广西房地产估价师《案例与分析》商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题.doc
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2016年广西房地产估价师《案例与分析》：
商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、保险的基本职能表现在__。
A．分散危险、组织经济补偿
B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿
C．组织经济补偿、融通资金
D．分散危险、融通资金
2、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡.假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为．【2007年考题】
A：
3473元／㎡
B：
4365元／㎡
C：
4500元／㎡
D：
4635元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
3、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：
地形图
B：
地籍图
C：
宗地图
D：
房产图
E：
执行层的组织协调
4、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A．区位
B．交通
C．环境景观
D．外部配套设施
5、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
6、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：
土地补偿费归农村集体组织所有
B：
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：
由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：
由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。
A．10
B．15
C．20
D．25
8、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
9、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
10、在房地产权利中，属于用益物权的是。
A：
自物权
B：
划拨土地使用权
C：
抵押权
D：
租赁权
E：
工业用地的监测点评估价格
11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
12、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。
A：
本次贷款的月还款额／月均收入
B：
（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）／月均收入
C：
（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入
D：
（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入
E：
借款合同
13、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。
A：
450
B：
525
C：
600
D：
900
E：
执行层的组织协调
14、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。
类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：
2400
B：
2410
C：
2490
D：
2500
E：
工业用地的监测点评估价格
15、一已知其临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。
A：
109万元
B：
117万元
C：
124万元
D：
130万元
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。
A：
76800
B：
79104
C：
77952
D：
81562
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：
点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：
权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）
A．3200
B．3185
C．3257
D．3156
18、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：
10．2
B：
11.0
C：
11．3
D：
11．5
E：
工业用地的监测点评估价格
19、国务院决定禁止。
A：
商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让
B：
商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租
C：
商品房预购人购买未竣工的预售商品房
D：
商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房
E：
执行层的组织协调
20、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。
A．市人民政府
B．县人民政府
C．省人民政府土地管理部门
D．市、县人民政府土地管理部门
21、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。
A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
22、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。
A：
15
B：
16
C：
17
D：
20
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为．【2003年考题】
A：
被烧损前的状况
B：
被烧损后的状况
C：
被烧损前与被烧损后的差异状况
D：
未来修复或重建后的状况
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
25、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A：
居民收入增加
B：
房产税征收
C：
人民币升值
D：
居民消费价格指数上升
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
2、高层建筑地价分摊的方法有。
A：
按建筑物价值进行分摊
B：
按房地价值进行分摊
C：
按土地价值进行分摊
D：
按建筑面积进行分摊
E：
按楼面地价进行分摊
3、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。
A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C．调查对象就是被调查和访问的具体单位
D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
4、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。
A：
棚户区改造
B：
城中村改造
C：
廉租住房建设
D：
经济适用住房建设
E：
公共租赁住房建设
5、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的．【2007年考题】
A：
最佳规模
B：
最佳经营手段
C：
最佳集约度
D：
最佳管理方式
E：
最佳投资渠道
6、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．贷款金额
7、下列关于建造师，表述正确的是。
A：
注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。
延续注册的有效期为3年
B：
申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：
担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业
D：
注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人
E：
注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示
8、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50%
B．2.35%
C．2.38%
D．3.25%
9、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。
A．路线价
B．深度百分率
C．宗地形状
D．临街状态
E．土地形状
10、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
11、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。
（2007年试题）
A：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：
商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
D：
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E：
地下人防设施免税
12、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照分类。
A：
经济活动类型
B：
投资方式
C：
投资主体
D：
物业类型
E：
投资偏好
13、下列不属于房地产区位因素的是__。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
14、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。
A．征地费
B．拆迁安置补偿费
C．地价款
D．零
15、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为__。
A．7.1%
B．12.0%
C．13.1%
D．19.1%
16、房产分户图表示的内容有。
（2004年房地产经纪人相关知识试题）
A：
控制点
B：
房屋权界线
C：
房屋附属设施
D：
房屋产权面积
E：
门牌号
17、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。
A．绿岛效应
B．温室效应
C．热岛效应
D．逆温效应
18、以下这些权利中，属于他物权的有__。
A．使用权
B．租赁权
C．地役权
D．所有权
E．抵押权
19、下列关于质权特征的表述中，错误
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