山东半岛城市群2009年土地市场动态监测分析报告.doc

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山东半岛城市群2009年土地市场动态监测分析报告

2009以来，山东省积极应对复杂多变的国内外经济环境，认真贯彻执行中央应对国际金融危机的一揽子计划，坚持把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，积极作为，科学务实，着力保增长、调结构、促改革、惠民生。

在中国经济企稳回升的大好形势下，山东省主要经济指标快速提升，房地产行业更是全面复苏，环比数据在今年3月份之后一直保持增长，经济回升势头稳步增强。

一、区域宏观环境分析

（一）GDP回升向好势头稳步增强，投资增势良好，消费拉动内需效果明显

2009年，在国家和山东省政府的宏观调控下，山东半岛城市群的主要经济指标稳步回升，经济企稳向好发展的势头逐步显现。

2009年1-11月，山东半岛城市群实现工业增加值10959.2亿元，同比增长14.3％，增幅比去年提高0.5个百分点。

完成规模以上固定资产投资11301.7亿元，同比增长24.4％，增幅回落0.1个百分点。

实现地方财政收入1151.6亿元，同比增长10.7％，增幅回落10.4个百分点（见表1）。

表1山东半岛城市群2009年1-11月主要经济指标

指标名称

单位

绝对量

增长速度（％）

工业增加值

亿元

10959.2

14.3

规模以上固定资产投资额

亿元

11301.7

24.4

进出口总额

亿美元

1084.6

-14.0

出口总额

亿美元

625.9

-15.2

地方财政收入

亿元

1151.6

10.7

（二）经济利好带动房地产投资加速增长

2009年，山东省房地产投资呈加速增长趋势。

1-11月份，全省完成房地产开发投资2186亿元，房屋销售面积达5471万平方米，实现销售额1924亿元，同比分别增长29.4％、34.5％、54.5％。

山东省房地产开发投资情况如图1。

图12009年省房地产开发投资情况

（三）黄三角国家级规划获批，山东半岛努力打造蓝色经济区

2009年，国务院批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，黄三角的开发建设正式上升为国家战略。

黄河三角洲开发将以东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区为主体，作为省级综合配套改革试验区，通过节约集约经济发展模式，打造成为经济、社会、生态协调发展的重点区域。

2009年9月，山东省制定出《山东半岛蓝色经济区城镇体系规划（2009-2020》，依据《规划》，山东半岛蓝色经济区在地域空间上将形成青岛-日照-潍坊、烟台-威海、东营-滨州三个城镇组团。

逐步形成以三个城镇组团为主体形态，大中小城镇相结合，空间布局合理，城镇职能协调的半岛城镇群。

而青岛市将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市。

二、土地市场运行特点

（一）土地供应总量大幅增加，第四季度密集供应

2009年，山东半岛城市群供应建设用地5389宗，面积为24414.06公顷，同比增加1.7倍。

其中，存量建设用地8549.1公顷，占供地总量的35.0％，同比下降了20.9个百分点。

从图2中可以看出，2008年一季度以来山东半岛城市群土地供应总量持续增加，尤其是四季度增幅最大。

图22008年一季度以来山东半岛城市群土地供应量季度变化情况

从区域内各城市的情况来看，潍坊市土地供应量最大（9684.73公顷），占山东半岛城市群土地供应总量的39.7％；日照市土地供应量最少（1143.22公顷），仅占4.7％（见图3）。

图3山东半岛城市群2009年土地供应分布情况

（二）供地主要方向是房地产开发用地，其他用地供应比重上升

从供地结构来看，2009年山东半岛城市群供应工矿仓储用地2194宗，面积为9546.42公顷，占供地总量39.1％，同比下降8.2个百分点；供应房地产开发用地2574宗，面积为10221.17公顷，占土地供应总量41.9％，同比略降0.9个百分点；供应其他用地621宗，面积为4646.47公顷，占总量19.0％，同比上升9.1个百分点（见图4）。

2009年山东半岛城市群加大了城市基础设施的建设，基础设施用地供应比重随之上升。

图42009年山东半岛城市群土地供应结构变化

从各城市情况来看，东营市、日照市和威海市主要以工矿仓储用地为主；烟台市、潍坊市则主要以房地产开发用地为主；济南市和淄博市其他用地占较大比例；青岛市土地供应结构比较均衡（见图5）。

