年比较有较大的飞跃，市场在建项目达19.2万米项目名称占地建面形态开发建设电影院不夜城小区1万2.8万多层鹤岗松威鹤岗松威文化诚信小区4万9万多层鹤岗松威鹤岗松威时代嘉园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司时代星园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司贵都大厦0.7万2万高层五常城市房屋开发五常建筑企业总公司福泽家园2.4万5万多层哈尔滨福泽地产五常建总一公司五常市地产市场现状五常市地产市场现状/供量供量1Part农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强；葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。

虽然虽然07年五常地产进入超常规发展，在建面积达年五常地产进入超常规发展，在建面积达23万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态不应求状态五常市地产市场现状五常市地产市场现状/需求需求1Part现有产品品质：

调研五常在售楼盘8处，成熟社区3处，其品质如下：

五常现有产品明显带有五类城镇的特征，规划落后、设计难受、销售混乱，目前的产品状况给本案极大机会1Part项目名称小区概况产品品质电影院不夜城小区普通住宅，外墙涂料五类城镇普通住宅文化诚信小区普通住宅、规划不合理，基本没有配套及绿化毛坯房、楼梯间水泥地面时代嘉园高档楼盘、准现房公共设施齐全、配套完整时代星园为时代嘉园的姊妹楼，较嘉园晚一年开工公共设施齐全、配套完整贵都大厦板式高层，打基础阶段公共设施齐全、配套完整福泽家园多层部分带阁楼，主体封顶五类城镇普通住宅文教北区多层带阁楼，主体封顶毛坯房、楼梯间水泥地面金荷花园场地平整、规划为高层、多层各一未知天成缘03年小区，规划一般厨房铝合金门窗北环名苑小区规划较合理飘窗、封闭小区有物业文教南区小区规划较合理毛坯房、楼梯间水泥地面五常市地产市场现状五常市地产市场现状/产品产品2007年市场之销售状况：

销售业绩突飞猛进，销售价格一路高歌以时代嘉园为例：

2006年9月开盘到2007年5月平均增幅4%，而07年5月到9月增幅为8.49%，是前一年的2倍五常市地产市场现状五常市地产市场现状/价格价格1Part现有产品价格：

1Part项目名称主力户型价格优惠电影院不夜城小区60米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费文化诚信小区60-90米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费时代嘉园120米1660起，楼层差为50现每米优惠50时代星园80-100米1570起，楼层差为50现每米优惠50贵都大厦60-80米三楼起2000，四五2100，六七2200，八-十顺加100，以上每层加40无福泽家园60-80米二层1460，三、四、五1580，六1310贷款每米加20金荷花园高层2000起，多层1600左右五常在售项目多层均价为1550元/米，高层1800元/米，多层较上半年有大幅提高，高层因时代嘉园亦增长8%左右，该状态是三四线城市正常价格表现，有向上浮动空间。

五常市地产市场现状五常市地产市场现状/价格价格2007年市场供应量多、高层比较：

市场仍以多层为主，但潜在高层项目供量不容忽视。

五常市地产市场现状五常市地产市场现状/高层高层1Part金荷花园贵都大厦时代星园清华苑附近7栋高层即将入市销售特性：

五常在售项目中多层基本不存在营销概念，高层中因时代嘉园为五常常务副市长投资开发，聘请哈尔滨销售人员进行了略微的包装、策划，销售中心装修后摆放沙盘、户型模型的销售工具，成为五常销售最系统的项目。

1Part项目名称销售形象主题推广电影院不夜城小区现场环境乱、销售人员不专业无文化诚信小区与不夜城在一处共同销售无时代嘉园有销售中心，环境较好五常第一座高层时代星园同上五常第一座高层贵都大厦销售现场一般，销售人员素质差无福泽家园销售现场一般，销售人员一般无文教北区售罄金荷花园销售中心装修，未开盘未开盘五常在售项目销售表现力较差，营销基本为零阶段。

本项目若能在营销策划方面有上佳表现必将获得事半功倍效果。

五常市地产市场现状五常市地产市场现状/销售特性销售特性综合市场项目研判：

五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏弱，需要高品质产品引领市场走向成熟60-90米为本市场主力户型，120米以上大面积住宅应限量版生产高尚产品存在一定量市场空缺地块商业氛围不成熟，项目底商招商挑战与机会并存五常市地产市场现状五常市地产市场现状/市场研判1Part项目位于崇仁社区哈五路五常入口方向右侧，呈东西长向，南北短向，靠休闲广场，沿金山大街地块周边环境成熟，周边50米辐射区内林立政府机构、广场、社区、学校等配套设施齐全、开发区内发展升值潜力巨大地块所属区域住宅相对成熟地块周边商业氛围不强2Part图项目背景项目背景/地理位置/地块价值分析片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示本项目开发正处于片区的快速发展期，开发区经过多年基础建设与政经匹配，走过了艰难的培育期，即将迎来快速发展阶段，井喷式发展会快速提升项目价值；片区房地产发展形势一片大好，在国家地产一片火红的条件下，五常地产2007年高歌猛进，销售量、销售面积稳步上升。

