山西省房地产估价师《案例与分析》房地产抵押估价的法律规定考试试题.doc
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2016年山西省房地产估价师《案例与分析》：
房地产抵押估价的法律规定考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。
A：
近期交易物业的租金或售价进行比较
B：
市场上交易物业的租金或售价进行比较
C：
类似物业的比较
D：
市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
E：
借款合同
2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
3、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
A：
1200
B：
1250
C：
1270
D：
1800
E：
工业用地的监测点评估价格
4、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A．商业期票
B．商业汇票
C．商业信托
D．支票
5、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．建设贷款
B．土地开发贷款
C．土地购置贷款
D．土地储备贷款
6、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。
A：
技术上的可能
B：
经济上的可行
C：
价值最大化
D：
法律上许可
E：
工业用地的监测点评估价格
7、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。
A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
8、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】
A：
估算后续开发经营期
B：
估算后续开发的各项支出、收入
C：
估算后续开发的各项支出、收入在何时发生
D：
估算开发期中的利息和利润
E：
工业用地的监测点评估价格
9、房地产是实物、权益和三者的结合体。
A：
义务
B：
环境
C：
空间
D：
区位
E：
工业用地的监测点评估价格
10、根据《房产测量规范》（GB／T17986．1—2000），不计算房屋建筑面积的是。
（2007年试题）
A：
属永久性建筑有柱的货棚
B：
有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：
无顶盖的室外楼梯
D：
与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：
执行层的组织协调
11、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的宿舍用地
C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
12、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补__与实际情况不符的缺点。
A．成本投入的数量
B．成本投入的数量和时间
C．支出与投入的数量和时间
D．销售收入的数量
13、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
14、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有年。
A：
20
B：
42
C：
50
D：
70
E：
执行层的组织协调
15、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。
这表明了税收的特征。
A：
强制性
B：
固定性
C：
无偿性
D：
有偿性
E：
执行层的组织协调
16、税收法律、法规、规章是税收制度的__。
A．总体
B．个体
C．主体
D．客体
17、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
（2008年试题）
A：
使用者地位
B：
购买动机
C：
对渠道的信赖度
D：
对价格的敏感程度
E：
借款合同
18、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
19、对房地产估价来说，土地是__。
A．平面的
B．三维立体的
C．陆地表面
D．地下空间
20、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。
A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
21、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。
现市场上类似的写字楼的月租金为100元／㎡。
假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。
A：
70．03
B：
71．03
C：
72.03
D：
73．03
E：
工业用地的监测点评估价格
22、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：
估价目的
B：
估价方法
C：
价格类型
D：
估价时间
E：
工业用地的监测点评估价格
23、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
24、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。
A：
流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税
B：
流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税
C：
流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税
D：
地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税
E：
执行层的组织协调
25、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。
A．1250
B．1398
C．1416
D．1562
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为几种类型。
A：
收益型
B：
收益贬值型
C：
收益加增值型
D：
机会型
E：
保本型
2、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
3、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
4、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是。
A：
出租率
B：
贷款利率
C：
基准收益率
D：
资本金投入比例
E：
借款合同
5、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。
A．60
B．90
C．150
D．165
6、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
7、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。
（2006年试题）
A：
64
B：
96
C：
160
D：
224
E：
执行层的组织协调
8、下列__等是影响房地产制度的政策因素。
A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
10、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。
A：
交通便捷程度
B：
朝向、楼层
C：
周围环境和景观
D：
建筑规模
E：
外部配套设施
11、按照废物的化学性质，固体废物可分为。
A：
污泥
B：
一般废物
C：
有害废物
D：
无机废物
E：
有机废物
12、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得。
A：
增长量与发展水平的比
B：
增长量与发展速度的比
C：
增长量与算术平均数的比
D：
增长量与序时平均数的比
E：
执行层的组织协调
13、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人，年营业额在1～5亿元之间，该物业为。
A：
市级购物中心
B：
地区购物商场
C：
居住区商场
D：
邻里服务性商店
E：
借款合同
14、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。
但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。
A．1
B．5
C．15
D．20
15、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。
A：
居住物业管理
B：
公共物业管理
C：
收益性物业管理
D：
特殊物业管理
E：
工业物业管理
16、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。
A：
协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B：
依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力
C：
协议签订后，可以进行公证
D：
协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
E：
执行层的组织协调
17、房产测量的成果包括。
A：
房产簿籍
B：
房产数据
C：
房产测量要求
D：
房产图集
E：
房产测量规范
18、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。
A：
租金调整条款
B：
代收代缴费用条款
C：
装修费用条款
D：
折让优惠条款
E：
借款合同
19、关于个人住房公积金的说法，正确的是__。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
20、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
（2006年房地产经纪人相关知识试题）
A：
二氧化硫
B：
一氧化氮
C：
一氧化碳
D：
甲醛
E：
碳氢化合物
21、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1
B．2000年10月1日至2002年4月1日
C．1999年8月1日至2002年10月1
D．2000年10月1日至2002年10月1日
22、A房地产开发商以出
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