浅析影响物业管理费收缴率的因素及改进对策.docx

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浅析影响物业管理费收缴率的因素及改进对策

浅析影响物业管理费收缴率的因素及改进对策

   2、业主对物业管理实际内涵的了解程度。

由于部分业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，导致物业管理费用与业主期望的支付费用不成正比。

少数业主甚至认为:

物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责，他们把物业管理公司的服务看作是万能的，以为交了少量的管理费就可以包揽一切。

所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。

这样必然会使物业管理公司进退两难，不该服务的项目不得不去做，应该服务的项目也没有做好，导致整体服务水准下降。

   （三）物业管理企业自身存在的问题。

   1、从业人员的职业素质和服务意识较低。

据物业管理从业人员的数据统计显示，80％的物业管理从业人员是半路出家，自身的服务意识和观念滞后，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少。

另外从业人员的专业技术水平和服务素质不高，在服务过程中不能很好操作。

再次，从业人员的方法不得当，加深了管理工作的服务难度，致使业主体会不到物业管理的优质服务。

   2、服务项目的明晰程度。

提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。

进而导致业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确实有一些物业管理企业为了一己之利巧立名目进行乱收费的现象，业主对物业服务收费的标准、项目和收费方式不满，以及对于共用设施设备、场地维护费用的分摊不满等。

   3、多样化服务的发展水平。

一份调查显示。

有58.1%的居民表示需要特约服务，其中较集中的是各种代缴费用，如代缴手机，电话费，占30.8%；其次是送报，送奶等各种专送占29.5%；管道疏通服务需要占26.6%，此外还有照顾老人或病人，接送小孩，提供家庭卫生清洁，室内装修等也都有一定的需求，这也就意味着社区服务行业有着广泛的发展前景。

物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看似容易的事，在实施中却不那么容易。

需要物业管理企业为业主提供多样并创新的服务，以使业主的满意度达到最大化，进而达到物业管理费用收缴率的提高。

   4、物业管理企业与业主沟通是否有效。

有人把物业管理公司与业主间的关系形象地比喻为“相爱容易相处太难”。

改善与业主的关系，增强与业主间的沟通，树立人性化管理、亲情化服务的理念，妥善解决业主提出的实际问题，是提高物业费收缴率的先决条件。

而有些物业公司缺乏与业主间的沟通交流，引起业主对物业公司在收费标准和服务质量等方面存在质疑，却无法对物业管理企业进行及时地咨询来消除疑虑，最终导致对物业管理费收缴的抵触情绪。

物业管理企业和业主之间是否通过良好的沟通从而很好地建立起一种平等的“伙伴型”关系，物业管理企业是否用心与业主进行交流交流、仔细倾听业主的诉求，用每一个物业人自己的精神面貌和人性化的服务，去打动业主。

沟通将是影响整个物业服务费收缴率的关键所在，并且也是所有物业管理企业与业主矛盾解决的关键点所在。

   （四）法律规范不完善。

《物业管理条例》于2003年9月1日实施后，从根本上改变了物业管理行业无法可依的局面，但是配套的法律规范还不健全和完善，在贯彻执行中缺乏监管力度。

物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性决定了在其运作的过程中会出现各式各样的问题，而且大都很复杂。

在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有明确的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行有效地约束，无法明确双方在法律上的权利和义务。

所以一旦发生争议，业主便以拒交物业管理费的方式发泄出来。

再加上政府宏观调控不够，导致新旧体制形成对立，对物业管理收费问题产生了影响。

   （五）物业服务费本身所具有的特性。

物业服务费的无形性使得业主所享受的服务质量与业主缴纳物业服务费之间的性价比评估较为困难；物业服务费的综合性、公共性使得单个业主不能对物业服务企业、物业服务项目、物业服务标准做出选择（尤其在前期），而物业管理企业也不能因个别业主欠费、违规而有针对性地终止服务，所以双方都很难以对服务进程进行控制。

除此之外，物业服务合同期较长，容易使物业服务费这三大特征表现得更加明显。

使得业主与物业管理企业双方容易产生、扩散、积累矛盾，从而从长远来说影响物业服务费的收缴率。

   三、物业管理收费难的解决方法

   解决“收费难”的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决“收费难”是一项系统工程。

（一）公开服务项目，增强信息透明度。

物业管理服务收费是直接关系到业主，使用人和物业公司利益的敏感问题。

物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。

要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。

公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

（二）加强物业管理有关政策知识的宣传。

为使业主和物业管理企业建立良好的、相互依存的和谐关系，从根本上解决物业管理收费难的问题，应对业主加强《物业管理条例》和物业管理有关收费政策知识的宣传。

物业费收取的标准、物业管理服务的标准，应经业主大会、物业管理企业、上级主管部门共同研究，并公布于众。

同时，媒体也要从企业和业主的不同角度，全面正确地进行舆论引导，提高广大业主对物业管理服务工作的认知度，让业主在享受物业管理服务成果的同时，明确树立依据物业管理服务合同交纳物业管理费是全体业主的法定义务的意识。

   （三）加强物业管理企业自身建设。

   1、培养高素质的服务团队。

物业管理行业不同于其它行业，有时它对员工的个人素质的要求要高于专业素质，要不断对员工进行“职工道德、礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力，注重和业主建立良好的关系，切实维护业主的利益，使业主真正体会到物业管理公司“业主至上”的服务宗旨，日常工作中积极热情地为每一位业主解决困难的问题，点点滴滴见真情，把各项服务都做到让业主满足。

   2、开展创新的多样化服务。

目前多数物业管理提供的专项服务和特约服务较少，并且业主消费得也不多。

而使独具特色的增值服务成为物业管理服务的亮点，将对提高物业费收缴率起到积极作用。

因此物业管理公司要进行服务创新，积极开发延伸性和差异化服务，在树立良好的品牌服务的同时，分析业主需求，开发适合该物业范围内适宜的服务产品。

并且采取有效的营销策略，以满足业主不断增长的需求，进而提高业主对物业管理公司的满意度，改善物业管理现状，增加物业管理的盈利，促进物业管理公司发展以及物业管理行业健康成长。

   （四）同开发单位一起做好房屋验收、交接工作。

为防止业主入住后房屋出现质量问题，在与开发商办理房屋交接验收的过程中，物业管理企业应当严格按照规章制度办事，认真细致不漏项，对有问题的房屋，要在开发商处理完毕后再接管。

业主也应增强相应的维权意识，认真参与房屋验收工作，把问题尽可能在入住之前解决。

   （五）实施人性化服务，加强沟通交流。

物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案的时候，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的管理打下良好的基础。

业主入住后，加强沟通与交流，建立良好的沟通平台，了解业主所需所想，更好的为业主服务。

   （六）加强和完善物业相关法律法规。

政府部门应尽快细化有关政策，规范物业管理企业的收费行为，加强市场的宏观调控，制定符合物业管理公司的收费标准，使收费透明化，合理化，遵循事物发展规律和原则，改变思路，充分发挥行政功能，使物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主少交、欠交物业管理费的行为寻求法律的途径，以通过法律手段来保护自身的合法权益，解决好物业管理收费难的问题。

物业管理费催缴方法及技巧

1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：

一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。

二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。

2．制造收费氛围。

让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：

秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。

3．加强收费培训工作。

每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。

4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。

5．杜绝拖沓思想。

包括两方面：

一是不要让业主拖沓，例如：

有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。

不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。

二是物业解决问题不要拖沓。

例如：

有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。

6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。

如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。

若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。

7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。

比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。

8．明确分工，对症下药。

对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。

收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。

9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。

自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。

10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。

11．做好宣传引导工作。

一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。

12．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费