市场供需两旺，成交量较2006有较大增长；2Part项目背景项目背景/地理位置/地块价值分析片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障及较大的发展空间；逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群；片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。

片区将成为五常市未来辐射和发展的重要战场。

2Part项目背景项目背景/地理位置/本项目启示片片区区房房地地产产市市场场状状况况以以及及对对本本项项目目的的启启示示地块四周分布：

实验二小、二中、实验中学等学校，近万米休闲广场是五常最大公共区域，金山公园与项目隔道不足100米，这些都提升项目人文价值，未来开发中“教育”、“生态”可作为两张王牌以阻击竞争对手。

图地块被三校区包围2Part项目背景项目背景/地理位置/本项目启示2Part项目背景项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析时代嘉园作为五常第一个高层项目，有较大的参考意义，本案重点针对时代嘉园购买人群进行了重点分析,帮助我们确定本项目的目标人群：

11、区域结构分析：

、区域结构分析：

一期时代嘉园共60套，目前已售37套，其中小定6套，内部预留4套，销售率达61%，37位成交客户中，有效登记地点30个。

从30位购房客户的居住地点来看，共分布在五常的29位（其中80%左右为政府领导），8位分布在其周边市镇。

22、年龄结构分析：

、年龄结构分析：

从成交客户的年龄构成来看，36-55岁的客户成为主要购买力量，这一年龄层次的人主要是社会的中坚力量，有较好的经济基础，购房一般是处于二次置业或者投资，有部分是给家里的老人购房养老。

33、职业性质：

职业性质：

由由于于时时代代嘉嘉园园开开发发均均是是100-180米米大大户户型型，而而且且付付款款方方式式十十分分单单一一，只只能能一一次次性性付付款款。

对对买买主主的的经经济济实实力力要要求求很很高高。

个体经商业主、政府机关、教师等高收入人群为项目购买主力，其中个体经商业主与政府机关人员占购买人群71%强；44、户型面积：

户型面积：

小面积产品去化速度较快，小面积产品去化速度较快，120米以下的户型已销售米以下的户型已销售70%以上。

以上。

5、购房目的：

、购房目的：

购购房房者者首首选选的的五五常常第第一一座座高高层层带带来来的的新新鲜鲜感感，其其次次才才是是追追求求生生活活舒舒适适和和生生活活高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占15%。

2Part项目背景项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析2Part寻找寻找我们的目标客户我们的目标客户他们是否具备购买本案的经济能力？

他们是否具有相应的文化水平，对产品的价值有所判定？

他们是否追求生活的高品质？

他们是否认同新城市主义的生活方式？

这是界定本项目目标客户时必需回答的问题，也是购买本案必需满足的四个条件。

因此，我们分别以经济、文化、生活态度、生活方式为底线，来界定我们的客户群体。

项目背景项目背景/项目项目目标人群定位他们：

他们：

一般被描述为：

社会的中坚，单位的脊梁，基本事业有成，眼光敏锐，富有远见，有责任心，懂生活，爱生活，爱家人、年龄在30-60之间。

他们具有一定的经济基础，受教育程度较高，追求生活品质，开明，接受能力强，对新鲜事务不排斥。

（1）社会的原动力

（2）品质的追求者（3）新鲜的猎奇者（4）成熟的投资者2Part就是：

就是：

项目背景项目背景/目标人群定位这部分群体锁定在：

这部分群体锁定在：

（1）政府科级以上领导

（2）社会固定投资团体（3）有限资本运营高手2Part他们是：

他们是：

个体工商业主、公务人员、教师、律师等人群个体工商业主、公务人员、教师、律师等人群他们的行为习惯决定了购买方向，如何寻他们的行为习惯决定了购买方向，如何寻找他们，什么样的产品吸引他们，是本案找他们，什么样的产品吸引他们，是本案的重点考虑对象的重点考虑对象项目背景项目背景/目标人群定位孙子说善用兵者，不战而屈人之兵五常首席高尚地产3Part项目定位项目定位/市场定位葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花