郑州亚星家园山水住宅项目营销方案.docx
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郑州亚星家园山水住宅项目营销方案
2020年六月份
亚星家园山水营销方案
一、6月份目标任务
二、5月份成交分析
三、6月份主推房源分析
四、6月份销售执行思路
五、6月份销售推行节点
六、6月份销售优惠方法
七、6月份营销费用预算
一、6月份目标任务
住宅：
4500万
亚星家园山水6月目标任务分解
住宅整体目标任务
95套
4500万
户型
楼栋分部
套数
金额（万）
处罚
奖励
三房
1#楼
30
1500
500
1000
二房
3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#
60
3000
1000
2000
顶层复式
家园复式
3
150
500
1000
山水复式
10
500
500
1000
车位
七期、五期车位
20
山水车位
80
二、5月成交统计
（一）成交户型散布
户型
小户型
二房（100以下）
二房（100以上）
三房
复式
成交套数
51
5
16
23
3
（二）成交楼栋散布
楼栋
1#
3#-2
4#
6#
7#
8#-1
8#-2
9#
10#-1
10#-2
成交套数
75
5
2
1
2
3
1
1
1
7
（三）成交获知途径
获知途径
单页
短信
老带新
介绍
户外
老业主
路过
门头广告
成交套数
22
21
5
12
17
8
10
3
成交客户中短信与单页的成交来访占较大比重，因尔后期应重点考虑以上两种手腕
（四）成交区域散布
区域
二七
新登
外地
中原
东西开发区
上街
金水
成交套数
46
19
18
7
3
2
3
新登两地成交来访站在第二位，推行时应部份精力应向这两方面偏重一些。
三、可售房源分析
亚星城市山水4月份销售及在售资源成交均价统计（截至）
楼栋
总套数
剩余房源情况
五月销售情况
整体情况
剩余套数
剩余面积
优惠幅度
可售成交均价
实际可售金额
已售套数
已售
面积
已售均价
已售总价
均价
总金额
主推
房源
2#
193
12
1063
%
5368
5706032
5007
6#
196
8
1213
6134
7439490
1
6516
576831
5315
3#-1
208
19
2127
%
5649
4771
3#-2
208
28
3008
%
5573
5
5867
2825462
5035
4#
200
14
1761
%
5956
2
6065
832760
4865
8#-1
156
19
2295
%
5826
3
5526
1603527
4861
8#-2
156
21
2409
%
5818
1
5377
607240
5038
辅助房源
9#
156
19
2159
%
5686
1
5493
610107
4828
5#
200
9
1224
%
6054
7413216
4792
7#
200
15
1937
%
5938
2
6159
854374
4782
10#-1
156
21
2369
%
5667
1
6672
284573
4980
10#-2
156
20
2100
%
5661
7
5636
4474080
5118
主推房源
1#
166
80
10872
5953
75
5696
5744
0
合计
2351
285
34537
5821
1
98
5725
5009
14
亚星城市山水剩余各户型销售统计
户型
小户型
两房（100平米以上）
两房（100平米以下）
楼号
套数
面积
金额
均价
套数
面积
金额
均价
套数
面积
金额
均价
2#
3#-1
11
1123
6313030
5623
2
188
1255469
6692
3#-2
22
2246
5339
1
98
652790
6630
4#
1
50
281387
5630
3
325
1970504
6070
2
187
1104707
5905
5#
2
188
1197735
6375
6#
1
107
662793
6210
1
88
606096
6900
7#
1
50
312372
6230
6
670
3861526
5761
1
94
734767
7830
8#-1
1
43
289766
6810
13
874
6633931
7592
8#-2
2
85
579531
6810
11
1200
6620888
5518
9#
2
85
582688
6860
11
554
3124724
5641
10#-1
1
43
290447
6810
14
1540
8521001
5534
10#-2
2
85
580893
6810
13
1426
7905858
5546
总计
10
441
2917084
6620
105
10063
5724
9