图5山东半岛城市群各城市2009年土地供应结构比较

（三）出让供地比重下降，土地出让均价下跌

2009年，山东半岛城市群出让土地4587宗，面积为19125.64公顷，出让面积占供地总量的78.3％，同比下降10.7个百分点。

其中招拍挂出让土地3707宗，面积为15493.54公顷，占出让供地总量的81.0％，同比提高2.4个百分点。

划拨方式供地790宗，面积为5282.56公顷，占供地总量的21.6％，同比上升12.4个百分点。

2009年，山东半岛城市群土地出让均价为531.04元/平方米，比2008年同期的658.39元/平方米下跌了19.3％。

其中招拍挂出让均价603.35元/平方米，比2008年同期的762.49元/平方米下跌了20.9％。

从各城市情况来看，济南市出让均价最高（1007.50元/平方米），东营市出让均价最低（328.40元/平方米），但同比涨幅最大，涨幅达37.0％。

与2008年同期相比，济南、烟台、日照、威海市出让均价均有较大幅度下跌。

（四）保障性住房用地供应力度加大，商服用地出让均价低位徘徊

2009年，山东半岛城市群供应房地产开发用地10221.17公顷，同比增加1.6倍，占供地总量的41.9％。

其中，存量用地供应4481.97公顷，占房地产开发用地供应总量的43.8％，同比下降22.6个百分点。

从用地结构看，住宅用地供应6683.26公顷，同比增加1.3倍，占房地产开发用地供应量的65.4％；商服用地3537.90公顷，同比增加近2.7倍，占房地产开发用地供应量的34.6％，同比提高10.1个百分点（见图6）。

图62009年山东半岛城市群房地产开发用地供应结构

2009年，山东半岛城市群普通商品住房供应6390.95公顷，同比增加1.2倍，占住宅用地供应总量的95.6％，同比略降1.5个百分点。

其中，中低价位、中小套型普通商品住房用地供应395宗，面积为1174.83公顷，占普通商品住房用地供应量的18.4％，同比下降了51.6个百分点；保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应79宗，面积为271.07公顷，同比增加2.2倍，占住宅用地供应量的4.1％，同比略升1.2个百分点。

其中，经济适用住房用地供应217.42公顷，同比增加1.6倍，廉租住房用地供应53.65公顷，同比增加26.8倍。

2009年，山东半岛城市群商服用地出让均价为659.72/平方米，比2008年的1016.06元/平方米下跌35.1％。

普通商品住宅用地出让均价为859.34元/平方米，比2008年的1185.80元/平方米下跌了27.5％。

从图11中可以看出，商服用地受金融危机影响较大，出让均价自2008年三季度以来持续下跌，一直在低位徘徊。

图72008年以来山东半岛城市群房地产开发用地出让均价变动情况

（五）工矿仓储用地市场化配置程度提高，成交价格平稳

2009年，山东半岛城市群供应工矿仓储用地9546.42公顷，同比增加1.2倍。

其中存量用地3231.13公顷，占工矿仓储用地供应量的33.8％，较2008年下降19.0个百分点。

从供地方式来看，出让供应工矿仓储用地2167宗，面积为9450.71公顷，占工矿仓储用地供应总量的99.0％，同比提高2.5个百分点。

其中，招拍挂出让6901.15公顷，占出让总量的73.0％，同比提高7.0个百分点。

从出让价格看，2009年山东半岛城市群工矿仓储用地出让平均单价为200.73元/平方米，较2008年的208.67元/平方米略有下跌。

分城市看，潍坊市出让均价最低，为161.79元/平方米；济南出让均价最高，为321.58元/平方米。

三、土地市场运行与宏观经济协调发展

（一）土地供应总量与经济运行水平基本相适应

2009年前三季度，山东半岛城市群实现房地产开发投资1350.32亿元，同比增长22.6％。

2009年房地产开发用地供应量为10221.17公顷，同比增加了1.6倍。

从图8可以看出，2008年以来，山东半岛城市群房地产开发用地供应量与房地产开发投资额变化波动比较大，但二者总体变动趋势基本一致。

图82008年以来山东半岛房地产开发用地和房地产开发投资变化情况

（二）优化供地结构，积极配合“山东半岛蓝色经济区城镇体系规划”实施

2009年9月，山东省制定出“山东半岛蓝色经济区城镇体系规划”，半岛蓝色经济区内青岛、烟台等七大核心城市依据各自区位优势、区域产业布局等因素，确定了各自未来的发展方向。

规划中，山东半岛蓝色经济区城镇的发展目标被明确为：

面向日韩开拓国际市场，拓展广大西部内陆腹地。

其中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市；烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点；在地域空间上将形成青岛—潍坊—日照、烟台—威海、东营—滨州三个城镇组群。

在山东半岛蓝色经济区形成以三个城镇组群为主体形态，大中小城镇相结合，空间布局合理，城镇职能协调的沿海城镇带。

因此，今后应根据土地利用总体规划，结合不同地区资源禀赋情况与经济发展方向，制定科学合理的区域土地供应政策，形成合理的土地空间开发结构，保证经济发展用地需求，促进产业结构调整优化，确保“山东半岛蓝色经济区城镇体系规划”顺利实施。

（三）提高存量用地利用水平，加快“去库存化”速度

2009年山东半岛城市群供应存量建设用地8549.1公顷，占供地总量的35.0％，同比降低了20.9个百分点。

因此需要进一步加大存量土地挖潜力度，在符合土地利用总体规划的前提下尽量安排新增中央投资计划项目盘活利用闲置土地和批而未供土地等低效利用土地。

严格执行用地标准，坚决核减超标准用地面积，确保项目设计、施工和建设各环节符合节约集约用地要求。

在适应需求的同时又兼顾了土地市场“去库存化”的历史任务。

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