843
5551565
6588
比重
5%
51%
4%
户型
三房
顶层复式
楼栋剩余总套数
楼号
套数
面积
金额
均价
套数
面积
金额
均价
2#
8
1063
5130396
4826
4
721
4187851
5806
12
3#-1
6
816
4792232
5871
19
3#-2
5
664
4035861
6079
28
4#
8
1200
7436209
6199
14
5#
7
1037
6429031
6202
9
6#
6
1018
6384907
6270
8
7#
7
1123
6926329
6168
15
8#-1
2
262
1884050
7201
5
791
4946728
6256
21
8#-2
2
262
1869614
7146
6
862
5379638
6238
21
9#
6
870
5422086
6235
19
10#-1
1
130
869616
6710
5
657
4129173
6286
21
10#-2
1
130
856656
6610
4
459
2885244
6285
20
总计
14
1846
5749
69
10218
6161
207
比重
7%
33%
以上数据100平米以上两房及顶层复式占剩余房源比重较大，应作为后期销售重点。
亚星盛世家园剩余房源统计（截至）
类别
套数
热销面积（m²）
销售金额（万）
七期
小户型
0
0
0
三房
1
144
762617
顶层复式
8
9821119
六期
45#
6
6434462
环岛高层
2
1823592
合计
17
亚星盛世家园车位车库储藏室剩余资源明细
车位
剩余数量（个）
总价（万元）
均价（万元）
七期北车位
97
1012
七期南车位
109
1107
五期车位
151
1517
三期车库
10
89
三期储藏室
17
20
五期储藏室
7
10
（五）五月销售总结：
swot分析
优势：
项目优势：
1、从周边竞争楼盘情形来看双气配套具有必然优势。
2、现房实景成熟社区即买即住给一些急于入住的客户一个更好的选择。
3、周边在售楼盘中年内能够交房的项目少之又少。
4、亚星西南片区十几年的品牌优势打造，关于周边客户有专门大的阻碍力，
五、西南片区专门大一部份新、登客户前期选择亚星的客户较多，形成必然口碑效应。
六、曾多次荣获最正确景观园林社区，景观已经成为亚星的的标志。
弱势：
1、剩余户型面积均集中于100平米以上，关于目前购房客户资金有必然要求，
2、首付比例均需要30%以上，将一些资金紧张的客户直接排除在外。
3、对老代新没有奖励机制，不能专门好的调动老业主带新客户的踊跃性，多半是由业主自发的无偿对销售部进行推介。
机遇：
1、周边各大楼盘均显现无现房可售的状态，因此关于目前项目的情形在市场中有必然的竞争优势，有针对性的寻觅一些目标客群利用现房优势
要挟：
1、周边升龙城、溪山御府等大型高端项目接踵亮相，而且此两项目产品的吞吐量对项目后期销售造成必然压力，因此项目目前剩余房源从户型上并非占有优势。
2、新政的出台，对市场冲击没有太大阻碍，而且后期会增加部份细那么。
房源上：
节点上：
四、销售执行思路
一、亚星城市山水
销售主线：
顶层复式：
首付万起，享受奢华复式待遇
71-206平米复式豪宅，购房即享万元购房优惠
销售辅线：
两房两厅：
两房的钱住三房，轻松置业一步到位
102-113平舒适两房现房发售，买房一步到位
暴发一：
【6月1日】
欢度六一，看房，送礼，中大奖
1、凡6月1日期间带小孩看房客户都可获赠精美礼物一份（纪念帽子）。
并可获赠抽奖券1张
2、抽奖时刻：
6月6日
奖项设置：
一等奖1名：
洗衣机1台
二等奖2名：
电饭煲1台
三等奖3名：
礼物被1条
估量费用：
5000元
暴发二：
【6月6日】
亚星金牌业主感恩答谢酒会
地址：
嵩山饭馆
人数：
100人
1、针对部份家园山水踊跃推荐成交客户的老业主予以答谢，并鼓舞其踊跃推荐客户。
2、所有发放邀请函的客户都可获赠精美礼物1套。
3、山水金牌业主购房金卡发放，所有持业主金卡购房客户都可享受额外1000元优惠
4、客户必需第一次到访持金卡记录，方可享受金卡优惠。
5、客户每推荐成交一名客户都可获赠洗衣机一台。
估量费用：
10000元
暴发三：
【6月14日-16日】
看房，品棕亚星“粽”礼
地址：
售房部
人数：
到访客户
1、所有到访客户都可现场品尝香甜粽子
2、成交客户可获赠粽子礼包1份
估量费用：
5000元
暴发四：
【6月12日-30日】
500万西建材提货券购房大放送
两房的钱，住三房轻松置业购房周
凡6月20日-30日购房客户都可享受
购买一房赠送亚星西建材建材提货券1000元；
购买两房（含100平米以下复式）赠送亚星西建材建材提货券2000元；
购买150㎡以下三房（含120_150平米复式）赠送亚星西建材建材提货券3000元；
购买150㎡以上三房、复式赠送亚星西建材建材提货券4000元。
估量费用：
5000元
看南非世界杯，赢购房大奖
活动时刻：
6月11日、6月18日、6月25日
活动形式：
猜输赢、赢大奖
活动内容：
猜想以下场次输赢
南非VS墨西哥6月11日22:
00
阿根廷VS韩国6月18日02:
30
朝鲜VS科特迪瓦6月25日22:
00
料中者购房可额外获赠价值1000元西建材提货券，而且售房部摆放世界杯赛程表。
估量费用：
5000元
二、亚星盛世家园
亚星盛世家园剩余房源针对性销售渠道：
户外改换
4470元/㎡起，最后8席复式豪宅
二手房辅助型销售渠道：
以个人内部员工享有公司专门优惠名额的名义，针对二手房中介经纪人发布项目部份滞销户型，每套额外奖励2000元作为二手房经纪人提成。
提成从营销费用中计提。
剩余房源统计：
序号
房源
面积
单价
总价
备注
1
23#-2-18南
5570
949017
2
23#-1-18南
5570
948348
3
45#-3-4北
4470
956401
4
45#-3-6北
4570
977797
销控，开发商保留
5
45#-3-8北
4640
992774
6
45#-3-10北
4690
1003472
7
45#-3-11北
5020
838189
8
45#-2-6西
4570
915965
样板间，装修费143949元
9
49#-1-5西
5300
762617
样板间，装修费万
10
49#-1-17南1
5680
855976
11
50#-1-17南1
5610
982479
12
50#-1-17南2
5620
897851
13
51#-1-17西
5370
871390
14
51#-1-17南2
5620
893411
15
51#-1-17南1
5610
975747
16
52#-1-17南1
5610
957571
地下车位：
增进销售方式一：
地下停车位部份位置较好的车位张贴待售车位张贴待售牌子。
增进销售方式二：
频繁拨打交警大队举报占道停车。
增进销售方式三：
指定置业顾问印制车位销售小广告，家园社区扫楼宣传。
增进销售方式四：
置业顾问与物业保安联合销售，每销售一间奖励物业保安现金100元每/间
增进销售方式五：
亚星盛世家园社区地下停车位设置专人负责车位销售。
五、营销推行策略
推行一：
立体渠道
一、派单
派发类型
派发对象
人员数量
时间及费用
合计
高端客户组
加油站、地下停车场、高档洗浴会所、洗车行、车管所等
30人/天
6月1日-30日
万
中端客户组
家属院、商场、超市、公园、公交站牌
30人/天
推行二：
短信媒体
资源
时间
内容
数量
费用
合计
周边售房部来电客户
6月
1日前
欢度六一，亚星集团感恩回馈，举行社区巡红包活动，6月1日逛售楼部更有机会赢取惊喜大奖。
1万
万
万
有车一族，高端消费场所会员
1日-30日
买复式，选亚星，28层电梯高层，附送10-30平米空中花园，宜住以办公，抢购热线：
30万
万
两房的钱住三房，买房一步到位，嵩山路500亩双气大盘，实景现房发售，珍藏108平两/三房清盘发售
15万
前期发送记录再次发送
6日-20日
两房的钱住三房，买房一步到位，嵩山路500亩双气大盘，即买即住，优惠卡火热办理中
30万
1．05万
所需物料
类别
规格
主题
数量
单价
预计费用
单页
正八开120g双胶纸
活动单页
5万份
元
万
正八开120g双胶纸
看房品棕，活动
10万份
元
万
正八开120g双胶纸
500万建材大放送
30万份
元
万
正八开120g双胶纸
看世界杯应购房大奖
10万份
元
万
展板
*2.44m
5块
9元/㎡
万
喷绘
*7
4块
9元/㎡
万
鲜花
100束
20元/束
万
礼品被
50条
55/床
万
合计
万
六、销售优惠方法
（一）办卡优惠
交意向金3000元办理优惠卡：
一、一房：
优惠3000元房款；
二、二房（100平米以下）：
优惠6000元房款；
3、二房（100平米以上）：
优惠8000元房款；
4、三房：
优惠10000元房款；
五、复式：
优惠12000元房款。
（二）基础优惠
一次性付款优惠2%，按揭付款优惠1%；
（三）老业主优惠
老业主二次置业额外优惠1%；
（四）机动优惠
每周15名VIP购房名额，额外优惠3000元，此优惠为售楼部机动把握。
（五）购房送亚星西建材提货券
自2月1日起凡购买亚星盛世家园、城市山水推出精品房源均送亚星西建材建材提货券，具体如下：
购买一房赠送亚星西建材建材提货券1000元；
购买两房（含100平米以下复式）赠送亚星西建材建材提货券2000元；
购买150㎡以下三房（含120_150平米复式）赠送亚星西建材建材提货券3000元；
购买150㎡以上三房、复式赠送亚星西建材建材提货券4000元。
七、营销推行费用
预计营销费用
渠道
短信
活动
物料
中介经费
合计
3
万
升级会员 